一场疫情加速了电商的发展，也将机遇带到了物流仓储市场的面前。6月1日，一份关于大湾区物流市场分析的报告最新出炉。高力国际在报告指出，预期未来三年（至2022年），该存量将会增加32%达1,020万平方米，但是电商发展速度将达到60% ，与之相比，存量的增速仍与需求的增速存在较大的差距。

相比零售物业和写字楼，疫情下物流市场稳了

同样是商用物业，面对疫情的冲击，零售业、写字楼及物流市场三者的表现却各不不同。

和去年1-3月有4家购物中心开业的情况相比，今年一季度的广州零售物业市场不仅没有任何新增供应，且受退租影响，全市净吸纳量4年来首次录得负值。不止广州，全国各重点城市除上海外，其他城市租金环比均录得不同程度下降。其中广州、深圳及成都租金环比下降约1个百分点。

全国各大重点城市写字楼租赁需求也受到抑制，净吸纳量处于较低水平。上海、北京、广州、深圳、成都及西安等写字楼租金均有所下降。

但物流仓储市场却表现稳定。高力国际的数据显示，一线城市物流仓储租金录得小幅增长，核心地段高标仓依然维持稳定租金增长，空置率更是维持在4.0%和2.9%低位。而且自3月份起，客户看仓库需求逐渐回暖，二季度物流仓储需求将出现反弹，另外来自于生鲜电商与冷链物流部门的需求正不断增长。

广州市场方面，相较零售市场的平静，物流市场反而有所动作。世邦魏理仕的报告显示，一季度，南沙龙穴岛跨境电商中心二期8号仓落成，项目预租情况良好，入市进驻率超过八成。总体来看，受新冠疫情时期消费方式的变化影响，生鲜、冷链配送类需求上升。

机构分析：线上消费增长迅猛，物流仓储需求增加

莱坊方面认为，疫情暴发后，线上业务量激增，对于物流仓储的需求有所增长，相对住宅、写字楼和商场，预计未来疫情对于物流地产的影响会较小。

该机构的报告显示，疫情期间，大量的消费者对于生鲜食品的需求转为线上，这对于电商企业是其发挥优势的时机。特别是一些大型的电商企业，其整合线上线下渠道的能力较强，其完善和优化的产业链能具有较大优势。短期来看，电商企业需求的增大将传导至物流地产企业，预计致使空置率进一步下降。从中长期来看，电商企业、第三方物流和制造业仍会是物流地产的主要需求来源，预计物流地产的租金水平未来将会处于较为稳定的状态。

高力国际方面表示，从需求的角度来看，电子商务现时是仓储的主要客户，在过去的十年里不断增长。其中一个显著的例子就是天猫“双十一”节，从2017年至2019年间，销售额的年复合增长率达到26.3%。 2020年一季度，疫情期间的隔离亦进一步加速了电商直播的发展，仅一个季度，直播场数就超过了400万。作为中国第二大快递公司，顺丰快递亦享受着电商发展，直播带货的红利。 2020年第一季度，顺丰营业额同比增长39%5，体现着物流业的庞大需求。

高力国际最新数据显示，截止到一季度，广州地区物流仓储新增供应591,500平方米，存量已达到1,897,700平方米，租金平均水平为1.25人民币/平方米/天，排在全省第三位。而广州所有子市场中租金最高，存量最大的则是黄埔板块。凭借过去几十年形成的工业集群，黄埔在广州一直被视为物流仓储发展的热点区域。该机构预计，南沙和花都由于其分别临近港口和机场，交通的便利性和相对较低的土地价格将使他们成为未来最具发展潜力的子市场。

该机构预计，在接下来的第二季度至年底，广佛均有新增供应进入市场，预期空置率将有上升压力，其中有超过295,800 平方米和182,700平方米的新增供应将在2020年2至4季度分别进入广州和佛山市场，总量约为2019年新增供应的1.5倍。

高标仓格外受关注

就在疫情暴发的前一个多月，由广州城投牵头，广州商控、清远交投参与组建的合资公司——广东广清空港产业新城建设投资有限公司揭牌成立，广清空港现代物流产业新城核心启动区——中国南部物流枢纽园区首期开业仪式同步举行。这是一个巨无霸式物流项目，整个枢纽园区项目总体规划用地1500亩，建设面积超100万平方米，投资超过30亿元。

已投产的中国南部物流枢纽园区首期。

中国南部物流枢纽园区近日又举行了项目二期奠基仪式。

AI智能设备、全自动分拣流水线、搬运机器人……这些现代物流科技在首期落地应用。作为高品质的自动化云仓，和普通仓相比，物流效率提升200%、每平方米仓储坪效提高50%。开业时就已引入了阿里巴巴沃天下公司，中国邮政也将在此打造广东邮政电商物流中心。

在很多商用物业投资放缓的背景下，5月28日，中国南部物流枢纽园区又举行了项目二期奠基仪式，标志着项目二期建设正式启动。项目二期规划面积251亩，预计投资超6亿元，计划打造20万平方米粤港澳大湾区应急物流保障中心和生产生活冷链恒温加工中心。将建设4栋两层绿色、环保、节能的国际标准化高端仓储设施，楼顶规划无人机配送的停机坪，并建设3栋多层配套综合商务大楼，分别打造服务现代物流科技研发、信息数据、供应链金融和第三方支付平台的现代物流“创新创投中心”，为公路港、铁路港提供第四方物流平台信息配对、撮合、交易集成服务的“物流枢纽信息交易中心”，以及为入园项目和企业研发、创业和经营管理人才提供办公、商务、生活、培训的“物流枢纽综合商住中心”。下一步，广州商控将加快项目建设进度，将其打造成为国际化、智能化、枢纽型的综合物流园区平台，助力加快推进广清一体化高质量发展。

仲量联行方面表示，相比传统仓储，高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。 目前中国高标仓仅占仓储总量的 5-10%，发展前景巨大。

数据显示，2019年，总计28.5万平方米的新增非保税优质仓库进入广州市场，是2018年供应量的170%。高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉此前接受南都记者采访时表示，根据广州市商务委之前的数据，截至去年年底，广州冷库的总容量超过110万吨。但总体来看，广州高标冷链仓库的市场供应仍然紧缺，在广佛、广清交界，一些大型物流园已有满租的现象。

放眼整个大湾区，高力国际则指出，从2014年至2018年，大湾区内地城市的物流货物周转量的年复合增长率达到20% ，凸显出大湾区物流业的迅速发展以及需求的急速上升。而2018年，大湾区交通运输、仓储和邮政业的增加值已经接近500亿美金。在大湾区的发展蓝图下，未来十年物流业以及对于高标仓的需求将上升到一个新的阶段。

该机构还预计，未来物流仓储租金将上扬，2020年或将成为行业投资及租赁的窗口期。实际上，根据高力近期发布的2019年香港投资者调查，物流仓储被认为大湾区内地城市里面最具吸引力的资产， 38%的香港投资者将其定为自己的投资首选。

采写：南都记者伊晓霞

编辑：周佩文

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伊晓霞

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南方都市报记者

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