上市房企一年亏17亿，再遇母司破产重组！北大资源的收缩与自救
2020年已将近过半，北大资源（控股）有限公司（下称北大资源）2019年度经审核的全年业绩仍未刊发。
就此延发事宜，北大资源曾于4月底、5月中旬、6月上旬三度刊发相关公告。
在最新（6月5日）的延迟说明中，北大资源解释是公司的独立核数师需额外时间完成位于湖北省三间附属公司（均主要从事物业发展业务）的审核工作，预期将于6月23日或之前刊发2019年经审核全年业绩公告。
不管公告早来或迟到，都难掩北大资源低迷的2019年。
南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计50家头部房企业绩发现，北大资源是唯一一家在2019年出现净亏损的房企，亏损高达16.93亿元。
事实上从4年前开始，北大资源已开始刹车放缓拓展脚步。即便如此，仍难挡业绩下滑、资产缩水。而母公司北大方正深陷重组风波，更令其未来之路充满不确定性。
北大资源2019年亏损16.9亿元
母司北大方正负债3030亿要重组
北大资源，前身为1992年成立的北大房产开发部，后于1996年更名为北大资源集团，公司从此开始起步。
作为北大资源母公司的北大方正，依托北京大学，是我国校企领头羊，在“2019中国企业500强”排名第138位。
在2018年，北大方正总收入达到1333亿元，总资产高达3606亿元，形成IT、医疗、产业金融、产城融合等业务协同发展的产业格局，旗下拥有方正科技、方正控股、北大医药、北大资源、方正证券、中国高科等6家上市公司。
截至2019年9月底，北大方正的总资产一度达到3657.1亿元。
谁也没想到，这个我国当前唯二（另一家是清华大学）的，经营性资产规模超千亿校企，会自2019年12月起陷入债务风波，并于今年2月18日宣布申请破产重组。
根据财务数据，截至2019年底，北大方正负债约3030亿，资产负债率约83%。日均亏损1183万元，有息负债1600亿元。
追溯过往，一切早有端倪。
早在三年前，方正集团IT板块的方正科技于2017年就已连续亏损。2017年营业收入同比下滑22.91%，净亏损8.22亿元；2018年依靠出售旗下资产变现才勉强盈利5500多万元；到2019年更亏损13.27亿元。
与此同时，方正证券的营业收入也经历2017年同比下降23.28%、2018年同比下降4%。虽于2019年营收达65.95亿元，同比增长15.24%，但却因年报存在问题，而成为2020年首个因年报遭到交易所问询的上市券商。
而作为北大方正最大业绩板块的北大资源，更早于2014年起就接连亏损三年，直至2017年才扭亏为盈。虽然官网宣称从2018年起升级战略2.0，确立“科创产业服务商”定位，打造产、学、研一体化发展平台，进入跨越式发展，未料步子才大迈一年，就于2019年再陷入巨亏16.93亿元的低迷时光。
多个“不争气的孩子”，令北大方正负债累累，被迫重组。尽管当前传称将有央企接手，但其庞大的资产格局，将注定这非一蹴可就的棋局。
资产负债率连续六年超90%
在北大方正陷入重组之际，北大资源在2月中旬曾两度发布公告试图减弱影响。
彼时公告称，“本公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面均与北大方正相互独立，并将尽力确保自身运营管理稳定。北大方正进入重整程序将可能对本公司股权结构等产生影响”。
和其他房企不一样，北大资源近两年起定位为“科创产业服务商”，以打造产学研创一体化发展平台为核心，聚焦“科技”和“大健康”两大发展主轴。
成立28年来，北大资源现已形成环渤海、长三角、粤港澳大湾区、西南经济带、华中经济带五大区域的战略布局，业务版图覆盖20余个中心城市，开发运营面积超过2000万平方米，全面打造科创园区、特色产城、美好社区、璀璨商办、全龄教育、至诚服务六大系列组成的“丛林产品体系”。
全方位的业务覆盖，令北大资源与母公司北大方正有着千丝万缕的牵扯。而北大方正亦拥有北大资源81.68%的权益。
相关资料显示，早在2013年，北大资源正式接管北大方正软件技术学院。而2019年12月北大方正曝出债务危机，更令原本就负债率高企的北大资源雪上加霜。
纵观往昔，北大资源一直在“负重前行”。
从2014年起至2019年，北大资源的资产负债率连续六年均超过90%。最近三年的负债率分别是2017年95.28%，2018年92.96%、2019年97.1%。
在南都大数据研究员规模上市房企研究课题组统计的50家头部上市房企中，北大资源的资产负债率达到了97.13%，位列第一位。
截止至2019年底，北大资源的有息负债达到126.73亿，但手持现金及现金等价物仅有25亿元，偿债压力不小。
高负债之下，北大资源2019年资产总值从约人民币426.61亿元缩水至385.41亿元，缩水约41.2亿元。
事实上，在2018年的高光时刻，北大资源的总资产（截止2018年6月30日）曾一度达到505.2亿元。未料短短一年半，资产就蒸发约119.79亿元。
2019年预期亏损16.93亿元
尽管早在2019年初年会时，北大资源“各所属企业负责人依次上台，签署2019年度经营任务军令状，以‘使命必达’的决心，向着既定目标坚定出发”。
最终全年实现营业收入小升3%至241.31亿元，但净利润却亏损16.933亿元！
在课题组调研中发现，2019年有3家房企净利润同比下滑，分别为远洋、恒大、北大资源，当中北大资源以同比下滑312.57%居首。
而北大资源也成为了唯一一家净利润为负数的规模上市房企。
为什么亏损如此严重？
在未经审核的2019年全年业绩报中，北大资源列举了多达8条理由解释亏损原因。
比如，一些发展项目根据市场评估减少25亿至28亿元；发展中物业减值，导致毛利率由12.9%降至8.7%，销售及分销费用和行政费用增加14.1%至11亿元；由于利率上升和平均银行及其他借贷有所增加，财务费用增加6.6亿元至8.24亿元，而2018年仅为1.6亿元；所得税增加53.8%至19.6亿元，而2018年为12.75亿元等等。
此外，北大资源2019年的签约销售，也从2018年的约人民币168.2亿元降至145.2亿元。物业发展业务的营业额约也从2018年的171.29亿元降至152.17亿元；物业投资业务分部溢利亦从2018年度的5050万元降至约人民币3080万元。
种种业务亏损，令北大资源在2019年遭遇大量人员流失。
南都记者发现，在2019年，北大资源广州公司大量人员换血或离职。其年报亦显示，该司2018年有雇员1458名，到2019年只有1205名，同比减少17.35%。人均创利为负140.5元，创利同比大减359%。
这一人员流失现象一直延续至今年。
据了解，在今年2月母司北大方正重组后，北大资源也传出按比例裁员的消息，“每个部门裁员1至3人不等”。
降速中的北大资源，已近四年未在广东拿地
在粤港澳大湾区，北大资源自从2016年一度急速前进后，就紧急刹车放缓扩张步伐。
于此之前，北大资源急进广东多城：2011年首入广东东莞；2013年9月首进广东佛山，拿下三水最贵宅地；2014年9月首入广州，以13.7亿拿下广钢新城一宅地；2016年在东莞两度拿下高溢价地块。
值得关注的是，北大资源4年前在东莞所拿的两宗地都颇为“激进”。比如2016年8月夺得的樟木头高溢价地块，楼面价13298元/㎡；同年9月，更在历经3.5个小时、23家房企、122轮激烈竞拍后，以总价34.3亿元，溢价662%元斩获黄江商住地块，该地块为东莞“双料高价地”，折合楼面地价25264元/㎡！
南都记者获悉，时至今日，北大资源东莞樟木头项目在售中，而黄江项目到目前仍未开售。
在广州，北大资源截止目前只有广钢新城一个项目，暂无其他储备用地。其广钢项目在拿地一年半后，于2016年4月就开放营销中心，并于同年开盘。不过近期伴随着业主收楼，该项目亦传出了不少关于房屋质量问题的投诉。
从其官网可见，北大资源目前在广东东莞、广州、深圳、佛山四个城市持有共7个项目。
事实上，在过去几年，北大资源由于资产负债高企，总体发展并不轻松。拿地行动也从2017年后逐渐降速。
从公告可见，截止2018年底，北大资源土储总建面为715万平方米，而到截止2019年底，则为748万平方米，土储增长仅为4.6%。
与此同时，其公司发展战略也相应调整。
2016年，北大资源确定“品质+资源”的战略1.0发展方向，两年后（2018年）再升级战略，打造产、学、研一体化发展平台，以助力企业“行稳”而谋求“致远”。
微妙的是，就在当年（2018年）12月，北大资源迫于高负债压力，曾尝试挂牌出让青岛博雅置业有限公司70%股权及债权，未料最终该项目转让流产，没能如愿回笼资金。
在2019年1月举行的2019年度工作会议上，北大资源集团CEO曾刚表示，“我们必须清醒地认识到，赚快钱的时代已经一去不复返，狂风骤雨般书写财富神话的机会再难重现，轻易实现人生小目标的故事将逐渐廖若晨星。社会从比谁赚钱更快，正在转变为，谁走得更踏实，行得更稳、更远。”
这一讲话，似乎也为今后北大资源的发展埋下注脚。就连2019年业绩审核，也是受疫情影响稳查慢查，延至2020年6月下旬再公布。
从2019年未经审核的年报可见，2019年，北大资源有4个新项目开工建设，在建项目共29个，在售项目合共32个，总土储为748万平方米。
北大资源表示，未来将持续聚焦一二线和部分强三线城市，推行轻资产运作模式，加大产城融合项目的对接和储备。推进大健康和科技核心IP打造，实现“科创产业服务商”战略落地。
究竟新战略未来能否让北大资源扭亏为盈？北大方正重组又会否为北大资源带来涅槃新生？南都大数据研究院仍将持续关注。
出品：规模上市房企研究中心
研究员：邱永芬 王艳玲 伊晓霞 林广
编辑：李美钰
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