往前十年看，成交量除了与区域供应结构紧密相关，还反映出三大因素：各地的新城建设、分区的限购政策，以及立体的轨道交通建设。

狮山在行政区划面积再度扩容后，迎来佛山西站落地，进入“高铁时代”，作为距离限购区最近的非限购区，还享受着“隔壁”外溢而来的消费力。拥有省金融高新区千灯湖和三龙湾南海片区的桂城，在过去十年则是城市新城建设“样本”，既是广佛职住融合的居住区，同时也是佛山城市建设的中心、轨道交通的“首发”区域。

 往未来十年看，新城建设与轨道交通建设的效应将会进一步释放，推动区域楼市发展的不断分化。同时，随着各地人才政策的落地，限购政策的影响或将会越来越弱。

狮山、云东海和桂城十年卖楼规模排前三

榜首和末位成交面积相差百倍

 过去十年，佛山五区镇街楼市发展差距不断大大的，不仅是楼价，还有成交结构。

汇诚鸿图数据平台统计数据显示，按照网签统计口径，2010年以来佛山五区住宅成交总规模约为11947.62万平方米。其中，南海狮山、三水云东海、南海桂城、顺德容桂、顺德大良和南海里水这六个镇街十年多累计的卖楼面积，占了全市总规模的49.5%。

其中，狮山总成交量超过了1882万平方米，作为成交榜首，仅这一个镇就占全市成交量的15.8%。

排在成交榜后三位的是的高明更合、三水的南山与芦苞，其中末位高明更合十年成交面积与狮山成交面积相差了超过100倍。

 六大镇街的成交规模，在过去十年都表现稳定，2010年以来在前十榜上出现的次数，均在8次以上，始终是佛山的成交大户，但是以量价指数来看，这些成交大户的表现又出现了分化。这种分化，代表着成交热点板块的两大发展脉络。

 第一种，是在过去十年楼市发展表现为量价齐升。（十年楼价大数据，详见10月14日南方都市报广佛都市圈02-03版《佛山32镇街楼市十年发展三大密码》）其代表镇街是大良、狮山和桂城，这三个镇街分别是过去十年楼价涨幅榜单上的第5、6、7名，可谓是“丁财两旺”。

这一个是顺德传统中心和新城建设的“强中心”所在，并建设顺德港澳城与深港等科创资源对接；一个是千亿大镇与佛山西站枢纽新城，过去五年不限购的优势，承接了不少从桂城、大沥外溢而来的置业需求；还有一个是佛山千灯湖金融高新区和三龙湾南海片区（三山新城）的所在地。

从城市建设的步伐来看，以大良、狮山和桂城为代表的新城建设核心与轨道交通枢纽所在的区域在过去十年刚刚开始发力，未来十年仍旧是建设重点。

以佛山西站为例，在2019年春运期间，佛山西站累计发送58.6万人次，但根据规划，这座高铁站的目标是年发送旅客量近期达到5470万人次、远期达到7590万人次的能力。在前不久举行的佛山企业家·市长面对面协商座谈会，佛山市市长朱伟说，佛山西站的意义是要成为“广州的西站”。

另一种，则是在价格和政策优势下，部分镇街吸收大量周边区域外溢置业需求。同时是成交大户，但南海里水、三水白坭和顺德容桂在过去十年楼价涨幅并不明显，排在楼价涨幅榜单的倒数第3、4、5名。

汇诚鸿图数据平台统计显示，2020年三水云东海网签均价在10650元/平方米，比十年前增长了约59%，明显低于狮山168%、桂城152%的楼价涨幅。但是以上几个镇街，过去十年始终相较于相邻板块的楼价有明显优势。

广州房天下数据显示，2020年1月以来，广州荔湾区住宅均价在3.1-3.2万元/平方米，相对来说，里水约2万元/平方米的均价优势明显。同样，在三水云东海，南都佛山楼市探针小组此前踩盘三水某项目，8字头的价格相对于佛山其他板块都很有优势，大约是狮山二分之一的价格水平，千灯湖至少四分之一的价格。不仅如此，尽管地铁站点所在位置尚还是一块草坪，距离轻轨站也有一段距离，但项目门口已经打出了“三站到广州”的广告语，来吸引广州客户。

这些价格“洼地”的成交大区，消费者在置业当前就可以“省下一辆车”的预算，被不少年轻置业者选择，这也是支撑区域近年成交热门的重要因素。但是未来十年，交通路网的建设和城市发展，既影响着物业升值速度是否能追上城市的平均水平，还决定着居住者的通勤成本、生活水平和未来物业转让时的二手承接力。

在不同区域的两大发展脉络背后，是影响镇街交易热度的三个重要因素：各地的新城建设、分区的限购政策，以及立体的轨道交通建设。

A：新城建设

中心城区+两大副中心是置业热点

大良、狮山和桂城量价齐涨

过去十年，佛山加速各个新城建设。

这个新城建设的价值，首先在“强中心”的区域得到兑现。

数据显示，过去十年楼市成交量价齐涨的狮山、狮山和大良，分别是佛山中心城区和两大副中心的代表。

站在2020年往回看，2010-2015年，正是佛山千灯湖金融高新区时期加速建设的时期。2013年至2016年差异化限购政策落地之前，桂城一直是32镇街中的成交前三大户。

支撑楼市量价齐涨，千灯湖的“新城效应”背后，一方面是其区域发展规划支撑预期，另一方面是这些规划规划和项目实际落地。

数据显示，13年来，广东金融高新区已引进项目近1000个，银行、保险、证券、服务外包、私募创投、融资租赁、金融科技，各种高端服务业态，累计投资规模超1410亿元。目前，广东金融高新区内吸引金融白领人才数量超6万名，其中有近四分之一来自于广州。人才来自全国各地和世界各地，平均年龄只有31岁。

除了千灯湖，广佛同城西翼城市副中心的加速形成，也让狮山承接了广州的辐射带动。汇诚鸿图数据显示，2016年狮山板块约有316万平方米新货入市，与其他板块相比新货供应量遥遥领先，但当年的成交量高达404万平方米，板块处于供不应求的状态。

数据来源：汇城鸿图数据平台

千灯湖片区的引领作用也刺激到了各个区域加速建设新城，据汇诚鸿图数据平台统计，2015年区级新城地块成为当年佛山土地市场热点，成交占比达47%左右。目前较具规模的新城分为四类，产业支撑型的北滘新城、陈村新城和三山新城；人居典范型的禅西新城；市政配套型的德胜新城、佛山新城、三水新城、西江新城，还有前期规划型的映月新城和沥桂新城，未包含镇街中心所在的区域新城，佛山目前至少有十个新城在建。

但并不是每个新城都能建成珠江新城和千灯湖。

过去十年，佛山的新城建设加速了区域建设的进程，带动了更多置业者在此安家落户“买未来”，但不同忽视的是，新城概念也存在过热的风险，尤其部分新城建设配套滞后规划，投资建设力度不及市场预期等。

作为区域产城融合的发展中心，佛山十三五规划中划定的9个近期重点开发建设地区，为下一轮的新城建设划出了重点。包括佛山市禅南顺(三龙湾) 高端创新集聚区、佛山西站枢纽片区/粤桂黔高铁经济带合作试验区广东园(南海) 、广东金融高新技术服务C区与珠三角新干线机场(高明) 等。

 “佛山的十年房地产发展，首先源于区域经济和城市的发展，如今佛山已经进入’万亿俱乐部’。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克认为，佛山产业发展吸引了人才并推动城市建设，更直接带动了消费，“未来这仍是佛山楼市重要的驱动力。”

B：轨道交通

单线时代开通前对区域价值拉升更大

迈入网络时代枢纽站点价格凸显

桂城和狮山的发展，还受到轨道交通建设的红利支撑。

桂城十年前就拥有了国内首条跨城地跌广佛线，与广州最近只相邻一个地铁站；狮山拥有目标定位“广州西站”的佛山西站枢纽。另一个成交大区三水云东海，则有广佛肇城际线的云东海站。

这是佛山发力立体轨道交通路网的第一个重要十年。但未来十年，轨道交通建设对区域发展的价值推动的逻辑，却有所不同。

“轨道交通的建设对于区域价值的推动分为两个阶段。第一个阶段是在单线运营、没有形成网络之前，地铁开通之后对沿线物业价格的支撑，反而不如规划建设期更明显。例如深圳也是如此，当只有一两条地铁线的时候，地铁物业的价值并没有完全突出。”佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩表示，因为单一线路的时候，“资源的活水还流动不起来。”

回看过去十几年，以地铁广佛线为例，地铁开通之前利好释放与市场预期支撑沿线物业“地铁热”了一轮，但是对比后来的十年楼价，已开通地铁的祖庙、石湾和乐从都不是楼价涨幅最大的区域，反而在建广州地铁7号线延伸到的北滘，价格涨幅领跑32镇街，北滘、伦教、大良、狮山、南庄等受到规建地铁线辐射的区域，十年楼价涨幅均超过以上几个已开通地铁的板块。

也就是说，在单一线路时，地铁开通前比开通后价格拉动力更大。

从另一组成交量来看，近十年成交热门的大区也不是在地铁首开线路辐射区，而是在重要枢纽站、未来换乘站点所在的位置，这就是轨道交通下一轮“红利”的逻辑。

“第二个阶段则是地铁从单一线路，形成网络的时候。”刘世恩表示，一方面，形成网络的轨道交通才能更好的将核心区域的价值向外输送，形成中心区的真正价值辐射力；另一方面，在广佛线基础之上，更加频密的与广州轨道交通互联，才能将两个城市之间的资源价值链“激活”。

根据《广佛高质量发展融合试验区建设总体规划》，广佛将建设29条跨市轨道互相衔接。

未来，轨道交通对区域发展支撑，一个是在于高铁枢纽站点，佛山西站规划近期5470万人次、远期7590万人次的年发送旅客目标，是基于佛山地铁3号线、4号线、10号线建成后的枢纽效应，彼时狮山的枢纽新城定位才能进一步凸显。广州南站将通过佛山地铁2号线、广州地铁7号线对接佛山的季华路、绿岛湖、南庄和陈村北滘的两大新城。

另一个是在于佛山内部轨道路网的换乘枢纽站，也就是近年越来越热的“TOD”概念。此前朱伟在会议中透露，除了目前佛山在建的地铁有4条，新一轮地铁规划预计近期即将获得国家发改委批复，佛山又可以上马4条地铁。在地铁建设迈入由线织成网的下一个十年，桂城千灯湖和三山新城、石湾、张槎、狮山、大良、陈村、佛山新城等都将成为TOD建设的重点区域。

C：限购政策

差异化政策，限购区成交占比一年降两成

人才政策加码，调控因素逐渐减弱

2016年，佛山住宅成交面积达到近十年的“峰值”，网签签约面积超过了2000万平方米。

这一年佛山楼市发生了什么？

在这一年之前，2015年4月30日，佛山宣布全面解除限购。2016年10月8日，佛山限购政策“重启”，禅城全区、南海桂城、大沥、里水、顺德北滘、乐从、陈村和大良，毗邻广州的11个镇街被列入限购区域。

这就是影响后来五年楼市成交结构的“分区域限购”。

2015年，这11个镇街成交面积占全市总面积的56%，分区域限购后的2017年，其占比掉到了33%，一年多占比降了两成。除了限购当年，桂城还排在年度成交面积第三名，2017年以来，成交前三大户全部被“非限购”区域占据。除了狮山和云东海，还有南海西樵、顺德容桂和高明荷城先后跻身三甲。

“云东海和狮山成交热门的一个主要因素就是不限购，这直接导致了部分没有购房资格的置业者选择狮山和云东海，同时与桂城等板块相比，目前云东海还处于价格洼地中。”经纬(中国)佛山公司副总经理李福熙表示，但从整体城市发展来说，“限购”对区域的影响则相对局部和短暂的”限购政策有可能某一天会解除，或者以不同的调控形式存在。最终居住价值和城市价值的提升，才是核心要素。”

分区域限购导致的区域成交差异，正在渐渐被追平。到2020年，以上11镇街占全市成交比例已经逐渐回归到42%以上。

同时，去年11月，佛山人社局发布通知，本科以上学历认定优粤佛山卡人才可享受佛山户籍购房政策，今年3月，作为人才政策的加码，人社局再度发布通知，中专大专人才也可申领优粤佛山卡，享受佛山户籍人口购房政策。

“政策早已落地，买房十分方便，人才卡就好了。”佛山链家一位经纪人告诉南都记者，申办人才卡也比较容易，不同情况的置业者最多1-2个月既可以申领完成。

可见，未来十年，凭借政策优势承接溢出置业效应将难以再成为区域市场的重要支撑，此前的非限购区能够凭借自身交通和城市建设留住和吸引置业者？几个城市核心板块是否会在人才政策加大新人口流入、购房政策趋同的背景下“补涨”？这些也是下一轮楼市板块热度重构的要点。

策划：何惠文

统筹/采写：路漫漫、洪诗敏

数据来源：汇城鸿图数据平台

编辑：洪诗敏

更多报道请看专题：佛山“楼市探针”：记者新盘实测+大数据行业观察

本文作者

路漫漫

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