“服务差物业费就该减免”“房子漏水拒交物业费”“毛坯房空置物业费要打折”……在物业服务合同纠纷中，这类业主拒交物业费的抗辩屡见不鲜。物业服务存在瑕疵，物业费就必然能 “顺理成章” 打折吗？

业主以 “质价不符” 要求减免物业费的主张能否成立，一直是法院审理的难点。日前，中山市第一人民法院坦洲法庭通报三起审理并生效的案例，覆盖公共卫生管理、共用设施维护、公共区域隐患处置三大物业服务核心领域，清晰诠释了“严重服务瑕疵”的认定标准，既为业主理性维权划定了合理边界，也为物业公司规范履职立下了明确规矩。

七桶垃圾围楼栋，异味扰民拒不改

“夏天三十多度的高温，家里却不敢开窗通风，一开窗就是刺鼻的恶臭，蚊虫苍蝇往家里飞，孩子都没法在客厅玩耍”，在法庭上，某小区一位二楼的业主愤怒地表示，“这个情况与物业沟通多少次都没用，这日子怎么过？”原来，在业主居住的楼道出入口，一字排开了七个巨型垃圾桶，而上方不足两米就是业主的阳台。垃圾聚集产生的异味弥漫在整个楼栋周边，尤其是夏季高温天气更是浓烈刺鼻，严重影响了周边业主的正常居住。

对此，物业公司也表示无奈，“我们每天早晚都会清理垃圾一次，小区没有规划垃圾点，以前每栋楼前单独放置一个垃圾桶，不少业主投诉，现在集中存放在这里也是没办法的办法。”法院在审理过程中，考虑到业主的实际困境，要求物业公司进行整改，尽快解决垃圾堆放、清理等问题，但指定的期限届满后，物业公司仍未采取任何有效措施。

法院认为，管理公共环境卫生，包括公共区域的清洁卫生、垃圾的收集与清运，是物业公司的核心义务之一，也是业主支付物业费的重要对价。物业公司擅自占用公共通道设置小区垃圾中转地，亦未对垃圾进行及时有效处理、清运，长期未整改，导致周边业主居住环境恶化，物业使用价值显著降低，属于履行合同义务存在重大瑕疵。物业公司以“小区无规划垃圾点”为由抗辩，不能免除其应尽的核心服务义务，故酌情减免业主应交的物业费。

家中漫灌粪便水，管道堵塞谁之过

朱女士外出多日后回到家中（一楼），然而推开门的一瞬间，眼前的场景让她瞬间崩溃：卫生间的粪便水不断漫出，已经积满了整个房屋，客厅、卧室的地板被污水浸泡，家具、衣物、被褥全部被污染，屋内臭不可闻，根本无法居住。看到家里变成“污水池”，朱女士心疼又愤怒，随即找到物业公司寻求解决方案。

但物业公司的回应让她十分失望，物业公司称，本次管道堵塞是因为楼上业主使用不当导致公共管道堵塞，属于突发事件，要求朱女士找楼上所有业主共同赔偿损失，而物业公司有疏通主管道井但不承担责任。双方多次协商未果，朱女士一气之下拒交了后续的物业费。随后，物业公司将朱女士诉至法院，要求其支付拖欠的物业费。

法院认为，物业公司对小区内的共用设施设备负有维修、养护、运行和管理的义务，确保共用设施设备正常运行。案涉房屋卫生间返水系因立管公共管道堵塞导致，该公共管道属于小区共用设施设备，物业公司作为管护责任主体，负有日常维护、养护管理并维持管道畅通的义务，物业公司主张每年两次疏通主管道井，但未提供任何证据证明其有履行该义务。管道堵塞造成业主家中返水并造成损失，说明其日常维护养护工作存在重大疏漏，物业公司未尽到对公共设施的管护义务，亦未在合理范围内有效排查隐患，存在过错，构成违约，故酌情减免业主应交的物业费。

白蚁入侵毁家居，敷衍消杀酿损失

“我住这个小区八年了，以前从来没有拖欠过物业费，不是故意不交，是物业公司太不负责任了！” 黄先生在法庭上情绪激动地说道。让他坚决拒交近一年物业费的，是因为一场持续多年的 “白蚁之灾”。    

三年前，黄先生偶然发现其走廊处公共楼梯的木门上出现了白蚁，而这扇木门与黄先生家的大门相距不足一米，白蚁随时可能进入家中。黄先生立即将情况告知物业公司，希望物业公司能尽快采取专业措施灭杀白蚁。物业公司随后派工作人员到场，使用普通家用杀虫剂对木门进行了喷洒。黄先生当时就提出，普通杀虫剂可能无法彻底消灭白蚁，建议请专业的治蚁机构处理，但物业公司工作人员称“喷洒后就能解决问题”，未采纳其建议。然而，这次简单的喷洒并未达到灭杀效果，只是将白蚁驱散，并导致白蚁四处爬动。

之后，部分白蚁甚至顺着门缝、墙角爬进了黄先生家中。由于白蚁危害具有隐蔽性，黄先生起初并未发现家中已有白蚁滋生。直到几年后，他发现玄关天花出现破损，打开一看才发现里面早已被白蚁蛀空，随后又发现鞋柜、衣柜、书柜等多件木质家具都遭到了白蚁的严重破坏，直接经济损失达数万元。黄先生再次找到物业公司，要求其聘请专业机构对白蚁进行彻底灭杀并赔偿自己的财产损失，但物业公司称黄先生家中的白蚁与其无关，其没有责任。多次协商无果后，黄先生无奈之下选择拒交物业费。

庭审中，物业公司辩称，小区公共区域确实出现过白蚁，但业主家中的白蚁是几年后才发现的，没有证据证明业主家中的白蚁是公共区域的白蚁进入的，两者之间不存在关联性，物业公司已履行了相应的消杀义务，不应承担责任。

法院审理认为，案涉小区公共区域走廊、楼梯木门处出现白蚁，该公共区域与黄先生的房屋相邻，距离不足一米，非常相近，具备白蚁迁移扩散的客观条件。根据日常经验法则和高度盖然性原则，认定黄先生家中的白蚁系从公共区域迁移进入，与公共区域的白蚁存在直接关联性。物业公司未采取专业、有效的治蚁措施，仅用普通杀虫剂简单处理，未能消除公共区域的白蚁隐患，导致白蚁侵入业主家中造成财产损失，属于履行服务义务存在重大瑕疵，构成违约，故酌情减免业主应交的物业费。 

法官说法：严重瑕疵是减免前提，“质价相符” 是核心标尺

主审法官石慧认为，在物业服务合同纠纷中，裁判的核心原则应为：严重瑕疵是减免前提，“质价相符” 是核心标尺。

1.在物业服务合同关系中，业主支付物业费与物业公司提供符合约定的服务，构成了对等的权利义务关系。《民法典》第九百四十二条明确规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。这一法律条文为物业公司的履职范围划定了底线，也为业主主张权利提供了法律依据。

2.物业费的减免并非业主的单方权利，而是建立在物业公司未履行核心服务义务的基础上。当物业公司的服务存在严重瑕疵，影响业主的正常生活时，业主才享有抗辩权，有权要求减免相应物业费；若仅存在轻微瑕疵，如个别角落清洁不到位、公共设施小故障维修响应稍慢等轻微疏漏，未对业主的正常居住造成实质性影响，业主不能以此为由拒交物业费，否则可能承担逾期缴费的违约金。 

3.减免幅度的判定需“综合考量”：即便物业公司存在重大服务瑕疵，减免幅度也并非由业主单方决定，而是由法院结合多重因素综合判定。这些因素包括：服务瑕疵的严重程度、持续时间的长短、对业主生活影响的范围与深度、物业公司的主观过错程度、物业公司是否采取了补救措施、业主的实际损失等。既不会让业主为不合格的服务 “买单”，也不会过度加重物业公司的责任，保障行业的健康发展。

采写：南都N视频记者吕婧 通讯员吴娟欢

编辑：吕婧