从杀价百万到暗涨百万,富豪掷七千万换房!二手楼市的回暖与博弈

南方都市报 • 南都地产
原创2020-08-09 12:28

8月7日晚上11点多,带着客户看完房后,江明这天的工作基本“结束”。

“200多平方米租金3.6万元/月,成交的可能性很大”。江明是裕丰地产珠江新城片区的“豪宅专家”。当晚他带的租客,在6月卖掉中海景晖华庭的豪宅后,一次性付款约2500万元买了两套别墅,需要暂时租房过渡。

2、3月份几乎“无工可开”,但5月以来,江明经常如此忙碌,“有时忙到夜里12点多,每周基本没有完整休息天。”

从广州住建局官网可见,3月以来,广州二手住宅交易登记量逐月上升,6月份交易登记量突破9000套,环比5月飙升26.3%,同比去年亦增9.4%。

二手楼市,似乎已经走出了疫情的阴霾。

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珠江新城豪宅在摇摆

3月杀价百万,6月加价百万

广州珠江新城,与天公比高的超甲级写字楼里,每时每刻都在制造财富故事。点缀其间的高档豪宅里,这几个月里也是客来客往,有人从这个豪宅搬进那个豪宅;有人卖掉这里的豪宅到其他地方置换豪宅;也有人因为生意失利,被法院强拍卖掉一些豪宅。

今年3月份复工时,珠江新城板块除中海花城湾、嘉裕公馆等个别楼盘外,其他大部分楼盘基本放松小区门禁,中介可以恢复带客看房,但总体市场仍很冷淡。

广州中原地产3月份的分析报告曾描述:不少珠江新城板块的刚需、投资客户想趁疫情期间低价入市,压价现象相对严重,千万豪宅房源压价幅度甚至在百万以上。而业主接受意愿偏低,导致双方保持长时间僵持状态,成交周期明显拉长,整体成交活跃度不及年前……

在嘉裕公馆,一套173方的北向豪宅,2019年9月业主以1730万元放盘。疫情期间,一度下调到1650万元,直降80万元,但乏人问津。

直至4月份全国疫情宣告稳定后,大量买家扎堆珠江新城“捡漏”,整个珠江新城的楼市又逐渐恢复活跃。嘉裕公馆那套直降80万元的豪宅,业主目前已经反价至1820万元。

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嘉裕公馆一些房源半年间经历了降价到反价

“从六七月份开始,我们接触到的好的户型基本都在反价”。某三大行珠江新城店经纪小赵说,由于目前嘉裕公馆的顶楼放盘单价已达10.7万元/平方米,整个楼盘同户型的好楼层房源已不多,该业主见状也强势加价170万元至1820万元,但到目前仍未成交。

江明证实,今年嘉裕公馆的成交价每年方米比往年高约1万元,本来放盘均价普遍在11万元/平,但有的业主已经拔高到13万元/平。

在尚东宏御,一套140多方的豪宅,疫情期间的放盘价是1200多万,业主不急卖,在7月份加价至1300万元。

江明介绍,在粤海丽江花园,一套274方的楼王单位,去年业主以2100万元放盘,年底时有买家愿以2080万元购买,业主也基本同意卖,最后各种原因拖到今年。疫情过后,该业主见看房的人多了,一再提价,最终在6月份以2160万元成功出售。而在去年,同样的户型,成交价在1950万元至2000万元之间。

“小房换大房,大房换更大的”

珠城业主7000多万买下汇悦台360方豪宅

在珠江新城卖了多年豪宅,江明发现今年的有钱人特别“豪爽”:“以往左谈右谈(价格),今年都不用怎么谈”。几个月下来,“基本上珠江新城每个楼盘里好的户型房源都卖完了”。

从4月份起,江明所出售的物业“普遍都是三房和四房”。珠江新城有一些业主将物业以低于市场价放盘,“基本上放给哪家中介都有客户等着接盘”。“比如天銮,只要有合适房源放出,价格合理,基本上业主不用看房就买了”。

6月中旬,中海花城湾一套93平方米的物业,放盘不到一周,就以总价1100万元成交,单价达11.8万元/平方米。

江明说,疫情过后,很多客户想把手上的钱全转为房产,原住小房的想换大房,原住大房的想换更大的房。

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中海花城湾

今年4月份,侨鑫汇悦台一套360多方的户型放盘,就在6月份,这套豪宅以7000万元成交。买家此前住在珠江新城一套200多平方米的豪宅,一次性付款7000万元改善居住置换到汇悦台。

广州中原研究发展部的数据证实,7月份珠江新城板块需求激增,新增购房客数量环比增加两成左右。

之所以成交回温,广州中原研究发展部认为原因有二:深圳限购政策升级,楼市迅速降温,不少资金实力雄厚的投资客将目光转移至珠江新城;当前珠江新城业主报价相对合理,客户大幅压价现象明显减缓,不少长时间处于僵持状态的盘源由此快速成交。

安居客数据可见,珠江新城中、珠江新城东、珠江新城西板块8月份的二手挂牌均价分别是87354元/平方米、67287元/平方米、68658元/平方米,虽然环比已涨价,但同比去年仍分别下跌0.15%、1.65%、2.15%。

“实际上,珠江新城这三年的房价基本比较平稳”。江明认为,2019年很多公司生意亏本,不少法人在珠江新城的房子被法院强制拍卖,导致成交价比较低,一些业主看到这样,也会跟着调低价。

有人举重金进城,也有人赚翻后离场。

6月份,江明成功出售中海景晖华庭一套160平方米的豪宅,总成交价1638万元。业主拿着卖楼款加上积蓄,以总价超2500万元,一次性付款在周边区域买下两套总价分别为一千多万元的一手别墅。

“业主就是趁现在市场好,赶紧把房子卖了”。8月7日晚,江明带着这名业主去找豪宅租住。他们看了海珠区琶洲保利天悦,最终比较满意一套200多平方米,月租报价3.6万元的房源,“后面如无其他意外,基本会租”。

有人在“捡漏”,出击主城区多买一套

近三年11个代表楼盘7个涨4个跌

在“上游”珠江新城的千万豪宅频繁换主之下,处于链条中游的百万房产成交也愈发频繁。这其间不乏一些持币多时的白领金领,在疫情平稳后一头扎进楼市“捡漏”。

2019年7月,家住珠江新城的白领杨先生,将位于五羊新城的一套楼龄超30年的两房物业成功出售。这套房子在五六年前重新装修,保好养,“60平方米成交价310万元,买家一次性付款”。

将近一年里,杨先生一直持币观望楼市,线上寻找合适的投资物业。但直到今年“五一”黄金周,夫妻俩才果断杀入楼市。他们看了天河区的珠江花城、保利天汇、兰亭盛荟等多个一手楼盘,“感觉都不错,就是收楼年限太长了,还是二手房好些”。

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珠江花城营销中心。南都记者邱永芬摄

最终,杨先生相中番禺区万科欧泊一套95方的三房,“楼栋位置比较好,视野无遮挡”。这套房的卖家在2014年以150多万元买入后空置至今,如今卖掉想换大房,以430万元放盘。

在周旋几天,一番讨价还价后的某个晚上,卖家在某家饭馆吃饭时,突然在电话里同意以400万元成交,一次性付款。杨先生夫妇接到中介通知后,火速赶到饭馆签约,完成这笔买卖。

“我只是想买套房保值增值”。购入房子后,杨先生添置家具,如今房子已以月租4800元/月出租。

南都记者监测安居客11个区的代表楼盘发现,11区11个楼盘里,8月份有7个楼盘的挂牌均价对比三年前上涨,但也有4个楼盘在跌。

其中,珠江新城的凯旋新世界广粤尊府,三年时间从10万出头涨至14万+,涨幅达32.7%;花都区由于通地铁,房价也略有上涨,自由人花园从三年前的1.6万元/平涨至2.1万+/平,涨幅亦近三成;此外,南沙二手代表楼盘涨幅达13.8%,番禺的代表楼盘涨幅达8.1%。

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在四个下跌的楼盘中,增城区的房价跌幅较为明显。

南都记者监测发现,直至今年8月,广州二手住宅挂牌均价同比去年仍有1.12%的下调,全市11区,有6个区的挂牌均价同比下调。

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此时进场的购房客,不乏冲着房子长久保值而来。

家住天河北的王小姐,亦在7月下旬“激情”冲入楼市,“之前买的理财产品,收益都不大理想”。她在黄埔区看了几天房后,买入金碧世纪花园的一套两房,“73方,卖家开价288万,最后以283万元成交”。

王小姐介绍,卖家住在深圳,签约都是在网上操作,卖房后一度有些后悔,“现在同户型低楼盘放盘价都在290多万元左右”。

为了凑够七成首付款,王小姐的家婆同步放卖位于湛江和中山老旧楼梯楼,其中中山的已以50多万元成交,而湛江的还在以30多万元放盘,“湛江的房价在跌,看的人比较少”。

楼市在回温?

六月广州二手成交量已高于去年同期

有钱人在换豪宅或投资,刚需改善一族也在积极置换更宜居的房子。

今年7月份,江明一共卖掉三套房:一套尚东美御147方总价960万元;一套中海景晖华庭123方总成交价1250万元:一套番禺珠江铂世湾一手住宅,总价约400万元,“在珠江新城上班的白领,买不起这里,就去了番禺”。

他说,这一业绩,比去年同期还好。

南都记者通过广州市房地产中介协会,抽查中心六区十个代表楼盘自2019年以来中介促成的成交数据发现,包括华景新城、中海誉城、万科东荟城、岭南新世界、万科金色梦想,在今年7月份的成交量都已达到2019年以来的颠峰。

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尽管今年受接近3个月的疫情影响,但广州住建局的数据显示,今年的二手住宅成交仅比去年同期减少8%。上半年,广州二手住宅交易登记38541套,去年同期为41920套。

从3月份起,广州二手住宅的交易登记套数就逐渐从3月份的5000+到4月份6000+到5月份7000+,更在6月份一跃刺破9000套,登记9250套。今年6月的登记量,同比去年6月的登记量已增加9.4%。

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“考虑到疫情期间房价会跌”,白领周先生今年换房相当迫切。

去年9月,他就将番禺区沙湾板块某楼梯顶层的房子放卖,“109.6平方米,最初放盘价是180万元”。放盘以后,不少客人来看,但价格谈不拢,“当时市场价约为175万元,我的设想是卖到170万元”。

直到疫情发生,4月份以后才开始有人看房,这时周先生已将房子报价降至170万元,但看房客还是不多。“五一”期间,他花了两千多元把房子重新粉刷,此后看房客方有所增加。最终在6月份,以160万元将房子卖出。

微妙的是,接盘周先生房子的买家也是换房客;周先生在卖掉这套自住房之后,也在番禺雅居乐城南原著快速购入一套95平方米的学位房,“业主330万元放盘,议价至315万元成交”。而城南原著卖家也是在卖掉这套房后,前往天河区购买学位房。整个交易过程环环相扣。

周先生认为当下仍是买方市场。他此前曾在城南原著附近看中一套毛坯房,90多平方米放盘价260万元。当时房子未卖掉,未敢还价,后面决定买时,中介告知当天已以242万口头约定成交,并准备签约。周先生和中介表示,愿意加价3万元,“结果业主还是选择与出价242万元的买家火速签约”。

刚需改善客积极进场

近四月公积金贷款业务同比增三成

从广州住房置业融资担保有限公司提供的数据可见,今年3月以来,广州二手住宅公积金贷款申请的业务量直线上升,每个月同比去年同期均是增长。今年3至7月,广州二手住宅公积金贷款申请为11920宗,同比去年同期的9380宗大增27%。

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广州住房置业融资担保有限公司相关负责人认为,这一数据或表示,当前刚需购房人群在增长,投资购房减少,房地产调控初见成效。

合富研究院高级分析师梁燕明分析表示,广州二手住宅市场在2019 年下半年渐见起色,但受2020年初疫情影响等,导致2020年初市场交投活跃度骤降至低点,楼市复苏进程中断。

她认为,今年上半年市场交投急速降温,业主心态转弱,成交均价连涨势头中止,市场现难得低价入市机会。预计下半年随着疫情影响逐步消失后,市场成交热度回升。“从中长期趋势看,市场仍将保持向好发展趋势”。 

统筹:南都记者邱永芬

采写:南都记者邱永芬 王艳玲

编辑:林广

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