南都周刊记者 王晓珊

暖冬持续，深圳的甲级写字楼却持续承压，好在大宗交易存在很大的市场购买力，给深圳商用房地产业带来一丝暖意。

1月7日，第一太平戴维斯在深圳举办发布会，对深圳房地产市场进行2019年回顾与2020年展望，华南区研究部主管董事谢靖宇及深圳公司副董事总经理吴睿在会上对深圳甲级写字楼以及大宗物业交易市场进行了分析。

甲级写字楼持续承压

据第一太平戴维斯公布的最新数据显示，经济增长趋缓与产业变迁现象，加之全年过百万平方米的新增供应，令供过于求的市场特征愈加凸显。

据统计，深圳2019年全年累计新增供应面积同比扩大近五成，至107.7万平方米，推动全市总存量同比上升17.7%，至715.6万平方米，以致全市空置率结构性环比上升2.2个百分点，同比上升5.4个百分点，至24.6%。

与此同时，深圳租赁市场竞争升级。区政府纷纷推出优惠政策以盼吸引并留住优质企业，业主则普遍采取以价换量的推租策略。第一太平戴维斯数据显示，深圳2019年内全市平均租金连续四个季度下调，同比下跌10.0%，至人民币每平方米每月202.6元。

谢靖宇预计，2020年深圳全市甲级写字楼市场将迎来供应高峰，约123.4万平方米新增甲级写字楼面积或于年内交付，市场增量持续扩大令现有市场压力加码，未来空置率料将延续小幅上升。

“2019年12月，深圳实现全球招商签约5600亿元人民币，有望拉动中长期对甲级写字楼的需求，但短期来看效果相对有限，租赁需求有待培育。”谢靖宇介绍道。

大宗物业交易频现，外资投资兴趣渐浓

2019年，深圳大宗物业交易数据可观，全年交易额为411亿元，共成交16宗，另外土地及旧改交易达95亿元。

吴睿指出，回顾2017年至2019年三年时间内四大一线城市的大宗交易情况，深圳是在宏观经济不好的情况下，逆势上扬。

“就每宗大宗交易平均成交金额来看，2019年四个一线城市中深圳是最高的，达25.7亿元。同期北京、上海、广州为20.7亿元、16.4亿元和14.3亿元。”吴睿说道，“这反映出投资人对深圳的信心，单宗交易金额大，是对深圳市场的看好。”

在大宗交易中，按成交类型来看，写字楼依然为主力，2019年成交达10宗，商业、公寓及其他分别录得3宗、1宗及2宗。

2019年大宗交易的买家背景构成上，内资基金/机构投资者、外资基金/机构投资者、自用买家及开发商分别成交7宗、1宗、7宗及1宗。按成交金额划分，上述四者的占比分别为65%、16%、18%及1%。

展示过程中，吴睿着重介绍了香港领展房地产信托收购中心城的案例，他表示，这笔交易为目前深圳最大宗的购物中心收购。

“香港领展房地产信托观望深圳市场已久，此次收购中心城成交总额达66亿元，单笔交易金额占比能达到16%，证明对方很看好深圳。”吴睿说道。

报告显示，在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先进示范区等一系列利好政策的背景下，诸多投资者对深圳市场中长期发展前景持乐观态度，市场和项目问询量及实地考察量料将持续上升，大宗买卖亦料将持续增加，买家背景多元化将更为明显。

当前，深圳商事主体宗私营企业仍为主力构成，外资企业数量稳定增加。截至2019年11月，深圳企业累计总数达约202万户，较上年同期增长3.0%，其中，外资企业累计总数约为6.8万户，同比增长5.0%。

回顾2019年，第一太平戴维斯表示外资机构已走到舞台中央。

“深圳较北上的投资市场仍有一定差距，尤其对于外资机构投资者而言，深圳的投资回报率较低但物业具有较高的溢价空间。而随着领展大手笔收购中心城，为更多投资机构特别是外资机构进入深圳市场拉开序幕，深圳市场的成长性逐渐得到机构客户的认可。”吴睿介绍道。

编辑：盛倩玉