南都讯 见习记者王鹏钧 过去两周内，第一太平戴维斯等多家房产研究机构发布深圳地产2019年年度报告，显示尽管去年全年甲级写字楼吸纳量仍保持着旺盛的需求增长，但供大于求，整体空置率走高、租金部分下跌，深圳甲级写字楼市场正持续承压；同时，多家机构预测，随着2020年迎来供应高峰，2019年市场情况还将延续至今年。不过，业内也认为，得益于宏观政策利好，如“双区驱动效应”等，深圳写字楼市场值得看好。

机构数据：自2003年来空置率再次升破20%

1月7日，第一太平戴维斯发布《深圳房地产市场2019年回顾与2020年展望》报告，报告显示2019年四季度深圳全市甲级写字楼空置率持续走高，监测已达24.6%，同比2018年上升5.4%；后续，高力国际发布报告表示，2019年深圳甲级写字楼空置率同比微升1.8个百分点至21.2%；世邦魏理仕亦监测显示，空置率同比上升了8.7个百分点，至目前的20%，“市场呈供过于求的态势”。

有行业人士告诉南都记者，各家对市场监测的具体数据不一致正常，有的机构会偏保守。不过可以确认的是，三家主流写字楼市场研究机构皆显示当前深圳写字楼市场空置率高企；有着17年珠三角地区物业市场研究经验的陈锦平告诉记者，上次深圳写字楼市场升上20%，还是在2003年。 

相隔16年，具体数据已难考。不过一份由捷美商务中心发布的2003年《深圳写字楼市场调研报告》指出，2003年又被称为“深圳写字楼元年”——市场供应量大，销售成绩好，中央商务大厦和国际商会大厦、财富广场、天安数码时代等在此时纷纷涌现。

再展望2020年，第一太平戴维斯报告分析，新兴片区未来两年内预计将新增100多万㎡的供应量，“新增供应量之大之密集，对于目前经济稳定增长的深圳而言，必将使得本已供过于求的写字楼市场更加严峻”。

新兴片区市场崛起带来存量激增

据第一太平数据，各区空置率表现分化，福田、南山、罗湖、宝安四区分别为20.8%、25.7%、16.5%、57.1%。宝安区表现突出原因在于其作为新兴商务区自2017年快速发展，存量持续增长：期内宝安区存量同比上升116.6%，至48.5万㎡；此外，南山区亦因城市中心西移的发展战略及新地铁线路的开通运营，且季内有三个项目集中于区域入市，导致区域存量进一步扩大。

典型如前海片区，高力国际在2019年上半年报告中指出，前海片区为深圳空置率最高的片区，高达65.7%，其原因在于近年内的数十个项目入市。世邦魏理仕办公楼服务部副董事罗志文告诉南都记者，前海写字楼的投资回报相对较低，很多企业购置物业还是主要从自有需求出发，现在成交量还算可以， “因为政策优惠，香港一些本土企业对前海兴趣很大，但还是担心前海片区比如交通等配套还不够成熟，也仅是处于保持关注的状态”。

各机构吸纳量监测数据存分歧

供大于求的原因除新兴片区市场崛起带来的存量激增之外，经济转型期也成为另一个客观原因。

在21世纪初的数年间，深圳GDP的增长值均锚定在10%以上，可如今增速已放缓：2019年前三季度，深圳市生产总值同比增长6.6%，同比下降1.5个百分点；体现在写字楼市场，经济基本面的表现会直观影响到代表市场需求的吸纳量指标。 

根据南都记者此前对三季度深圳写字楼市场的报道，三季度以来，多家机构监测显示全市吸纳量已由负转正，除罗湖外，福田、南山、罗湖、宝安吸纳量都大幅攀升。其中南山、福田表现最为亮眼，南山吸纳量最多，福田则吸纳量由负转正的绝对值最多。“基于城市中心西移发展利好及营商环境的逐渐优化，南山区吸引了许多TMT类和金融类企业入驻”，第一太平戴维斯指出。

但纵观全年来看，各机构对吸纳量指标的监测出现大的分歧：第一太平监测显示，全年累计净吸纳量为48.2万㎡，同比下降近三成，认为“需求增长显疲软”；高力国际则指出，2019年尽管迎来经济增速回落和P2P金融行业调整的不利影响，但全市甲级写字楼净吸纳量仍同比增长7成，为46.3万㎡；世邦魏理仕亦分析，2019年下半年新增吸纳明显放缓，不过“全年吸纳量表现较为稳定”，而此前在三季度报告中，世邦魏理仕也表示前三季度的吸纳量已经超过2018年全年吸纳量。

至此，难以明确定论2019年全年吸纳量较去年优劣，但可以确定的是年内市场于不同季出现拐点，前述机构均监测指出，在受2018年底P2P金融行业调整影响导致空置率攀升后，三、四季度以来，随着科技、非传统金融行业的扩张，深圳写字楼市场已渐渐复苏。

两大亮点：南山市场最热，科技、非传统金融需求旺盛

这也是当下市场的一个亮点。高力国际指出，2019年TMT（科技、媒体、电信）行业成为驱动深圳写字楼市场最大动力行业，高力录得其占全年成交面积的48%，““其中以科技为主的南山区不仅新项目众多，也成为主要租赁成交的区域，伴随着科技行业的发展，随之也相应吸引众多金融和专业服务租户。第一太平也表示，在全市已知租赁成交中，来自TMT和金融企业的需求尤为强劲。世邦魏理仕方面则指出，“目前市场的吸纳量60%都是科技行业，其次是非传统金融如资产管理、财富管理。”

在这一风头之上，南山的市场热度已经赶超福田片区，行业调整之下写字楼的中心西移步伐正在加快。“南山区的净吸纳量连续四个季度成为众区之首，累计贡献全年总吸纳量66.7%”，第一太平监测显示，在第四季度，南山的吸纳总量占到全市的70%，“地铁五号南延线及9号西延线的相继开通、部分片区推出及更新招商引资政策、城市建设重心西移令要素资源聚集”等因素成为主因，第一太平分析指出。

预测：供应高峰年，空置率还将继续攀升 

众机构也预测，在供应量甚于2019年的今年，深圳甲级写字楼空置率还将进一步攀升。“预计2020年将有约112万㎡的新增甲级写字楼供应入市，比2019年的约70万㎡高出58%”，高力国际华南区董事总经理冯文光指出。世邦魏理仕华南区顾问及交易服务/办公楼主管程志文也表示，未来一年供应方面预计依然有超过100万㎡的新增供应入市，供应高峰持续……整体市场空置率将持续走高，租金也将面临一定压力。”

第一太平也分析，即使目前深圳正积极推进总部经济，“2019年12月实现全球招商签约5600亿元人民币，有望拉远中远期对甲级写字楼的需求，但短期来看效果相对有限”。 

但即使是在空置率走高、租金下跌的情况下，大家也依然认为深圳写字楼市场值得看好。根据第一太平的监测，诸多投资者对深圳市场中长期发展前景持乐观态度，市场和项目问询量及实地考察量将持续上升；其认为原因在于宏观政策利好，受益于“双区驱动效应”等大背景。

高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲也表示，随着第三产业结构比重的不断提升，大湾区整体的投资市场将得到明显提升……而随着大湾区的不断融合，预计深圳还会吸引更多高素质人才和企业来到深圳，深圳也将激发更多元化的投资需求。

编辑：戴越

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戴越

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