二手房价稳定，商铺小而散，署前路地铁口改造影响几何？
近期，地铁十号线署前路站（工程暂定名）建设及征地拆迁有关安排一直倍受关注。直到上周，最新方案出炉，明确缩小拆迁范围，此前在拆迁范围内的陈树人纪念馆、越秀区图书馆等房屋暂不拆迁。
此前在拆迁范围内的陈树人纪念馆、越秀区图书馆等房屋暂不拆迁。
即使如此，还是有一大片住宅和商铺在拆迁范围内。从二手房交易平台可以看到，东山口房价在6.5万元/ 平方米左右，过去一年仅浮动了0.6%。而在拆迁范围内的临街商铺规模都非常小，业态分布也没有规划。
目前关于拆迁一事的报道非常多，但拆后再建的讨论却比较少。那么，随着十号线署前路站的建设，这一片区会有哪些改变呢？
点开视频听听专家的看法：
现状一：新供应少，东山口房价较稳定
南都记者在近日对东山口署前路一带进行了走访。
根据公告，此次在拆迁范围内的住宅主要就是庙前直街小区。
拆迁范围示意图。
记者看到，该小区比较老旧，公共空间也较少，楼间距也较近。
被划在拆迁范围内的庙前直街小区比较老旧，楼间距也较近。
在小区楼下，可以看到张贴的补偿方案告示。
张贴在墙上的补偿方案告示。
方案显示，框架结构房屋为 60000元/平方米；混合结构房屋为 59000元/平方米；砖木结构房屋为 58000元/平方米。
记者从据周边的房屋中介门店了解到，东山口一带的二手住宅，均价大都在6万出头，但也有一些楼龄短，有电梯的房子，可以卖到7、8万一平方米。
安居客的数据显示，东山口11月二手房均价 65812 元/平方米，8月份曾冲高到67762元/平方米，但最近两个月又跌了下来。从走势图来看，过去一年仅上浮了0.6%。
“整体来说，东山口住宅价格处于全市中等水平（不含新建的电梯楼）。”高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥接受南都记者采访时表示，由于新增供应极少，该片区房价最近几年其实变化不大，基本上随着市场大势涨跌。“影响这一片区房价的主要因素除了地段和交通外，就是看是否拥有优质学位以及房屋新旧程度，新建电梯楼价格肯定明显高于老旧楼房。”
他表示，由于片区基本上是20、30年乃至以上楼龄的楼房，因此 目前给出的补偿价基本上就是市场水平。
现状二：临街商铺规模小，业态以生活化为主
南都记者在走访中看到，庙前直街两边都是临街商铺，而划到拆迁范围内的这一边商铺更散更小。除了服装店、理发店外就是餐饮和奶茶铺。
庙前直街两边都是临街商铺。
有一些铺子还刚开业不久，如位于庙前直街和寺贝通津交界处的小西家作。据悉，该店铺于今年6月签约，租约长达5年。虽然品牌负责人拒绝接受采访，但南都记者在与店员的聊天中了解到，他们9月份才开业，现在就被通知要搬迁。
位于庙前直街和寺贝通津交界处的小西家作。
高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示，东山口很早以前是广州的商业中心之一，但随着时间的推移，商业发展日益走下坡路。目前署前路基本仅为社区商业中心的定位，业态相对生活化，品牌档次中低。
戴德梁行商业地产部高级助理董事温苑雯表示，该片区仍以传统商业为主，主要是东山百货及其周边的普通街铺，同时点缀一些有特色的洋楼商业。整个片区呈现两大特点：商业分布散、业态传统有待升级。
不过顺着庙前直街再往达道路方向走，以及在烟墩路上，不用拆迁的片区，则分布了很多特色店铺。“从商业角度来看，大东山口片区的从北往南可以分为三段，包括农林下路、署前路以及庙前直街以南至新河浦一带。”广州世邦魏理仕顾问及交易服务|商业部董事周峥华示，三个区段的商业发展各有特点，农林下路以百货购物为主，王府井百货和广百百货是代表性商业项目，目标客群主要来自周边的省委宿舍、军区、医生、省市属企事业单位等中高收入人群；署前路生活气息浓厚，商业设施更加大众化，以满足日常生活消费为主，客群主要是周边居民；庙前直街以南至新河浦一带则以文艺氛围闻名，已经聚集了一批文艺特色鲜明的商家，如画廊、艺术展馆、设计师集合店、文创商店、私厨餐厅、特色酒吧、咖啡等，消费客群更为年轻化，吸引很多本地年轻人和外地游客专程前来打卡。
他表示，东山口的商业发展经历了此消彼长的过程，农林下路曾经是广州的高端商圈之一，近年来发展乏力，辐射范围收缩，逐渐向社区型商圈转型。而原本低调的新河浦一带因为鲜明的建筑特色和独特的文艺氛围，吸引了一批文艺范商家进驻，渐渐成长为广州的文青打卡胜地和旅游名片。
未来展望：东山口片区适合打造“生态休闲功能的商业”
高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥表示，目前，署前路片区的区位价值已经完全释放，而本次拆迁再建的面积规模应该不会太大，所以不足以从根本上改变整个区域的城市定位。“最多就是像10年前农林下路的改造，多了几个城市综合体，和一些全新的临街商铺，很难再现早期农林下路步行街和署前路步行街的繁华景象。”他认为，城市更新还是需要一定规模，局部拆除重建只能是小修小补。
戴德梁行商业地产部高级助理董事温苑雯也认为，目前拆迁的主要是零散的传统街铺，事实上对整个片区影响不大。“不过，尽管目前规划未定，但可以设想，如有成片的空地释放出来做全新的商业项目，将会升级整个区域的商业消费。”她认为，目前带有“生态休闲功能的商业”是国际的趋势，是未来城市中心商业的发展方向。“东山这个片区特别适合开发此类项目，将商业和绿化融合，兼顾区域休闲功能。东山百货周边是传统的商业氛围，而相邻的烟墩路和署前路则带有年轻文艺潮流的风格，此类项目正好能融合两种氛围，达成商业上的平衡。另外值得注意的是，三条地铁线的叠加，增加的人流将进一步释放东山口的商业价值。但也要注重该区域的交通疏导。区域本身交通压力已比较大，未来商业需要重点考量停车位稀缺等问题。
广州世邦魏理仕顾问及交易服务|商业部董事周峥华则表示，东山口片区有独特的历史文化积淀和越来越浓郁的文艺氛围，有机会发展成为代表广州文化的特色商圈之一。“此次片区拆迁为商圈升级带来契机，建议政府从整体规划层面做引导。”他认为，首先，客群从小众到大众。东山口片区已成为全城关注的公共话题，商圈吸引的客群有机会从小众的文艺青年扩展到更加大众化，以历史文化街区为载体，既满足年轻人夜生活和周末休闲的需求，也可以为家庭亲子客群提供户外活动和文艺熏陶的场所，还能作为城市微度假的目的地。
其次，业态从文艺范扩展至满足更多需求。新河浦一带的文艺类业态已经形成氛围，未来可以进一步丰富和完善。其他片区则可以围绕新河浦吸引的客群，结合各自的特色，因地制宜发展不同的商业主题。例如龟岗大马路在已有广州酒家、常来小聚等知名餐厅的基础上，继续引入不同类型的特色餐饮商家，形成美食聚集地的氛围。
第三，增强与天河路和珠江新城的互动。地铁10号线开通后，署前路两站直达珠江新城、三站直达天河路，有机会获得更多来自天河中心区的消费外溢，包括CBD商务人士的休闲社交需求，以及追求差异化消费体验的客群。
最后，通过拆后再建解决公共配套不足的痛点。目前东山口片区存在道路狭窄、停车位不足、缺乏公共开放空间等痛点，平时的微改造难以破解，借助拆后再建能够比较明显的改善。
戴德梁行商业地产部高级助理董事温苑雯预计，由于该区域近年没有新的项目，所以商铺价格整体平稳。但随着十号线的加入，将带来更多人流，预计未来商铺价格会有明显的上涨。
采写/摄影：南都记者 伊晓霞
视频：南都记者 周佩文 伊晓霞
编辑：周佩文
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