上世纪90年代初期，当对面的珠江新城仍是一片空地时，五羊新城已经是广州仅次于二沙岛的高档住宅区之一。

而环市东路片区是改革开放后最早在广州形成的高端购物商圈，曾有“广州尖东”之称。

不过，如今这两个区域在发展上都存在着建筑与配套设施陈旧、公共空间不足等问题。莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东接受南都记者采访时直言。

近日，广州市规划和自然资源局就越秀区五羊新城片区、环市东片区的控规调整必要性论证进行征询意见公示。

这两个广州曾经的“C位”，或将迎来一番焕新。

五羊新城与广州的CBD—珠江新城仅隔了一条“广州大道”。然而这条主干道却像利斧一样，将这个城市的现代繁荣与传统市井，明显地一劈为二。

南都记者走访五羊新城看到，该片区内聚集了众多学校，推高了房价。但整体上，建筑与配套设施陈旧，对房价的继续上扬有一定影响。安居客显示，五羊新城5月二手房均价在5万元/m²左右，而一路之隔的珠江新城，5月二手房均价却在7万元左右。

商业配套与珠江新城相比，更是乏善可陈。在珠江新城，先有高德置地春夏秋冬四广场，后有天汇IGC。全球第四家、广州首家K11艺术购物商场也新近落户在这里。

而五羊新城的商业却一直未发展起来，除了大型商超华润万家五羊店外，零售业态基本上都是小街铺。

这里曾经有广州首个空中流行购物街区——星辰天街。项目位于广州大道与花城大道交汇处，地铁5号线五羊邨站A、D出口直达，地理位置优越。然而商场定位不清晰，引入的品牌也没竞争优势，运营了三年左右，就曝出退铺风波。如今，这一空中连廊已成为了餐饮美食区。

按照此次规划调整的公示内容可知，五羊新城片区改造涉及的范围东至广州大道，西至杨箕涌，北至中山一路，南至珠江北岸，包含AD0159、AD0160、AD0162规划管理单元，面积121.8公顷。

改造后，有望改善片区内的居住条件，解决优质企业外迁、公共配套设施陈旧等问题。

1978年，广州友谊商店迁址环市东路，成为了广州对外服务的一个重要窗口，也在同行中创下了多个首创和“第一”：率先在广州同行中推出跨境业务模式，率先实行敞开式售货，开设全国第一家超级商场等。

2004年，丽柏广场在广州友谊隔壁开业，引入大量全球顶级品牌，使其迅速成为华南地区世界名牌最集中的高级购物广场之一。

“环市东路商圈是改革开放后最早在广州形成的高端购物商圈，但在广州发展进程中，首先是高端服务业和金融业先转移到天河商圈，其次是环市东周边社区日渐老化，奢侈品消费密集的人口已经不再集中在这个片区。”

戴德梁行广州商业地产部高级助理董事周捷表示，环市东商圈总体商业存量规模较小，未能形成像天河路和珠江新城一带，大体量高端购物中心聚集的现象。

CBRE世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军也表示，环市东商圈近年来确实出现档次下调的情况：“随着原本稳定的‘友谊-丽柏-白云宾馆’高端消费生态圈和内部会员互动体系逐渐削弱，一些高端奢侈品品牌开始‘出走’环市东。”

就在今年的4月份，爱马仕广州丽柏广场门店正式撤场。而该品牌位于广州太古汇的门店则于4月11日重启开业，租赁面积比旧店增加了84%。

此次环市东片区的改造，根据公示内容，范围位于越秀区中部、环市东商圈片区，北至麓景西路，西至小北路和下塘西路，南至东风东路，东至先烈南路，范围约199公顷。

改造后，环市东商圈有望腾出更多的产业空间载体，激活片区活力。

“在广州市城市发展政策不断迭代更新的时代背景下，这两个板块还有提升的空间。”莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东接受南都记者采访时表示，从房地产角度看，五羊新城及环市东路板块位于广州市中心区域，土地价值高，能够兼顾社会和经济统筹发展的房地产项目预计能最大限度地激发这两大板块的价值。

从商业角度看，五羊新城及环市东路板块依然是广州的重点商圈。五羊新城板块有大量的潮流餐饮店，而环市东路板块有CELINE、Rolex等世界著名品牌的入驻。“特色零售租户及世界品牌租户依然选择入驻在五羊新城及环市东路板块，其实能说明这两大板块对商业的吸引力度仍在。”

“如何在‘存量改造’中提升土地的利用价值，注入新产业的同时，保留这两大板块所具有的区域特征，留存城市文脉，预计将会是本次改造的难点。”

陈铁东表示，这两大板块距广州中央商务区珠江新城并不远。如果要对这两大板块进行改造，在定位上，这两大板块可以考虑定位为与珠江新城一起联动发展的功能中心；在改造方向上，可以考虑对板块中的老旧物业进行符合区域特色的修缮及更新，并完善公共服务等配套设施，以吸引更多符合城市及市场发展需要的新兴产业入驻，从而激发板块的更多活力。

南都记者伊晓霞 林广 实习生梁睿敏

编辑：李美钰

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