南都讯 记者赵青 在签订房屋租赁合同时，租客与房东往往关心租金数额、租赁期限及如何支付等，而忽视了出租房屋是否违法建筑等问题。近日，广东省汕头市龙湖区人民法院外砂法庭在一起违建楼房租赁纠纷案件中，对房屋租赁合同的效力主动审查，依法判定合同部分有效部分无效，维护了租客房东双方的合法权益。

租客多次没有按期足额支付租金被告上法庭

房东要求支付违约金

房东、租客签订《租赁合同》，约定房东将位于汕头市龙湖区某楼房的首层半层、二层、三层租赁给租客作为建材经营使用，后又签订一份《附加合同》，约定租客向房东租用上述楼房的第四层。

租客多次没有按期足额付还租金，多次出具《承诺书》给房东，在《承诺书》中承诺了违约金。后因租客未按约定支付租金，房东诉至法院请求判决解除该《租赁合同》及《附加合同》、判决租客搬离租赁楼房、拆除租客加建的广告牌和室内装饰装修物，修复墙体楼板后将楼房恢复原状后归还房东，并支付拖欠房东的房屋占有使用费及违约金。

房东仅能提交房屋首层建设工程规划许可证

部分楼层租赁合同无效

南都记者了解到，房东出租的房屋所涉的土地由房东向汕头市龙湖区新溪镇西南村民委员会（原澄海市新溪镇西南村民委员会）租赁，原澄海市新溪镇村镇建设办公室向房东出具村镇私人住宅建设工程规划许可证，许可房东建设上述房屋第一层，建筑面积200平方米。

法院经审理认为，由于房东仅向法院提交了房屋首层200平方米的建设工程规划许可证，未能提交租赁给租客第二、三、四层的建设工程规划许可证，故判令解除房东、租客签订的《租赁合同》中涉及房屋首层的部分，确认《租赁合同》中涉及房屋第二、三层的部分及《附加合同》无效。

租客应腾退房屋，并拆除室外广告牌，墙体、楼板修复后归还房东；因《租赁合同》已对固定装修进行约定，故房东请求租客拆除加建的室内装饰装修物，不予支持。

租客应当就有效部分向房东支付租金，就无效部分向房东支付房屋使用费，使用费参照合同约定的租金标准计算。合同无效，违约金的约定也无效，但因《租赁合同》部分有效，租客没有按期足额付还房东租金，故租客应向房东支付合理数额的违约金。

以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效

合同有关违约金的相关条款不再适用

法官表示，所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

本案同一幢建筑物有部分取得建设工程规划许可证，部分未取得建设工程规划许可证，因此，租赁合同的效力应分别判断，取得建设工程规划许可证的楼层对应的合同应为有效，未取得建设工程规划许可证的楼层对应的合同才为无效。

从合同法的角度来说，合同无效与违约责任是两个完全不同的制度。违约金是违约责任形式，合同无效，违约条款作为从合同也无效。本案因原、租客签订的《租赁合同》部分有效，租客没有按期足额付还房东租金，且承诺支付房东违约金，租客承诺的违约金过分高于房东造成的租金损失，法院作出了相应的调整。

法官提示，承租人在签署租赁合同前，应进行必要的调查了解，以便对风险进行充分预估，避免合同履行过程中陷入被动。

编辑：赵青

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赵青

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南方都市报记者