迟交楼赔偿的违约金，居然连银行利息都抵不上？

今年8月，南都“记者帮”报道，王先生于2016年7月以价值150万在广州金融城汇金东翼（由合景泰富开发）购买了一套40平方左右的公寓，首付80万，原定2019年底收楼。但从去年收楼前夕开始，王先生先后收到开发商寄来的三封延期通知函，开发商以多种理由表示将延期交楼，均未写明具体交付日期。王先生多次与开发商交涉，都没有结果。截至目前，他和其他业主们仍然无法收楼。

而开发商广东穗荣房地产开发有限公司曾在8月12日向南都记者表示，愿意承担相应法律责任，正与业主签订复建期间的补偿协议，协议有复建时间、补偿标准等相关细节，暂定复建期为两年，即2022年6月30日。（点击阅读此前报道）

最新情况：

业主称每月赔偿抵不上银行利息

近日，多位业主再次向南都记者反映，后续已经收到开发商发来的补偿协议。根据协议规定，首12个月（即2020年7月2日—2021年6月30日）开发商按业主已支付购房总款的万分之零点五每天，从第13个月起（即2020年7月1日至2022年6月30日）按照业主支付购房总款的万分之一每天，向业主支付赔偿金。该补偿金包括但不限于对开发商因房屋交付及本项目超高部分续建不能正常使用房屋所产生的滞纳金、违约金以及全部损失的赔偿、补偿等。

不少业主收到该协议，直言“这是亏本的买卖”，日赔偿只有万分之零点五，比银行利息还低。

袁先生于2017年底购买广州金融城汇金东翼地上一层的商铺，合同价为714万元，原定2019年11月30日交楼。袁先生告诉记者，开发商整整延迟8个月交楼，但期间他的银行利息还是照样付给银行。按万分之零点五每天的赔率计算，第一年换算成年利率约为0.6%（第一年前8个月没有赔偿），而当时袁先生购房时商业贷款，首付一半的银行利率为6.86%，也就是说，第一年袁先生所获的赔率还没有银行利率的十分之一。另外，就算按万分之一每天的赔率，转化成年利率为3.65%，现在也抵不上银行利息，袁先生直言“没有比这更亏了”。

王先生则按商贷70万的利息计算，目前月供是8200多元。如果是按总楼价150万，万分之零点五就是每天75元，每个月获补偿款2250元。他表示，如果按当初公寓拿来投资租赁的话，每月收取的租金也并不止这个价钱。而前期开发商等于已经免息8个月延迟收楼，期间没有任何赔偿。此外，有的业主装修款和购房款是分开的，若只按购房款计算则赔偿更低。

赔偿协议书

另外，还有业主反映，真正亏损在于开发商延迟交楼带来于原定商业入驻计划的缓期。刘先生在汇金东翼购置了房产用作办公区域，总价是800多万，首付一半，余下贷款。去年底，刘先生以为开发商可以准时交楼，原办公地址就没有再续签合同，如今他只能再去别的地方租赁。“已经来回搬了两次办公地点了，就比较折腾，而且去别的地方租赁办公又得再付一次租金。”刘先生说。

为此，记者就相关事宜多次联系到开发商广东穗荣房地产开发有限公司，截止发稿前，记者未收到回复。

律师：

可主张要求调整 或解除合同要求赔偿损失

广东保典律师事务所合伙人、公益律师廖建勋认为，根据合同法的规定，实际上对于违约应该承担的违约赔偿有三种形式，一种是违约定金；一种是违约金；还有一种赔偿实际损失。而合同法规定的这三种承担违约责任的赔偿方式可以选择适用。法律和司法解释及审判实践中有规定，如果双方约定的违约金跟实际损失相比过低或者过高的话，合同相对人可以请求调整。比如该案例中，业主的利息损失或租金损失很大，但是约定的违约金特别低，则业主可以向法院要求调整。

其次，如果开发商实际利用不平等的地位设立霸王条款，提出过低违约金协议，业主方面可以拒绝。此外，除去宽展期，开发商实际延迟交楼这么长时间，也属于严重的逾期交楼，根据法律规定，业主享有合同解除权，可以起诉要求解除合同并赔偿相应的损失。如果业主不主张退房的话，可以起诉要求开发商承担违约责任，赔偿损失。而这个损失可以按照占用房款利息计算，也可以按照租金损失来进行计算。

最后，业主可以向房屋行政主管部门或者市场监督管理局提出投诉，还可以向消费者权益保护组织提起投诉，要求介入调查，维护消费者的合法权益。

合景泰富有息短债同比大涨

作为汇金东翼的开发商，合景泰富近年来规模扩张迅速，前不久刚刚拿下广州天河区最贵地块。不过从盈利能力来看，规模的扩张却没有迎来利润的增长。上半年实现净利润约36.6亿元，同比下降40.5%；实现归母净利润约35.2亿元，同比下降41.0%。公司解释，主要是由于投资物业公允价值收益净额、合营企业利润降幅较大所致。

据南都大数据研究院统计80家规模上市房企，上半年合景泰富以36.6亿净利润排行第21位，40.5%的降幅位列第20位。同时，人均创利也比去年同期下降较多。

值得注意的是，过去几年合景泰富采取较激进的买地策略，土储和项目建设不断增多，加上存货和投资性物业规模较大，也直接影响了多项财务指标。

截至今年上半年末，合景泰富一年内到期的有息短债334.33亿元，同比大涨171.37%，于今年迎来偿债高峰期。与此同时，期末持有现金减少7.03%至544.4亿元

同时合景泰富剔除预收款后的资产负债率为79.6%，也超过监管层设置的“三道红线”要求。

此外，在今年10月30日，合景泰富分拆物业板块合景悠活在联交所主板上市。不过其在上市当天就破发，至今跌幅仍超过20%。

采写：南都记者 张思琦 王艳玲

编辑：林广

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