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数据显示广州七成二手房降价了,你感受到了吗

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原创2019-01-08 06:15

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2019年1月8日南都版面。


2018年,广州楼市年终盘点格外复杂。


由于从去年年中开始市住建委不再公布官方统计数据,直接导致2018年全年楼市成交量和成交价失去了权威数据,只能依靠各家市场研究机构内部的监控数据和统计数据。


南都记者查询了包括广州中原研究发展部、合富研究院、保利研究院、网易地产、广州市中介协会等机构的数据,由于口径不同和覆盖的时期不同,各家数据之间难以互相交叉验证。


因此,南都记者关于2018年广州楼市盘点主要引用数据较为详尽、覆盖范围较为广泛的广州中原研究发展部的报告(下称中原报告),只在个别地方引用其他机构的数据进行参考。


根据中原报告的数据,2018年广州楼市成交量大幅下降,其中一手房成交量(按网签宗数计算)同比下降18.9%,网签面积创下最近8年的新低,而一手房均价则稳中略涨,涨幅为5%;2018年全市二手房成交量则同比下降23.2%,为最近5年首次成交同比下降,但成交均价同样稳中略涨,价格同比涨幅为9.2%。


A
一手房:调控优化成交“翘尾”
  

由于从2017年开始楼市调控,导致广州部分一手房网签速度较慢,部分原本在2017年成交、应该计入当年成交量的房源被延迟至2018年网签,相应被计入2018年成交量,因此中原报告对这部分异常数据进行调整。


一手房网签面积创近8年最低
  

中原报告显示,在数据调整前,其监控的阳光家缘2018年一手房成交宗数为89982宗,同比上升1.7%,但经过调整后的数据为76056宗,同比下降18.9%。
  

同样是使用调整后的数据,从年度横向对比看,2018年全年广州一手房网签量在最近8年中偏低,全年网签面积807万平米为近8年最低,如果按网签宗数进行对比,2018年数据为近8年倒数第三。
  

南都记者查阅其他研究机构的数据显示,合富和保顾联合发布的2018楼市总结报告里给出的2018年1-11月广州商品住宅成交面积约为750万平米至800万平米,另第一太平戴维斯数据为2018年前11月广州九区成交面积为600万平方米,这两家的数据虽然口径不同,但大致估算和中原报告近似。
  

至于一手房成交量同比大降的原因,中原报告也表示,一是从市场趋势来看,重大调控出台的次年市场表现均不理想,2017年3.30调控直接导致了2018年成交量下降,二是今年大部分时间一手楼盘面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响,购房者观望气氛浓。
  

在成交均价方面,由于楼市调控措施导致网签价格难以反映市场真实情况,中原报告也采取了替代方法,通过对全市各区热点项目的销售均价进行统计分析,得出数据是2018年12月末广州一手销售均价为27200元/㎡,比去年同期涨3%,在成交活跃度较低的市况下,大部分项目售价保持平稳,不轻易变动价格。
  

由于今年春节假期较晚(2月中下旬),不少买家3月中才陆续回流。导致一季度表现疲软,维持每月50万㎡的成交低位,传统旺季“3月小阳春”无显著特征。4、5月对比一季度略有改善,但由于楼市调控以及开发商推货节奏放缓影响,市场表现一般。
  

此后从6月-9月份成交量较年初增加,到了10月中旬广州市住建委公布了调控优化措施,在此期间各区都在等待优化措施落地,导致10、11月成交大幅减少,直至11月下旬-12月初各地政策落地后成交量在12月才被充分释放,表现出“翘尾行情”。


大户型小户型热 中户型冷
  

中原报告显示,从户型占比的变化情况看,2018年年初占比达50%的90-120㎡单位(中户型)成交量逐渐降低至42%;而90㎡以下单位(小户型)成交占比突破三成,120㎡以上大户型亦受到买家追捧。
  

对于上述变化的原因,报告指出,这一定程度上反映了随着购房单价提高,更多买家愿意选择“小户型,低总价”项目入手,而资金充足的买家大多选择大户型单位;另一方面,对于房企而言,增加小户型单位,并加强对叠拼、复式产品的研发供应可视为对近年“高地价”的一种应对措施,表现了房企希望通过推出低总价、实用率高的单位降低楼价对买家购置意愿的影响。


新发预售证楼盘面积创近4年新高
  

中原报告的数据显示,广州2018年新发放预售证的一手楼面积达1086.45万㎡,创近4年新高。另一方面,由于成交面积下降,2018年出现自2014年以来的又一次“供大于求”。分区域看,2018年荔湾供应面积达105.74万㎡,成为老城区中供应量最大的区域,该区热门板块广钢新城迎来推货潮。如华发中央公园、振业天颂、保利碧桂园公园大道等全新项目相继入市。整个广钢板块2018年供应73.05万㎡住宅,占荔湾总供应量的70%。
  

相比之下,2016-2017年间推货能力较强的天河区2018年供应量大幅下滑,仅供应34.49万㎡,同比下跌37%,主要原因是牛奶厂板块进入销售尾段;此外,由于天河区近3年无公开宅地挂牌,未来一手住宅供应将高度依赖旧村改造项目,故一手供应将更加紧缺。
  

外围区方面,五区供应量均有所增加,其中番禺供应120.14万㎡住宅,同比上涨1.6倍,无论总量、同比增幅均表现抢眼。该区供应主要得益于大盘亚运城年初、年末两个时间段推货,其累计供应77.82万㎡住宅,占番禺总供应量65%。此外,花都、南沙、增城三区供应量增幅亦较为明显。

2018年广州各区一手房成交量(按降幅排序)

区域 网签套数 同比降幅
花都 5942宗  47.8%
海珠 907宗  42.8%
天河 2870宗  33.2%
越秀 195宗  32%
黄埔 12428宗  27.2%
荔湾 3822宗  17%
白云 1488宗  15.6%
增城 23950宗  9.7%
南沙 12792宗  9.2%
从化 4516宗  7%
番禺 7142宗  2%


最近8年广州一手房网签量对比

年份 网签套数 网签面积

2011年 71687 832万平米

2012年 90493 1069万平米

2013年 92245 1047万平米

2014年 72658 835万平米

2015年 92675 1079万平米

2016年 128352 1415万平米

2017年 93769 1040万平米

2018年 76056 807万平米



B
二手房:七成房源报价略降
  

中原报告的数据显示,2018年广州市二手房交易登记数为102199宗,同比上年同期(133157宗)大幅下滑23.2%,为近5年首次成交下滑的年份。价格方面,2018年二手房网签均价为25350元/㎡,价格涨幅出现明显收窄,涨幅从2017年的23.8%下跌至2018年的9.2%,价格逐渐趋向稳定。

对于2018年广州二手楼市遇冷的原因,报告也进行了分析。首先是2018年楼市信贷环境偏紧,广州首套贷款利率为一线城市中最高,同时全年平均利率均处于高位。利率的上调,很大程度上遏制了市场需求,部分改善型买家置业成本提升,从而转为观望状态。2018年由于银行贷款额度相对紧张,各大银行均选择上调贷款利率,二套平均贷款利率上浮15%-20%已为常事,整体贷款利率呈现逐步上扬的趋势。而进入第四季度后,贷款额度稍有好转,整体贷款利率出现回调的迹象,但整体仍居高位水平。2018年11月,广州首套平均贷款利率为5.62%,同比2017年同期净增0.31%。

其次,在调控政策下,购房者的观望情绪持续升温。2018年上门看房客户数量远不如2017年,购买周期亦有所延长。


而在业主方面,中原报告监测发现2018年新增放盘量同比2017年下滑近三成,在目前楼市下行阶段,客户入市意愿不高,若想加快成交,可能需要降价让利出售。因此,部分不愿降价业主选择观望后市走势,静待更好的出手时机,导致整体放盘量有所下滑。


报告还表示,由于二手楼市成交活跃度较低,业主心理价位松动,“以价换成交”的现象愈发普遍。


从近两年新增房源的报价情况来看,2017年报价下调房源占比基本集中在35%-45%左右,而今年下调房源基本在70%左右,中心区表现尤其明显。其中,天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高分别达76.5%、74.6%、73.3%、71.9%,并且其下滑幅度亦相对明显,分别为3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。

另据广州中原研究发展部监测,近年来中心区二手住宅成交量占比逐年下滑,2016-2018年中心五区成交占比分为56.1%、52.2%、44.4%。而外围区则因交通便利度逐年提高,而且价格低洼加上房源相对较新,成交持续占比逐年增大。2018年外围四区成交占比为55.6%,,同比净增3.4%。


另外,据监测,2018年二手住宅成交量最多依然为番禺区,共成交14496宗,已连续4年成功夺魁。


采写:南都记者 魏凯

编辑:邹琳

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