3月28日晚间，万科发布2023年度报告，报告期内，万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元。

在行业深度调整下，万科仍实现经营性现金流连续15年为正；开发业务持续提升产品力，确保近29万套新房高质量交付；经营性业务打通商业模式，实现REITs突破，有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。

业内人士认为，2023年房地产行业多重挑战交织，高速扩张的后遗症正在加速显现。但从年报结果看，万科依然守住了安全底线，并围绕产品服务，构建了面向房地产新发展模式的核心能力。

现金流连续15年为正

行业深度调整给万科经营带来一定压力。2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。

尽管房地产行业经历了前所未有的深刻调整，但销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流，截至2023年底，万科已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

值得一提的是，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持。报告显示，2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。此外，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。

高质量交付新房28.9万套 

2023年，面对市场下行的艰巨挑战，万科开发业务仍呈现出了较强的韧性。

截止去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅；去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。

交付方面，万科2023年交付28.9万套房屋，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。同时，万科在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。此外，新增投资的精准度和投后管理持续优化，2023年新项目投资兑现度达88%。

长租公寓实现盈利

2023年，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。

报告显示，作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，并保持了业内领先的服务品质和运营效率，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。

万科泊寓持续深度服务实体经济企业，累计为比亚迪、腾讯、科大讯飞等超过5000家企业提供住房服务，企业客户占比提升至23%，为业务带来了更稳定的客户结构。同时，泊寓还积极响应国家保障性租赁住房政策，在23个城市纳保147个项目，涉及房源10万间。

全力抓住REITs机会

万科董事会主席郁亮曾表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇。

据了解，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%；万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。

国资大股东力挺

面对此轮极具挑战的房地产周期，万科除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的力挺和支持。

万科在年报中提到，“去年四季度以来，市场对行业、对公司担忧情绪加剧。关键情况下，公司获得了深圳市国资大力支持，也得到了金融机构等合作伙伴的共同帮助。这些支持对稳定信心发挥了巨大作用，对此万科感恩在心。我们会珍惜信任，加倍努力，赢得挑战，在新发展阶段继续领先领跑。”

据悉，2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委也协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地；2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

采写：南都·湾财社记者 孙阳 王艳玲

编辑：孙阳

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