自疫情以来，一二线城市楼市出现一个奇怪现象，那就是“租金下跌，房价上涨”。

7月13日的《经济日报》告诉我们——房租降了：上海和深圳6月份房租环比下跌分别为9.1%和12.4%。

贝壳研究院近日发布《2020租赁市场半年报》显示：上半年整体租赁成交价格同比明显下滑，重点18城6月平均租金环比5月下降3.2%，同比下降10.9%。

另据中国指数研究院数据显示，今年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%。

而在房价方面，一二线城市却表现得不错。国家统计局数据显示，6月，全国70个大中城市中，共有61个城市的一手房价格环比上涨，50个城市的二手房价格环比上涨。

一、为什么出现这样的情况？

1、房价取决于有钱人，房租取决于普通人

房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。大城市的租金，是中低端劳动者决定的；大城市的房价，是少数掌握巨额资本的群体决定的。

房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。换言之，房价与居民收入水平没多大关系。租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。

2、房价涨、房租跌，释放了什么信号？

如果说在热门城市买房是有钱人的行为，那么租房则是大部分普通人的行为，毕竟这是由收入水平决定的。而写字楼租金下跌，就说明经济复苏，百姓收入恢复，仍需要一段时间。值得注意的是，房价与房租太过背离，也隐藏着较大的金融风险。回顾历史就可以发现，无论是日本房地产泡沫破裂之前，还是美国次贷危机发生之前，都存在过房价与房租严重背离的现象。在中国，房价与经济基本面背离的例子也存在过，最典型的就是鄂尔多斯和海南，当年房价大幅上涨，结果却落得一地鸡毛。

二、下半年楼市走向如何？

1、多城发布楼市调控收紧政策

2020年的楼市分为上下半场，上半场楼市政策卯足了劲为复苏发力，下半场想尽办法维持稳定可持续。伴随着上半年市场整体逐渐走出疫情影响，5-6月开始，多地房价再现明显上涨，投资需求抬头。这种情况下，7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等城市开始出台房地产调控收紧政策。

尤其是深圳7-15新政，给正在蠢蠢欲动的地方楼市打了当头一棒，可谓是对“房住不炒”的再度重申，标志着“稳楼市”的红线所在。

2、降准降息仍然存在一定的概率

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

（注：2020年6月贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。）

值得注意的是，连续4个月的LPR报价，5年期以上仍是4.65%，保持不变！这也意味着，房贷利率不会下调……一时间，不少买房人的期待落空！房贷利率保持不变，也正好能让楼市稳一稳。但是，从目前的经济形势来看，货币政策仍需宽松，尽管7月LPR并未下调，但是从央行的态度看，下半年还可能会再降息，这也意味着，房贷利率是有可能会继续下调的。

3、何时买房才是最佳时机？

楼市调控从严从紧，与央行降息搁浅一道，让个别出现过热苗头的楼市，遭遇了釜底抽薪式的冲击。毕竟，限购、限贷和降息才是楼市的命脉所在，把握好这三个政策，就能控制楼市的走向。所以，基于经济复苏的需要，实体经济可能还会继续降息，但楼市，恐怕很难再重演2009年和2015年的大水漫灌了。央行的态度也很明显，会下调，但下调空间有限！指望买房成本大降，几乎没有可能！

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，从目前情况来看，下半年房地产市场虽然将继续恢复，但其增幅和上半年相比将是递减的。下半年买房应该是合适的。当然在哪个地方买房很重要，房地产存在分化的问题，要在基本面比较好、房价不是特别高的地方去选择。

最后，给买房者提供以下几点建议：

1、如果你是刚需自住，下半年金九银十至年底这段时间，是房企一年中最重要的推盘期，多个房企会打折降价促销，供货量也会加大，此时对你来说不管是从捡漏还是挑选房源方面都会是利好。

2、如果你是投资客，手里资金比较充裕，又打着长期持有房产的心理准备。那我告诉你，下半年也可以买，在全球大放水的背景下，货币在加速贬值，而房子是难得能抵御通胀的商品。你要做的就是找到一个适合长期持有的高性价比房子。

3、如果你是投资客，手里资金不充裕，杠杆太高，意图通过炒房的方式快速获取收益。那我只能告诉你，可以先收手了。炒房获取暴利的时代已经过去，在国家房住不炒的定位之下，未来炒房会变得越来越难。而通过加杠杆的方式炒房，短期之内资金收不回来，很可能造成你的资金断流，风险较高，建议三思而后行。

4、在全款还是贷款的选择上，我的建议是，贷款！特别是你有一份稳定的收入，手里有现金，建议把原来全款买房的钱，贷款买一套更大户型的房子。还是那句话，你手里的现金抵不过通胀的速度，除非你有收益更高的投资方式，那就另当别论了。

5、最后在强调一遍，自住的刚需，早买好过晚买！

（来源：综合）

编辑：管玉慧