随着2020年的到来，2019年东莞房地产市场正式落下帷幕。记者盘点发现，过去这一年“稳”字贯穿始终。这一年，东莞土拍揽金483亿元，市场回暖明显；新房成交金额超1400亿，量价回稳；一手住宅网签均价约20139元/平方米，房价稳中有升。对此，有业内人士认为，当前东莞受“三区叠加”历史机遇及入才人户政策等利好影响，发展前景被普遍看好，购房需求日趋稳定。但随着供应持续下滑而需求回升，东莞库存量持续走低，将支撑房价保持坚挺态势。

全年土拍揽金约483亿元 为历年最高

合富研究院数据显示，2019年东莞土拍市场交投氛围活跃，全年土拍揽金约483亿元，为历年成交金额最高，同比涨幅高达65%。其中商住用地吸金约374亿元，同样为历年最高，占据全年总成交金额的将近八成，支撑整体。另外，2019年东莞商服用地大量入市，14宗供应地块（含一宗委托挂牌地块）均成功出让，揽金约40亿元，同比增长188%，创历史新高。值得一提的是，东莞定向出让商服地块比重正逐年增加。而这一趋势，也体现了政府更注重整体规划，一定程度上为未来招商引资铺垫，加速产业转型升级。

记者梳理全年土拍“成绩单”发现，2019年东莞土拍创下了不少新纪录。5月6日，首创置业20秒封顶锁地，提前16天拿下望牛墩镇望联村、赤滘村商住地块，刷新东莞土拍速度；7月8日，桥头镇石水口村商住混合用地被东莞民投产城投资集团有限公司以终次报价4.86亿元拿下，成东莞首宗进入“终次报价”环节地块；7月9日、10日，华侨城接连斩获虎门、寮步地王，区域地价记录再次被刷新；11月5日，华润置地以45.1亿元最高限价摘得南城CBD唯一大型未开发商住地，这也是东莞首宗“限地价+转方案评审”地块。

而这些新纪录，正是2019年东莞土拍市场明显回暖的一个缩影。记者发现，除了“地王”屡被刷新，此前惨遭流拍的地块也变成了“香饽饽”。2018年9月21日，石碣镇4.15万㎡商住地无人报价，成为2018年首宗流拍地块。到了2019年，该地块“重出江湖”，摇身一变成为东莞首宗“终次报价”地块。最终被美的置业以12.8亿元艰难斩获，成功入莞。而另一宗曾遭到意外流拍的地块，就是备受关注的南城雅园地块。去年5月13日，雅园地块重新挂牌出让。在没有其它买家竞价的情况下，深圳鹏瑞以“23.6亿元+配建+商业全自持40年”的条件，霸气拿下该地块。

从流拍到抢拍，从漫长的“拉锯战”到疯狂的“提前锁定”，2019年东莞土拍市场火热程度可见一斑。而鹏瑞、华润、天健等房企大鳄纷纷入场厮杀竞夺，也使得房企拿地变得越来越难。记者梳理拿地房企名单发现，拿地最多的是华侨城，将4宗地块收入囊中。其次是保利，拿下三宗地块。而近年来一直稳坐东莞楼市头把交椅的万科，仅拿下两宗商住地。此外，中海、融创、时代、深业等房企，也只艰难拿下一宗地块。

全年新房网签48533套 成交金额超1400亿元

记者从合富研究院数据获悉，2019年东莞新建商品房网签套数达48533套，签约金额约1419亿元，同比去年成交金额小幅增加14%，创3年最高。其中住宅网签金额约1102亿元，同比增加19%，创3年最高，与历史最高峰仅减少11%。另外，非住宅网签金额约317亿元，同比微减1%，连续两年萎缩，创3年最低。需要注意的是，去年东莞一手住宅供应量仅439万平方米，同比减少13.3%，连续三年萎缩；而签约量却高达547.1万平方米，同比略增6%，结束三年跌，呈现回升。也就是说，2019年东莞楼市供不应求的程度较2018年有所加深。而供应偏紧，一定程度上也制约了成交量的增长。

去年东莞一手住宅成交量止跌回升，与年底开发商打折促销、大幅度让利不无关系。记者了解到，进入年末冲刺阶段，不少开发商加大楼盘促销优惠力度。东莞金地举行十六载品牌购房盛典，15大项目联动，别墅洋房最高享87折；鼎峰松湖雅境2020年元旦前一次性付全款享9折优惠；融创玖玺台、戛纳湾等多个项目也推出了特价房及一口价单位。但与以往 “花式促销”噱头不同，去年年底开发商多是真实让利，对购房者的确有较大的吸引力。所以在去年12月，东莞一手住宅成交量达60万平方米，创年底新高。而这背后，是开发商年底资金回笼压力大，但购房者观望情绪浓厚，开发商不得不降低市场预期，以价换量。

那么，购房者最喜欢买哪里？什么户型最受欢迎？数据显示，滨海片区、东南临深片区、松山湖片区成全年成交热点区域。而在这三大片区里面，滨海片区供不应求最为严重。记者发现，2019年，滨海片区迎来南沙大桥通车、穗深城际开通等利好叠加，沿线楼盘也因此有不同程度的受益。这也使得滨海片区一举成为东莞楼市的“香饽饽”。但需要注意的是，有了规划利好，还要有充足的供应量作为支撑。像中堂、望牛墩、洪梅等镇街，供应量长期处在低位，楼市热度也难以提升。

在户型方面，85-100平方米户型供应创新高，达到了41%。而85平方米以下户型供应大幅锐减，比重仅占3%，创历史新低。另外，110-120平方米户型供应比重增加明显，约占18%，较去年增加5%。不难看出，首置及首改刚需产品已是市场开发主流，需求回归理性。实际上自2017年以来，刚需群体已经在楼市成为绝对主流。为了满足刚需群体的需求，开发商也有意识地增加三房、四房产品供应。记者还注意到，目前市面上的三房产品开始越做越小，80平方米的三房产品遍地开花，这与房价高企有直接关联。

库存量持续走低 预测房价将保持坚挺态势

2019年，东莞万科稳坐全年商品房网签金额冠军宝座，市场占有率达到了17.6%，表现一如既往地稳定。紧跟其后的，是碧桂园和卓越。记者发现，虽然“万碧”依然占据东莞楼市“领头羊”位置，但与以往“万碧”半分天下的格局不同，去年“万碧”两家的市场占有率总共不到三成。而排在前十位的卓越、金地、恒大等房企，差距正不断缩小，品牌之争日益激烈。

尤其是入莞仅两年多时间，就跻身龙虎榜第八位的华润置地，表现更是令人眼前一亮。据不完全统计，目前华润在莞共布局有20余个项目，其中不乏滨海湾新区、松山湖CBD、南城CBD等重大项目。可见，行业“洗牌”加速的同时，这些“央字头”、“国字号”房企也正逐渐成为东莞楼市的重要力量。

那么，进入2020年，东莞的房地产市场将会如何发展？从2019年11月份中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》，也可窥见一二。记者了解到，报告对东莞、深圳、珠海、惠州等八个城市提出房价参考性预警预报，认为上述城市2020年房价将有一般性上涨的可能。报告还指出，从2019年各大城市群的市场表现看，珠三角城市群的景气度相对较低，房价下跌比例更大。广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，只有东莞、深圳等个别城市在涨。

对此，业内人士认为，东莞当前迎来“三区叠加”的重大历史机遇，城市发展和楼市前景被普遍看好，购房需求也日趋稳定。但随着供应持续下滑且需求回升，东莞库存量将持续走低，支撑房价保持坚挺态势。另外需要注意的是，在“房住不炒”及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的总基调下，东莞房价大幅上涨的可能性不大。

数读东莞楼市：

1、2019年东莞卖出30宗商住用地，14宗商服用地。同比2018年，新增了4宗商住用地、11宗商服用地。

2、2019年东莞商住用地吸金约374亿元，商服用地揽金约40亿元。同比2018年，分别上涨了141亿元、26.4亿元。

3、2019年东莞新建商品房网签套数48533套，网签金额约1419亿元，其中住宅网签金额约1102亿元，非住宅网签金额约317亿元。同比2018年，新建商品房网签套数新增3598套，网签金额新增173亿元、住宅网签金额新增177亿元、非住宅网签金额减少了4亿元。

4、2019年东莞新建商品住宅成交套数前五位的镇街分别是塘厦（4232套）、沙田（4198套）、虎门（3384套）、寮步（2482套）、东坑（2465套）。

5、2019年东莞新建商品住宅成交均价前五位的镇街分别是凤岗（32680元/平方米）、长安（28864元/平方米）、南城（27582元/平方米）、松山湖（26521元/平方米）、东城（25723元/平方米）。

6、2019年东莞商品房网签金额前五位（市场占有率）的房企分别是：万科（17.60%）、碧桂园（10.80%）、卓越（4.10%）、金地（3.50%）、恒大（3.20%）。

7、2019年东莞住宅签约金额前五的楼盘分别是松湖碧桂园天钻、万科第五城、万科皇马郦宫、中海云麓公馆、丰华珑远翠珑湾。

采写/数据整理：南都记者 黄慧萍

编辑：黄慧萍

本文作者

黄慧萍

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南方都市报记者