南都讯 记者李鑫 实习生倪诗婷 通讯员穗建

10月28日，广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决通过了《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》），预计于今年年底颁布。自2017年3月启动到2019年12月人大一审、2020年8月份二审到此次市人大常委会三审，《条例》历时三年半起草，最新的条例共分为8章110条，是广州历史上第一部内容最多的地方性法规。总体上，《条例》对物业管理基本原则和政府等各部门的职责分工作了明确规定；划定物业服务区域；明确业主组织职责，创设物业管理委员会制度，对业主的公共表决权和异议处理机制进行细化完善，对此前广州市施行的物业管理相关条例，即2014年颁布的《广州物业管理暂行办法》，进行空白的填补和具体内容的细化。

创设物业管理委员会，负责组织选举业主委员会

《条例》规定，镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制，协助镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动。针对物业管理基层行政监管力量不足的现实情况，《条例》还明确要求各区人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理相应的专职工作人员，落实工作经费。

据悉，广州于1998年开始出现业主大会和业主委员会。目前，全市已成立业主组织976个，占比约三成。针对业主委员会成立难的问题，《条例》规定，对于符合法定条件的，要求街道办事处、镇人民政府组建物业管理委员会。物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成，业主代表人数应当超过半数；物业管理委员会主任由街道办事处或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和业主代表共同担任。

物业管理委员会负责组织选举业主委员会，执行业主大会的决定，在业主委员会产生后物业管理委员会解散。对物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，由区房屋行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

健全业主和业主组织的监督管理

除根据《民法典》规定了哪些事项应当由业主共同决定外，《条例》还进一步明确了物业服务区域调整、业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、共有资金、业主委员会委员及专职工作人员补贴标准等也应当作为其他重大事项由业主共同决定。

此外，《条例》还明确业主大会会议的组织者包括业主委员会、居民委员会和物业管理委员会。业主大会应当优先采用业主决策电子投票系统进行表决；采用集体讨论、书面征求意见形式的，业主大会会议组织者应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，并可邀请第三方参与监票。对业主大会会议表决结果有异议的，异议提出人应当以书面形式实名向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当在规定期限内对异议进行核实处理。经核实异议成立的，镇人民政府、街道办事处应当重新统计表决结果并向全体业主通告；经核实异议不成立的，应当书面答复异议提出人，并告知业主大会会议组织者。

针对业主委员会运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，《条例》首先明确业主委员会的具体职责及委员的资格条件、委员产生方式、人数及任期要求、补选、备案、议事等制度。第二，明确业主委员会应当公开的资料和信息，以及信息公开方式等；明确业主委员会及专职工作人员的禁止行为，并对违反禁止行为的委员设立了相应法律责任；对业主委员会严重侵害业主合法权益的行为，规定镇街可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员，对业主大会、业主委员会的决定违反法律法规规定的，由镇街责令限期改正或撤销其决定。

规范前期物业管理

《条例》明确物业服务区域划定原则，物业服务区域一般按照建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围进行划分。已划定的物业服务区域经法定比例业主同意的，可以合并或者分割。对物业服务区域划定有争议的，由房屋行政主管部门征求规划部门、镇街等单位意见后确定区域范围，并向业主公示，接受业主意见。

《条例》要求，建设单位将小区移交物业单位时双方对小区公共部分进行查验，在发现问题和故障时签订承接查验协议约定，对双方的权利和义务在国家制度层面上作了细化，以保障业主得到公共设施良好的小区。物业买受人应当自签署物业交付文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。无正当理由不接收物业的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次月起，按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。

新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有；并在登记后六十日内，在物业服务区域内显著位置长期公开建设工程总平面图，标明或说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的位置与建筑面积。《条例》明确任何单位和个人不得擅自改变共用部位、共有设施的用途，确需改变用途的，必须经业主大会同意并依法办理相关手续。

建立业主共有资金管理制度

针对当前业主共有资金管理不够透明，部分业主委员会或者物业服务公司侵占业主共有资金等突出问题，《条例》首先明确了共有资金的来源：包括利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，管理规约、业主大会议事规则约定或业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用，共用部位被依法征收的补偿费，共有资金产生的孳息及其他合法收入。

共有资金的管理单位和财务管理制度应当由业主共同决定。一个物业服务区域开立一个共有资金账户，账户开户单位是共有资金管理单位。管理单位应当将全部共有资金存入其开立的共有资金账户。共有资金可以用于补充维修资金；共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项财产保险；业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；对共有资金的审计费用；以及业主共同决定用于物业管理的其他费用。未经业主共同决定，不得使用共有资金。

《条例》提出建立共有资金信息公开制度。管理单位应当向业主每季度公开业主共有资金的收支情况。业主、业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会对共有资金收支情况提出异议的，管理单位应当自收到异议之日起七日内书面答复。

 
物业服务人需公布物业服务费资金年度预决算

《条例》明确物业服务人的具体职责。补充物业服务人在垃圾分类、高空抛物、房屋外立面管理、突发事件应对等方面的职责，对物业服务人违反本条例规定的行为规定相应的法律责任。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因，需要调整物业服务费标准的，要求物业服务人应当委托会计师事务所进行审计，并制定调整收费标准的方案。审计报告和调整方案向业主公示，调整方案需经法定比例的业主同意。

《条例》还要求物业服务人每年向全体业主公布物业服务费资金年度预决算，每季度公布物业服务费资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费资金的收支情况进行审计。
 
《条例》规定，因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。房屋保修期限届满的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，管理规约或物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。物业服务人、业主委员会、物业管理委员会和居民委员会应当为业主处理渗水纠纷提供协助。

《条例》还要求业主和物业在装修过程中签订服务协议，设定了包括物业服务人及工作人员不得指派装饰装修企业或强行推销装修材料、不得索取利益、不得以不正当理由断水停电组织施工、不得以不正当理由组织装修人员企业和材料进入在内的四条禁止行为。

编辑：李鑫