终于，蓝绿双城迎来了自己两周岁的生日。尽管规模不大，但因为宋卫平和曹舟南，这家企业格外受人关注。

宋卫平是绿城的创始人，而辞去绿城中国行政总裁职位的曹舟南，为了这次创业抵押了自家别墅。

两年时间过去了，在房地产行业竞争日趋加剧背景下诞生的蓝绿双城活得怎么样了？

生日的当天，蓝绿双城举行了第二届共建者大会。会后的媒体采访一直持续到深夜11点，除了宋卫平外，创始合伙人团队悉数到场。

“共建”是蓝绿双城目前极为认可的模式。据透露，借助共建模式，成立2年的蓝绿双城已有63个项目落地，其中近一半项目在2020年内面世，有望实现销售70亿左右。

不过曹舟南坦言，共建模式中，蓝绿双城不坐庄，就是一个打工的，“打工就享受打工的收益。”

“不过一旦蓝绿双城有了实力有了钱，还会甘愿做个“打工者”吗？共建还会是“推崇”的模式吗？”在媒体会后，南都记者追问了这个问题。

“这个话真的不能说死！但我相信共建肯定是大的方向。”曹舟南说：“如果这个模式发展很快，我们这个创造者也没有理由去改变它。”

（左：蓝绿双城创始合伙人、董事长 曹舟南）

快速成长的“打工者”，2年实现“双千亿”

蓝绿双城在创立以来的2年时间内，团队由4个人发展到目前的810人；业绩由创立之初寻找项目到现在63个项目落地；业务结构从当时描绘一张蓝图到目前形成开发服务、生活服务、城市服务三大板块。

目前蓝绿双城的下辖子分公司共计44家，在布局上已经进入到国内40家城市和地区。土地储备与合作方式形成的各类土地储备建筑面积超过1000万方，可售货值超过1000亿，实现了“双千亿”的规模。

房地产行业有生产周期。两年时间过去了，蓝绿双城这颗树终于结出了果子。已落地的63个项目中，接近一半已在2020年内面世，年内实现销售业绩大约在70亿左右。

展望明年，公司定下了破双百的目标：项目数量破百、销售由今年70亿成长为100亿，或者200亿。同时落地三个战略目标：共建模式的全面落地；以“双开发”、SOD、数字开发为特色的产品的可视化呈现；今年提出来已呈雏形的开发服务板块、生活服务板块、城市服务板块的全面落地。

从“代建”到“共建”的一字之差

说到“共建”，就让人关联到“代建”，而说到“代建”，就不得不提到绿城。

2009年中国房地产业井喷，导致大部分制造业企业都属地化拿地。但随着行业最严调控的到来，这类企业既没有地产开发的品牌也没有团队。面对这种情况，还在绿城的曹舟南和宋卫平反复商量之后，推出“代建”的商业模式，为此专门成立了绿城建设公司，即中国房地产行业第一家代建公司，成立当年签约项目就超过了80个。

10年过去了，如今代建已不是某家房企的专属发展模式。南都大数据研究院统计看到，除了绿城外，还有30多家房企在分食代建业务。更有不少企业成立了独立的代建平台，如滨江建设管理公司、当代绿建、金地管理等。

“我个人认为，代建这个商业模式已经进入到一片红海。”不仅如此，曹舟南还认为，整个房地产行业的发展也呈现出新的趋势：“未来，一方面头部房企集中度会不断提高，资源倾向度进一步聚集。另一方面，投资与开发会加速分离，依托市场化法则和核心竞争力，各领域头部企业将以‘共建互联’模式重新形成新的事业生态。”

尤其是“三道红线”下来后，给了他更大的触动。

“企业已经无法通过举债来增加土地储备、扩大规模了。”而现实是，大量房企无法做到靠利润买地。20年以后，这些房企怎么办？“我个人理解就是‘共建’是一条比较有可能的道路。”

与代建这种品牌输出、管理输出形成的委托代理关系相比，曹舟南认为，共建最大的区别就在于：“共建必须是股东，股权比不在于大小，但是你要真金白银的投资。”

资本共建与传统房企依靠自身信用、高杠杆负债、高周转经营的投资模式也不同。共建模式下，蓝绿双城一方链接项目端，另一方链接资本端，通过蓝绿双城的开发落地能力实现投资价值，形成“投、融、建、管、退、运营”的闭环。

目前，蓝绿双城已经与光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、云南投资、山东高速、山东铁投、杭州地铁、南京地铁、浙商资产、爱达集团等50余家重量级企业开展了资本共建。

实力壮大后，蓝绿双城还会给人打工吗

除了资本共建外，蓝绿双城还通过产业共建、供方共建、同行共建和客户共建的方式展开共建互联。

做代建可以拿到5个点的代建费，做共建，除了同股、同权、同利外，就是操盘费。“有地的出地，有钱出钱，我们则相当于做小工，是打工的。”曹舟南坦言，共建模式中，多方参与，而蓝绿双城不坐庄，“打工就享受打工的收益。”

现在蓝绿双城的共建模式，基本上以小股操盘为主，除了重投的适量项目作为样板工程外，其他项目中蓝绿双城的股权比在20%以下。虽然比例不大，但风险不小：“做的好一起分享，做的不好一起共担，而且还要兜底。”

曹舟南举例说：“这块地什么价格拿下，开发周期几年，利润多少？完不成我们承担，完成了给我分成，超额完成给我奖金分成。项目可以接也可以不接，但是这个机制必须建立，必须对赌，必须兜底。”

房地产行业在中国发展了几十年，鏖战纷争，新丁蓝绿双城为自己打造了新的竞争规则，在一片红海中找到了生存之道。

但是5年，10年，甚至20年后，一旦蓝绿双城有了实力有了钱，还会甘愿做个“打工者”吗，共建还会是他们“推崇”的模式吗？

在媒体会后，南都记者追问了这个问题。“这个话真的不能说死！但我相信房地产行业已经发生了很大的变化，未来还会继续变，共建肯定是大的方向。”曹舟南说：“如果这个模式发展很快，我们这个创造者也没有理由去改变它。”

实际上，除了小股操盘这种轻资产模式，蓝绿双城也有一小部分“重”的投资业务，如TOD+SOD开发模式的项目。“TOD是城市项目中唯一的土地红利项目。” 曹舟南向南都记者表示，好的TOD项目谁都想做，但却存在着技术门槛，涉及到线路、站点，和上盖。而未来蓝绿双城会把“重”的开发放在这种有技术门槛的项目上来。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广

出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组

编辑：李美钰