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韩正谈房地产风险:房价地价倒挂,面粉比面包贵致“堰塞湖”现象

察时局
原创2019-09-11 21:46

近日,中共中央党史和文献研究院编辑的《十九大以来重要文献选编》上册已由中央文献出版社出版。其中收入的《加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制》一文,为中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在2018年11月22日房地产有关工作会议上讲话的一部分,也是首次公开发表。

在这篇讲话稿中,韩正谈到要准确把握当前房地产领域存在的主要矛盾和问题,包括当前房地产市场存在的倒挂、失衡等现象,如一手房与二手房价格倒挂导致“阴阳合同”,房价与地价倒挂、“面粉比面包贵”导致产生房地产“堰塞湖”风险,以及房价租金比失衡等问题。

韩正提出,房地产长效机制必须把主体责任落到城市,建立因地制宜、区别对待、一城一策的调控模式和管理机制,支持指导城市做好房地产长效机制工作。

以下为讲话稿摘要:

“‘面粉比面包贵’导致了‘堰塞湖’现象”

准确把握当前房地产领域存在的主要矛盾和问题。建立和完善长效机制要从实际出发、解决实际问题。要把房地产市场的问题理清楚,把不同阶段的政策措施搞明白,哪些要坚持、哪些要调整,把矛盾、问题和政策措施一一摆出来。

从表面看,当前房地产市场存在“三个倒挂”现象。

一手房与二手房价格倒挂。一、二手房价格倒挂先在局部出现,进而逐步成为商品房限价城市普遍存在的现象。销售价格倒挂实质是同质不同价,同一个地段、同一个楼盘,因为政策限制出现了巨大的价差,利益驱动导致排队抢购、“阴阳合同”等不正常现象。

房价与地价倒挂。“面粉比面包贵”导致了“堰塞湖”现象。在实行商品房限价的城市,一些开发企业拿地成本较高,再加上其他成本,房价高于限价,不能入市交易。这实际上锁住了住房和土地资源,无法及时释放盘活,同时沉淀了大量的金融资源,造成了很大的风险隐患。

供应与需求倒挂。我国城镇居民人均住房建筑面积已超过三十六点六平方米,全国每年新开工建设住房十几亿平方米,但部分地方供求关系仍然紧张,反映了住房供应和需求之间存在的结构性矛盾。特别是一、二手房价格倒挂,使需求更加集中在一手房市场,导致部分城市重新出现“摇号买房”的“虚火”。

房价租金比失衡,不是租金偏低,而是房价偏高造成的”

“三个倒挂”现象背后,要高度重视“三个失衡”。

房价收入比失衡。2016年,我国房价收入比前二十位的城市都是在十倍以上,其中,深圳、上海、北京接近三十倍,厦门、天津超过二十倍。国际上一般认为房价收入比在六倍以下比较合理。考虑到国情差异,国外标准可能不适合我国实际,但购买一套住房需要居民家庭付出十几年乃至几十年的收人,肯定是不合理的。

房价租金比失衡。2016年,我国房价租金比前二十位的城市,每平方米的房价与年租金相比,都在四十倍以上,其中十四个城市在五十倍以上,有二个城市甚至超过七十倍。需要强调的是,房价租金比失衡,不是租金偏低,而是房价偏高造成的。

房地产业与国民经济发展水平失衡。主要是房地产导致的资源配置失衡。目前,房地产贷款占全部贷款的比例已经很高,还有一些消费贷、各类理财产品、保险资金等流入到房地产,实际比例还要高一些。房地产业占用过多的要素资源,对整个国民经济健康发展是不利的。

必须下决心挤泡沫”建立和完善房地产长效机制

“三个失衡”反映了“三化”的深层次原因。

房地产市场过度金融化。住房的基本属性是居住功能,但在房价过快上涨的影响下,投资属性被过度放大,“炒房地产”成了资产保值增值的重要渠道。金融机构把房地产贷款视为优质资产,源源不断提供资金;开发企业不断加杠杆经营,甚至“空手套白狼”;个人把房地产作为最好的投资品,不怕借得多、就怕借不到,“买到就是赚到”。房地产一旦出问题,首先影响金融系统,会形成很大的社会问题和不稳定因素,必须下决心挤泡沫。

地方政府对土地收入依赖常态化。土地出让收入是非经常性收入,地方确实需要这块收入,从土地收入中留取部分资金用于城市建设是理所当然的,但不能过度。土地是不可再生的稀缺资源,卖一块少一块,不能作为常态性、经常性收入,土地财政不是权宜之计,各地要正确认识这个问题。

调控手段过度行政化。房地产市场调控可以使用行政手段,有时也是必要手段,但如果过于强调或过度使用行政手段,会出现严重的后遗症。要运用经济、法律手段和必要的行政手段,综合施策做好房地产市场调控工作。

我们要高度重视“三个倒挂”现象、“三个失衡”问题及“三化”等深层次原因,善于看到本质、分析规律,科学把握房地产长效机制建设。

扎实做好建立和完善房地产长效机制各项工作。实践证明,完全用统一政策管理房地产市场难度很大。统一政策往往会出现有的地方适用、有的地方不适用的问题,就像是对低血糖病人用葡萄糖立马见效,对糖尿病人却会加重病情一样。因此,房地产长效机制必须把主体责任落到城市,建立因地制宜、区别对待、一城一策的调控模式和管理机制,不搞“一刀切”。在强化城市主体责任的同时,要给城市提供相应的政策“工具箱”、“武器库”,支持指导城市做好房地产长效机制工作。


文\胡明山 发自北京

 

 

编辑:吴斌

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