开发商打包转让小区车位,我们算了一笔账

南都评论
原创2018-08-08 07:26
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近日,浙江金华某小区两位业主以打包形式获得该小区所有停车库车位的消息,成为不少媒体关注的热点。此则新闻之所以会引发公众关注,大概有以下两个原因:第一,居然有业主这么有钱,能买下这么多的车位?第二,这么做是不是太任性了?符合法律的规定吗?

第一个问题就不讨论了,这年头有钱人确实很多。需要关注的是第二个问题,这么任性的做法,有没有法律依据?

现有法律中关于小区车位的规定来自《物权法》,该法第七十四条对小区车位的权属规定主要体现了三个层面:第一,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;第二,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;第三,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

那么,按照法律规定,开发商有没有权将这些小区车位都转让给两位业主?在我看来,只要不是属于业主共有,即“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”,开发商都有权将其转让。不过,也有人质疑,将所有的小区车位都归于一到两位用户,这样的做法是否妥当,是否剥夺了小区其他业主的权利?就像媒体报道中律师所指出的,业主可以根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,业主请求公布、查阅建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况的,人民法院应予支持。

首先需要明确的是,将小区里所有的停车位都转让给两位业主,也是“满足业主的需要”。车库停车位的用途是做什么?当然是停车。这两位业主购买了整个小区的停车位,其目的还是要营利,无论是以出租或者转让的方式,那么,谁会来使用这些车位呢?大概率事件是该小区业主。尽管这些小区停车位已经上锁,但这并不意味着不让小区业主使用,而是说要以出租或者买卖的方式使用。从这个角度看,并没有违反法律的规定。

或许有人会说,将车位转让给这两个人,是不是侵犯了其他业主权利?在我看来,这并没有侵犯其他业主的权利,因为开发商作为这些停车位的所有权人,完全有权在法律范围内处置这些车位。有业主抱怨说车位卖给这两个人只要14万元,但是他们却以16万元的价格出售,因此并不公平。那么,16万是合理的吗?毫无疑问,这个价格比14万要贵,但这并不意味着这就是不合理。可以设想一下,对企业而言,利润最大化是其目标,如果16万甚至15万的价格就能出售这些停车位,我想它没有理由把这个差价转给其他人来赚。一个可能的解释是,在前四年间,小区业主不愿意接受这个价格,以至于开发商不能将其停车位顺利转让,于是不得不将停车位以打包的方式转让。而这两个业主也是胆大包天,觉得停车位价格上涨是一个大概率事件,于是这个买卖就做成了。

那么,做出了这笔大买卖的这两位小区业主有没有可能大赚一笔呢?我倒是觉得他们不可能这么幸运。首先,约4000万元资金的财务成本就非常高。假设这4000万的资金都是自有资金,以5%年化收益率计算,一年的机会成本就近200万。假设所有的车位在1年内顺利卖出,那么以327个车位每个两万元的差价计算,共有654万,就有454万的毛利;如果在两年内卖出,那么资金的机会成本就达到了400万,若差价还是两万,那么毛利就只有254万了。必须考虑到的一个现实是,卖掉327个车位,不可能全都由两个业主自己干,于是还需要人工和办公成本……

所以最后的问题来了,开发商是遇到了什么情况,他们不得不把小区车位打包出让,而不是自己来赚这笔钱?这恐怕是一个更为重要的问题,可惜,所有的讨论都忽略了这一点。 □傅蔚冈

编辑:何起良

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