随着疫情影响的减弱，广州甲级写字楼市场回暖信号明显。近日，多家机构发布了三季的市场报告，数据显示，商办市场的租赁需求活跃度持续回升，写字楼租金降幅再收窄。

不过要注意的是，从第四季度开始，广州将陆续迎来新写字楼的交付，尤其是2021及2022年，更将进入供应高峰，年均供应总量将逾百万平方米，市场将步入供过于求阶段。

需求：珠江新城最具韧性

戴德梁行发布的报告显示， 三季度，琶洲商圈的唯品会总部大厦交付使用，将广州甲级写字楼总存量推高至509.9万平方米。虽然市场供应有所增加，但疫情影响减弱和经济整体回稳，使得整体市场租赁需求逐渐回暖，净吸纳量较上一季度大幅上升87.8%至3.7万平方米。

而珠江新城仍是最具韧性的区域，凭借较高的楼宇品质，季内录得多宗搬迁和扩租案例。CBRE世邦魏理仕的报告显示，金诚同达、北京滳慧、北京天元和美利天等多家国内律师事务所在珠江新城区域设立广州办公室。

而从行业需求看，三季度，TMT需求占比最大，排全市总成交的首位，如三盟科技从海珠区搬迁升级到星寰国际商业中心，租用5000平方米。其次是金融和专业服务，在三季度也录得多个保险公司新设立或扩租交易。

租金：环比微降，但降幅收窄

第一太平戴维斯的数据显示，虽然写字楼租赁市场活跃度稳步提高，季度净吸纳量持续回升。但鉴于疫情后市影响尚存，部分企业仍对办公成本支出持审慎态度，因此部分扩张需求仍受压抑。在这种情况下，三季度，写字楼业主仍愿为租户提供软性财务优惠（如延长免租期等）以吸引租客实现项目去化。从租金水平来看，广州写字楼物业市场平均租金环比下跌0.9%。

戴德梁行方面也表示，业主在租金定价上确实是给租户提供了较大的弹性空间，以加快去化速度，提升项目入住率。该机构录得的数据显示，三季度市场平均租金环比微降0.8%。

世邦魏理仕的数据也显示，三季度全市写字楼租金面价环比轻微下降，且租金降幅连续两个季度收窄。在需求逐步活跃的支撑下，租金表现逐渐企稳。

展望 ：写字楼供应高峰即将到来

据世邦魏理仕统计，未来半年，全市将有八个项目，共计58万平方米的新增供应入市，区位分布在珠江新城、天河体育中心、琶洲和金融城。世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示，承接5月国家发布《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》，广州近期制定了行动方案，推进广州期货交易所、大湾区国际银行等筹建工作。“从国家政策到区域政策的发布，以及年内流动性宽松驱动的国内金融市场回暖推动下，广州金融业整体租赁氛围活跃，处于核心区写字楼需求端的首位。广州凭借夯实的城市基础和利好的政策，有望吸引更多金融企业的新设立以及业务扩张的需求。”据他透露，近日，渣打银行正式宣布在广州设立渣打银行大湾区中心，落址广州环贸中心，以支持大湾区内个人及企业银行业务营运。

戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端则指出，大量的新增供应和相对较低的租金将一定程度刺激琶洲商圈的活跃度，带来新的市场租赁需求。这也为未来的区域经济发展特别是新兴产业的发展提供更多的空间载体。但整体市场的新增供应也势必加剧市场去化压力，项目间的竞争将更为激烈。预计年底全市空置率将升高，租金亦受此影响继续下行。

从第一太平戴维斯的数据可以看到，2021及2022年，广州更将迎来供应高峰，两年的年均供应总量将逾百万平方米，市场将步入供过于求阶段。

南都记者伊晓霞

编辑：李美钰

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