《南都江门楼市鉴定团》栏目首期走进位于江门市蓬江区群华路的中梁旭辉壹号院项目。随着近年来江门市区楼市的不断升温，群华路附近的杜阮板块土地价值开始凸显，区域价值被部分楼盘看好。作为中梁和旭辉两大地产公司联手在江门地区打造的第一个项目，更好打出了“新中式府院”、“ 低密度生态花园洋房社区”等亮点，实际情况如何？南都江门楼市鉴定团队带你去亲身体验鉴定。

备注：本次活动的打分最低分为★，最高分为★★★★★，☆代表半颗星。

楼盘区位：★★☆

江门中梁旭辉壹号院占地面积60492平方米，位于杜阮镇群华路南侧，杜阮镇群华路片区2017年上半年开始，逐渐进入公众视野，到目前，已经聚集多个楼盘，但是该片区的楼市热度一般，处于不温不火状态。

在中梁旭辉壹号院营销中心的墙上，有一幅项目位置地图，其中在交通出行方面，广佛江珠城轨很显眼，用的颜色和广珠城轨的颜色是一样，虽然有小号字标注是规划中，但是一般购房者不注意的话，以为这是一条确定的线路。据了解，广佛江珠城轨虽然已经谈论多年，但是具体什么时候开工建设，目前仍然没有消息，实际仍处于规划阶段。鉴定团在踩盘时见到，楼盘周边目前都在进行基建，道路环境也比较复杂，行车安全隐患存在。

开发商实力：★★★

中梁旭辉壹号院是中梁控股联手旭辉集团进驻江门所开发的首个项目。中梁是一家快速发展的大型综合房地产开发商，2019年在香港联交所上市（股份代号：2772.HK）。项目覆盖包括浙江、江苏等20多个省市的140余座城市（地级行政单位），成功开发了500余个项目。

旭辉集团2000年成立于上海，其控股股东旭辉控股（集团）2012年在香港主板整体上市（00884.HK）。2019年合约销售规模突破2000亿，跻身中国房地产开发企业500强榜单TOP14。

样板房实测：★★

据现场销售人员介绍，项目主要包括洋房和别墅。其中别墅的样板房需要验资超过100万元才能申请看房。项目目前主推洋房，主要有三种户型，建筑面积约111/122/137㎡，南都鉴楼团参观的是137㎡的样板房，整体感受是中规中矩，其中有房间的飘窗设计太短，实用性可能不那么强。

由于样板房不是在洋楼里面，因此，在看样板房时，对于方位以及楼房周围的情况难以掌握，因此，需要提醒购房者，一定要了解清楚购买房屋的所在哪一栋，具体位置在哪里，最好有机会去现场看看，这样避免后期出现纠纷。

经过鉴定团踩盘，需要提醒各位看房者：1、样板房中的儿童房系打通阳台改造而成，并非一个房间。这种改造是否合法，能否通过有关部门的批准还有待考证。2、在主卧室摆放的铁架衣柜与家用常规衣柜尺寸不一致，比常规衣柜厚度要薄20厘米左右，因此购买房屋后是否可以摆放的下那些家具需要大家自己度量好尺寸哦。

公共配套：★

教育：项目是在杜阮镇，不是蓬江区主城区，所以义务教育入学是杜阮镇政府负责，目前项目周边没有知名学校。附近规划有江华小学群华校区，预计2021年9月可用，需要注意的是，这是规划，具体什么时候能启用，还有待观察，初中上哪所学校，暂时也没有确定，购房时需要了解清楚。幼儿园附近暂时没有，有待配建完善。

环境：靠近席帽山森林公园，离主城区也有一定距离，按说对空气、噪音影响不大，但是片区附近现阶段有五金、塑料、机械等工厂，并且在项目东面约500米还规划有加油站。可能对环境会有一些不利影响。

交通：项目靠近杜阮北路和江门大道，出行还算便利，从江门东站到项目位置自驾时间20多分钟（亲测），不过，公共交通不便利，目前周围仅开通一条40路公交车，如果想要乘坐公交出行，可能需要一些耐心去等待。

商业配套：这个目前基本是空白，最近也要到主城区的汇悦城、万达广场，项目周边没有。

生活配套：附近肉菜市场暂时也还没有，规划附近将建市场等公共服务设施，还需等待。

口碑调查：★★

为了更全面的了解市民对该项目的了解情况以及评价，南都楼市鉴定团还进行了问卷调查。本次调查针对到该楼盘参观过的群体，再采用随机抽样进行了问卷调查。采集了18份问卷，其中有效问卷16份（其中一份是填写不完整，一份被认定为存在故意利益性，全满分）。

其中对于楼盘区位的评价中，22%的人认为只有★，55%人认为可以给到★★，22%的人给了★★★。（注：百分比中都省略了小数点后的位数）

对于样板房的评价，11%的人给了★，67%的人给了★★，22%的人给了★★★。

对于不在洋房实体楼里装修样板房，而是单独建一个样板房给客户体验参观，67%的人表示非常不喜欢，认为这样有作假的空间，因此只给了★。22%的人给了★★，表示不喜欢，不确定是否和交楼一致，现场测量也有难度。也有11%的人士表示无所谓。

对于该项目别墅样板房需要验资才能看房一事，67%的人表示非常讨厌，认为这是对普通消费者的歧视，只给了★。

对于现场销售人员的销售态度评价中，67%的人都给了★★★评价，认为还不错哦。22%的人给到了★★，只有11%的人给了★★★★。

对于楼盘的整体打分时，67%的人给了★★，22%给了★，11%的人给了★★★。

而在谈及对于楼盘最不满意的地方时，33%的人认为是区位，33%的人认为是开发商实力，33%的人认为是楼盘户型设计等。

【整体评价】

鉴定小结：该项目所在区域暂时还不是江门市核心区，自然环境不错，但配套设施不齐全，生活居住存在不便利性。房屋设计中规中矩，略有缺陷。开发商都不是本地开发商，知名度和美誉度还不够。口碑调查一般般。综上所述，综合打分为★★。具体如下：

综合得分：★★

区位得分：★★☆

开发商得分：★★★

样板房得分：★★

配套得分：★

口碑调查：★★

项目监制：李平 胡怀军

策划/统筹：刘学

采写/摄影：南都记者 严亮

编辑：严亮

本文作者

严亮

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南方都市报记者