再增13家!2017年144家房企业绩过百亿

南都地产
原创2018-01-11 18:45
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2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高,百亿房企大幅扩容。根据中国指数研究院监测显示,2017年,共有144家房地产企业跻身百亿军团,较2016年增加13家,销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。

百亿企业演变成五个明显的阵营:5000亿以上、1000-5000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元。

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具体而言,5000亿以上企业为碧恒万3家,增长率均值为53%,凭借提前以较低成本布局全国区域增长极及刚需、改善型为主的产品,牢牢把握市场需求变化和结构性机遇,实现销售业绩的快速突破,强者恒强;

1000-5000亿企业共13家,增长率均值为53%,主要凭借布局、产品、品牌等优势,在市场波动中以更灵活的调整能力,实现业绩跨越;

500-1000亿企业完美的诠释了“黑马”级跃迁,增长率均值为84%,在踏准市场机遇的前提下,以更高的周转率、杠杆率、执行力加速赶超,在激烈的市场竞争中牢牢占据一隅;

300-500亿企业、100-300亿企业则主要把握深耕区域或城市的市场机遇,围绕区域城市热度轮动趁势扩大销售,销售额平均增速分别为为59%和21%,其中100-300亿企业业绩波动较大,不乏业绩下滑的企业,在激烈的竞争下面临较高的运营风险。

“跳级优等生”:弯道超车,打响“个性化”突围战

2017年,规模增长是百亿房企的主旋律。房地产市场尽管承受调控高压,但在惯性热度的释放下仍然呈现出良好的销售表现,百亿房企抢抓重点城市群中温和二线及基本面优异的三四线城市的发展机遇,销售业绩获得大幅提升,增长特点也很明显。

其中,部分企业抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇,同时创新管理机制推动运营效率的大幅提升,实现了销售额的突飞猛进,如碧桂园、中梁、祥生、美的等;亦有部分企业搭乘金融资本双翼,强势收并购、猛拿地,凭借充足的货值实现销售业绩的爆发,如融创、阳光城、融信、融侨等;还有部分企业坚持用产品打造企业核心竞争力,依靠高溢价的产品体系实现了跨越式的增长,如泰禾、蓝光等。

营销:外抓二三四线城市放量契机,内推合伙人机制激活动力

热点一二线城市在2017年严控下成交规模明显缩减,部分温和二线及三四线城市释放发展契机,50家百亿代表企业二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1.0个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。对内而言,250家代表企业中已有四成开启员工持股或项目跟投计划,年内启动或升级者较多。如阳光城5月启动项目跟投机制“合作共赢”;招商蛇口6月发布项目跟投计划,成为央企跟投先行者;7月蓝光发展和雅居乐分别推行 “蓝色共享”和“共享未来”跟投制度;11月荣盛发展公布“创享计划”跟投制度等。

产品:刚需高端产品两极缩减,改善型贡献占比持续增长

以50家百亿代表企业为例,90-140(含)、140-200(含)平米改善型、大户型产品分别占比49.9%、16.4%,分别同比增长4个、1.3个百分点;90平方米以下、200平米以上产品的销售额占比则分别下降了2.5个、2.8个百分点。围绕城市改善型需求提升的变化,加大首改型产品比例,50家百亿代表房企一线、二线及三四线城市90-140(含)平米改善型产品贡献率分别提升6.7、2.1和23.7个百分点。

土拍:越大越积极,聚焦五大城市群

50家百亿代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。而5000亿以上阵营、1000-5000亿房企、500-1000亿房企拿地金额占销售额比重均值超40%,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡;与上年相比,拿地量明显增加的城市主要为长三角、京津冀、珠三角、长江中游及成渝5个主要城市群中的温和二线及三四线城市。其中以长三角城市群拿地金额占比最高,为43.7%,主要为周边三四线城市拿地金额大幅增长,如南通、嘉兴、绍兴等城市。

收并购、合作、旧改:多途径补仓热点城市

50家百亿代表企业2017年收并购金额达3109.2亿元,占拿地总额15%左右。500-1000亿、1000-5000亿房企收并购拿地金额占比最高,分别为50.8%和34.6%;50家代表百亿房企中有38家采用合作拿地方式,权益拿地比例均值为86.1%,同比降低0.5个百分点。其中,保利、龙湖、招商、中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地,权益拿地比例在70%以下;旧城改造、产业新城、物流地产、文旅地产等成为百亿房企拓储的重要途径:如碧桂园、恒大、万科、融创、华润、中海、远洋等房企在上海、深圳、武汉、珠海及徐州等城市通过旧改低成本获取大量优质土地;绿地、华夏幸福、荣盛发展等百亿房企通过产业新城方式获得大量土地储备;万科2017年前11月新增物流地产项目32个;恒大仅上半年通过旅游地产获得土地2664万平方米等。

融资:海外债规模同比增长320.7%,公司债发行大幅锐减

2017年,百亿企业境外发债规模达2297亿元,同比大幅增长320.7%,成为重要融资渠道;中期票据发行总额达到905亿元,同比大幅增长54.9%;而公司债发行规模锐减,共计发行622亿元,同比下降85.6%。自2016年10月公司债收紧后,2017年上半年公司债大幅缩减,规模逐渐扩大,房企逐渐转向海外债、中票、定向及短融等融资渠道。2017年,千亿以上房企海外发债938.6亿元,其中恒大海外发债规模达593亿元,发行平均利率为8.3%,拉高了整个阵营的平均利率;500-1000亿房企中央国企居多,发行信用债规模高于300-500亿和100-300亿的房企;100-300亿房企中实现了低成本发行信用债,主要是因为金融街、珠海华发等大型国有企业具有发债优势,分别发行30亿元、40亿元额度的信用债,利率均在5.5%以下,拉低了整个阵营的平均利率。

转型:相关多元化为主,阵营间呈现分化转型趋势

随着房地产市场进入下半场,谋变是众多百亿房企的共同选择。据统计,50家百亿代表企业中,横纵向多元化拓展为主,横向积极拓展长期持有型经营业务,如长租公寓、特色小镇、文旅地产等,纵向进行产业链延伸,挖潜开发主业服务附加值,如互联网家装、社区服务等。

百亿各阵营间分化转型态势显现,大型房企地产相关转型方向大而全,小型房企聚焦主业,部分进取型中型房企寻求跨界突围。5000亿以上、1000-5000亿企业的业务布局数量更多,在特色小镇、长租公寓、文旅、社区、养老等方向均有布局;500-1000亿企业主要集中于特色小镇、文旅和养老、社区布局,较少涉足长租公寓,部分瞄准千亿的进取型房企则积极培育地产外的业务如生物医药、环保等方面,谋求更多增长触角;300-500亿以及100-300亿企业则主要为特色小镇、社区服务领域,养老和文旅稍有涉足,多元化布局相对单一,以扩大主业为目的。

图:百亿房企产业内转型方向

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

跨界:积极培育地产外业务,发掘增长新机遇

随着龙头房企强者恒强态势的加剧,中小企业的市场空间逐渐被压缩。为了争取更多的主动权和话语权,一些进取的中小型房企积极培育地产外业务,如医疗、环保等,寻找新的发展机遇。如蓝光发展将3D打印和生物医药作为其双轮驱动的重要支柱产业,助推企业多元化转型;雅居乐看准环保行业巨大的市场潜力切入,并将环保集团做为千亿雅居乐的重要战略支点,未来力争在营业额及利润比重方面均媲美地产版块,助力企业的增长。

随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面继续收紧,中指院分析认为,百亿房企需在大规模抢收的快感后保持清醒的头脑,紧跟行业“房住不炒”下人民需求强烈的品质型、生活服务型需求,真正以“绣花功夫”磨练并提升企业运营能力,提早应对行业变局。

2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜

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特别声明:百亿企业销售数据统计是以2017年1月1日-12月31日期间销售的商品房为统计口径,主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据、企业已经发布的业绩公告,并参考本年度总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计;对于少数没有在监测范围内的城市或项目,由企业提供相关证明文件,经课题组对数据进行严格审核,也纳入统计范围。本报告仅供参考,课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

南都记者 邓恒


编辑:黄露

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邓恒
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