南都讯 记者程昆 通讯员张建国 今年3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》（下称《条例》）正式施行，为小区业主行使权利、进行物业管理提供了保障，也为政府相关部门介入小区物业管理和司法机关审理物业纠纷案件提供了法律依据。5月29日，龙岗区法院“龙法大讲堂”再次开讲，专题结合《条例》就涉小区物业纠纷常见法律问题进行了深度解析。

据了解，本次“龙法大讲堂”由龙岗区法院审判委员会专职委员易旭红主持，由该院民事审判第三庭法官屈子兰主讲。易旭红在本期讲座结合《条例》，就涉物业纠纷的热点、难点问题进行深入探讨，加深广大业主和物业服务企业以及政府的物管部门，对《条例》以及建筑物区分所有权制度和物业管理制度的认识和了解。

住改商是否涉及侵权？车位、车库如何管理？小区内设备维修费用由谁承担、如何承担？现实生活中，类似问题频频出现在人们身边，屈子兰法官围绕《条例》，结合现实中的典型案例，就涉物业纠纷的相关法律问题展开讲解。整个讲座内容分为三个部分：涉及物业建筑物区分所有权的纠纷及处理、物业管理主体及其行为所产生的纠纷及处理、物业服务合同相关纠纷的处理。

屈子兰法官首先对业主专有权的概念作了阐释，并特别说明法律上所称“有利害关系的业主”是指“本栋建筑物内的其他业主”，根据《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》，对于同一建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，如果能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，也属于有利害关系的业主范畴。

关于物业建筑物区分所有权纠纷及处理，屈子兰法官着重探讨了建筑物区分所有权纠纷中常见的四个热点问题：住改商问题，高空坠物、高空抛物问题，物业管理用房权属问题，车库、车位权属问题。

关于物业管理主体及其行为所产生的纠纷及处理，屈子兰法官指出，业主享有共同管理的权力，包括表决权、选举权和被选举权、知情权和监督权、提出意见和建议的权利。为完善业主对物业的管理制度和业主大会的组织制度，《条例》对业主大会筹备工作、业主委员会选举程序、规范小区业委会换届的问题作出了相关规定。屈子兰针对管理主体的行为所产生的纠纷，着重探讨了建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用问题、小区共有部分增设电梯等第二次开发和改造问题。

关于物业服务合同的纠纷及处理，屈子兰法官结合《条例》，详细讲解了业主拒不缴纳物业管理费的合法处理方式，并对物业合同中的霸王条款及物业服务企业的责任进行了梳理。

讲座结束前，屈子兰法官表示，小区物业管理的事项涉及方方面面，既要保障每个业主的基本权利，又要保障小区整体利益的最大实现，只有业主、物业服务企业、行政机关、司法机关共同努力，才能营造一个和谐美好的居住环境。

据悉，本期“龙法大讲堂”是自2020年1月3日正式启动以来的第十三讲。本次讲座是该院根据龙岗区委政法委的相关工作部署专门安排，龙岗区委常委、政法委书记胡庚祥、龙岗区法院院长汪洪等在法院通过视频观看收听了讲座直播。

编辑：戴越

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