南都讯   市民王女士购买了珠海凤凰路某商场5楼的商铺，并将商铺交由一公司全权代理出租，本以为从此可以过上每月收租的“包租婆”生活，没想到王女士不仅没有如约拿到商铺的不动产权证，而且一直在收的租金也突然中断。王女士向香洲法院提起诉讼，要求商铺的开发商和代理销售公司退还购房款、支付违约金和赔偿相应损失。315期间，香洲区法院对外通报了一起购买商铺纠纷。

合约承诺“不见影”

2016年10月14日，原告王女士认购凤凰路某商场5楼一处商铺，并交付5万元定金。 

2016年10月20日，王女士与代理销售该物业的商某公司签订了认购书，主要包括该物业建筑面积为10平方米，成交总价为43.28万元；开发商扬某房产公司已办理包括该物业在内的整体房产证，并整体委托给扬某广场公司统一招商管理和租赁。

签订认购书当天，王女士向商某公司支付了剩余房款38.28万元，并与负责该物业统一招商管理的扬某广场公司签订《物业代理出租合同》，合同约定代理出租期限为2016年10月20日至2025年8月30日，扬某广场公司按月支付租金。

王女士表示，她从合同签订后次月开始收到扬某广场公司支付的租金，但从2018年5月起，就再没有收到过相关租金，而且在约定期限内，商某公司也没有为王女士办理该物业的不动产权证，已经逾期3个月，构成严重违约。另外，王女士还了解到，包括案涉物业在内的房屋已被开发商扬某房产公司设立抵押，实际上根本无法办理产权过户手续，也无法进行产权分割，认购书中所承诺的不动产权证是无法办理的。

王女士向香洲法院提起诉讼，要求解除与被告商某公司签订的认购书，被告商某公司和扬某房产公司退还购房款43.28万元，支付逾期办证违约金，并赔偿损失12.98万元。

法院判决返还购房款并赔偿

在庭审中，被告商某公司辩称，该公司只是扬某房产公司授权代理销售公司，无权解除认购书，且所收款项均已转交给扬某房产公司，因此原告王女士应直接向扬某房产公司追究责任。而扬某房产公司则未作答辩。

香洲法院经审理查明，案涉物业所在的某商业广场5楼于2016年1月4日被设立抵押，抵押人为被告扬某房产公司，抵押权人为案外人某银行中山分行。2017年12月14日，某商业广场5楼被香洲法院查封。经向珠海市不动产登记中心发函调查，香洲法院查明，某商业广场5楼于2007年办理房地产权证，登记权利人为扬某房产公司。根据珠海市住房和城乡规划建设局《关于征求办公用房分割转让和登记的复函》中，关于“已建成的办公用房需要进行产权分割的，应按原规划报建的单元分界线或实体墙体等边界进行分割，不得改变办公空间形式，不得占用公共配套空间，不得影响消防安全”的意见，该案所涉房屋因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，无法办理分割登记，且扬某房产公司亦未向该中心申请办理上述房屋的分割登记。

香洲法院经审理后认为，认购书中有关原告受让案涉物业的合同目的实际上已经无法实现，原告要求解除认购书，理由正当，法院予以支持。原告要求被告扬某房产公司退回购房款43.28万元，法院亦予以支持。被告扬某房产公司在明知案涉物业已经抵押的情况下，在销售时故意隐瞒这一事实，且案涉物业实际上无法办理分割登记，而扬某房产公司亦从未向珠海市不动产登记中心申请办理上述房屋的分割登记，导致原被告之间的合同目的实际无法实现，综合考虑原告的履约情形、被告的违约情形以及原告的损失等各因素，被告应向原告赔偿损失。

最终，香洲法院判令解除原告王女士与被告商某公司于2016年10月20日签订的认购书，并判令被告扬某房产公司向原告王女士返还房款43.28万元，赔偿原告王女士12.98万元。

【法官释法】

目前，出售虚拟产权式商铺的情况越来越常见。与该案所涉物业类似，这些商铺一般为商场中的某一部分，没有独立号牌，也没有物理空间隔断，市民购买这种虚拟产权式商铺后往往无法行使完全的物权。承办法官提醒，购买这类虚拟产权式商铺时应谨慎，正确看待租金收益承诺，了解清楚物业是否存在被抵押、查封的情况，以免遭受损失。

采写：记者朱鹏景 通讯员梁倩雯 林碧娜

编辑：朱鹏景

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本文作者

朱鹏景

2.54亿

南方都市报记者