在一系列释放需求、稳定供给、重塑结构的政策组合拳引导下，新增住房成交规模筑底企稳，价格调整渐近尾声，城市分化由能级梯队到个例持续深化。 

据克而瑞统计，2025年商品房成交规模降幅较2024年显著收窄，预计全年销售面积达约8.9亿平方米、销售金额约8.4万亿元。考虑到2024年下半年行业交易量基数已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表现符合市场较佳预期。

另据中指院统计，大浪淘沙之下，头部超千亿10家企业开发经营能力强，多具有融资、投资、产品、公司治理等多方面优势，多具有较强可持续发展能力。部分区域深耕型地方国企和民企聚焦本土市场，灵活把握市场需求与政策导向，打造贴合本土的产品，也有一定发展潜力。

随着市场预期逐步改善，在经历供求大幅缩量和房价明显回调后，“十五五”中后期市场有望逐步筑底企稳。中指院预计，未来五年全国新建住宅年均销售面积预计保持在7-8亿平米，城市分化加剧。

头部房企持续分化

2025年，中国房地产市场仍处于调整过程中。保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团等企业销售规模仍超千亿，展现出了良好的经营韧性。千亿企业在多个核心城市推出热销项目，抓住了核心城市的改善性需求，保利发展在广州热销项目TOP10中占据前列，华润、建发等在北京、上海、广州、成都等有多个项目位列热销项目TOP10。

滨江集团、龙湖集团、大华集团、新希望地产等民企在保持销售业绩的同时维持一定投资规模，如滨江集团持续深耕核心城市，滨江集团深耕杭州，销售额和拿地金额均位列杭州市前列；龙湖集团在重庆、苏州有项目位列热销项目TOP10。

此外出险民营房企，碧桂园、融创等出险民营企业面临经营困境，销售规模严重萎缩，仍位列销售额前100，前期土储保障了一定的销售规模，为未来债务重组提供了偿债资金来源，也为未来转型轻资产业务奠定了基础。融创联合开发的上海壹号院项目进入上海市热销项目前列。

投拓同比增长3.9%

中指院统计，2025年TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%。房企全年拿地均保持积极态度，一方面，为稳定土地市场，多地推出利好政策，推地质量也不断提升，增加了房企拿地积极性；另一方面，近年来房企拿地力度较弱，存量土地已基本开发殆尽，当前均抓住利好时机积极补仓。

从拿地企业来看，央国企仍然是主力，但民营房企积极性持续增加。拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江、邦泰、大华等民营房企均跻身拿地金额TOP30。当前，民企拿地主要集中在热点一二线核心城市，且聚焦优势区域深耕，如滨江集团在杭州拿地、大华集团在上海拿地、懋源地产在北京拿地。

从新增货值来看，中海地产、招商蛇口和保利发展位列前三。2025年，中海地产以2031亿 元新增货值位列第一，招商蛇口新增货值规模为1936亿元，位列第二，两家企业均通过获取上海城市更新项目，货值大幅提升。保利发展新增货值规模为1436亿元，位列第三。TOP10企业2025年新增货值总额12203亿元，占TOP100企业的43.3%，新增货值门槛跃升至105亿元。

房企拿地持续聚焦，一二线核心城市高热。2025年，从土地出让金来看，杭州、上海、北京全年土地出让金超1400亿元，领跑全国。房地产行业进入调整期，一二线核心城市人口流入大，产业基础强，需求更有韧性，因此更受房企青睐。

房企拿地形式多样，联合体、收并购拿地有所增加。2025年，房企在一二线核心城市除通过招拍挂拿地外，联合体、收并购形式拿地也较为常见。如2025年北京成交40宗涉宅用地中，14宗地为联合体摘得。

广州：保利、越秀、珠实位列前三

具体到广州市场，2025年，广州房地产整体呈波动走高趋势，二季度在新推项目集中入市及开发商积极推货的带动下，市场供求规模反弹明显；三季度市场有所走弱；四季度在部分楼盘集中开盘热销带动下，市场成交明显回升，尤其是10-11月，市场成交持续走高，12月份受开盘及加推项目减少影响，市场成交有所回落。

从具体数据来看，截至12月底，广州2025年新建商品住宅网签面积约683.6万㎡，同比有所下降。 

1-12月广州房企销售金额流量榜单TOP20房企总销售额为1989.2亿元，前20门槛值为28.8亿元。权益销售金额榜单TOP20房企总销售额为1640.5亿元，门槛值为23.1亿元。

保利发展凭借保利玥湾、保利天曜、保利天奕、保利天瑞、保利燕语堂悦、保利珠江天悦等多个热销项目的优异表现，夺得广州2025年1-12月房企流量金额及权益金额榜单双料冠军，流量销售金额及权益销售额分别为550.1亿元、486.8亿元。

越秀地产凭借越秀·天河·和樾府、越秀观樾、越秀·天悦云湖、越秀·江湾潮起、越秀·桂悦东晓、越秀·万博城等项目的持续热销，位居1-12月广州房企流量金额及权益金额榜单第二，流量金额及权益金额分别为332.3亿元、245.1亿元。

珠实地产以130.7亿元夺得流量金额榜第三，华润地产、中海地产紧随其后，分别位居第四、第五名，流量金额分别为122.9亿元、108.6亿元。

具体到项目表现，天河区豪宅项目保利玥玺湾以141亿元位居榜首；天河区改善楼盘保利天曜以62亿元的网签金额位居榜单第二，海珠区热销楼盘保利天奕以58.2亿元的网签金额位居榜单第三。

采写：南都·湾财社记者王艳玲