不得停水停电停气赶租客!深圳出手“力挺”蛋壳租客

南方都市报APP • 南都周刊
原创2020-11-26 22:30

采写:南都周刊记者 孙雅茜 敖瑾   


蛋壳公寓爆雷,同是受害者的业主和租客,进入了旷日持久的僵持:没有收到蛋壳交租的业主,想把租客赶走;预付了租金和背上了租金贷的租客,想继续住下去。

11月26日,“深圳市住建局就蛋壳事件发声”冲上微博热搜。

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深圳市住建局发文要求:“对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,”否则将按照相关规定,责令改正并给予警告、罚款等行政处罚。 

这让不少蛋壳租客吃下了一枚定心丸,但对于急等租金的蛋壳房东而言,不能收回房产的每一刻都意味着损失。

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官方首度表态:
不得停水停电停气赶租客 

据深圳市物业管理行业协会官网消息,深圳市住建局已于日前下发《深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》(下简称《通知),明确对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。 

《通知》提出,对在小区内发现的因蛋壳公寓拖欠租金引发的业主和租户之间的租赁纠纷及不稳定因素,物业服务企业应主动上报小区所在街道办事处。 

深圳市住建局要求,对于通过停水、停电、停气等方式驱赶租户的物业服务企业,应责令其立即改正,并给予警告、罚款等行政处罚。 

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此前,由于被传资金链出现问题,公司将跑路、破产,蛋壳公寓也爆发了合作商、员工等“讨薪”问题。11月16日,蛋壳公寓在微博回应“跑路、破产”传闻称:“没有破产,也不会跑路,只是和部分供应商存在经济纠纷,正在积极处理。” 

11月17日晚,深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,要求全市各住房租赁企业加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、确保房源信息发布真实、依法从严处罚违法租赁行为、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制等。 


业主租客反应不一  
“最怕房东又想了别的方法赶人” 

今天上午,这份文件已经在深圳的蛋壳业主群中传开。到中午,多名业主表示,自己所在小区物业,也向业主转发了该文件。此前,该群内有多名业主曾讨论,采取停水停电的方式,“赶走租客。” 

目前,供电部门也不支持业主的停电要求。多名业主称,曾致电南方电网公司,对方接线的工作人员表示,欠缴电费不会马上停电,也没有暂停供电的业务。 

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蛋壳公寓业主群的讨论截图


有深圳业主对住建局的通知感到不满。“业主难道不是受害者吗?不允许停水停电,我们又收不到租金,那就让租客白白住下去吗?”业主张萍觉得难以理解。也有业主提出了更为极端的做法,“不让停水停电,可以换锁、破坏公共空间。” 

另一方面,深圳住建局最新的文件,让租客们松了一口气。一名租客称,业主曾上门协商要求搬离,小区的物业直接出面对业主劝离。“要是深圳这边遇到赶人,直接投诉物业就行。等政府出协商方案再搬走,其他情况一律不走。”这名租客给其他群友支招。 

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租客群的讨论截图


“希望我们这里也尽快跟上,官方发文保护我们的权益。”群里其他地市租客随即回复。但也有群里的租客担心,“最怕房东又想了别的方法赶人,比如换锁。” 


专家建议:政策不应一刀切 

没收到租金的房东,解约后想要收房;刚交了租金的租客,追不回预付款想要继续居住,二者间矛盾如何解决?作为全国第一个对“蛋壳房东与租客间纠纷”发声的地方政府,深圳以一纸《通知》的发布,成为“保障租客基本居住权利的‘第一人’”。 

然而长期来看,蛋壳房东与租客间纠纷的民生问题尚未得到根本性的解决。深圳房地产研究人士徐枫对南都周刊记者表示,深圳市住建局发布的《通知》保障了租户的居住权,但同时也应有一些补充条款来约束租户的行为,“业主的权益也应得到保障,不建议政策一刀切”。徐枫建议,有诉求的业主也可通过集体诉讼的方式维护自身合法权益。 

针对有房东在未收到机构支付租金款项的情况下,对租户通过断水断电、换锁等方式进行驱赶的情况,盈科(广州)律师事务所律师袁艾香对南都周刊表示,根据业主与蛋壳公寓之间的合同约定,若业主已经授权蛋壳公寓出租,租户也是在授权范围内租赁房屋,该合同对业主发生法律效力,租户的租赁行为依法受法律保护。在这种情况下,业主采取断电、断网、断水等方式要求租户搬离的行为,是不妥当的。 

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蛋壳公寓深圳办公点维权现场。(摄影:敖瑾)


“在蛋壳事件中,存在两个法律关系,一个是业主与蛋壳公寓之间的合同关系,一个是蛋壳公寓与租客之间的合同关系,而业主与租客之间是没有直接的合同关系的,根据合同的相对性原则,在出现合同纠纷时,应当找合同的相对方解决。因此,租户原则上应当要求蛋壳公司赔偿,但业主擅自断水断电断网并要求租客强行搬走的行为也侵犯了租客的权益,租客有权主张相应的损失,但在实践中,业主为了维护自己利益,往往采取此种方式,往往使得租客无法继续居住,建议租客和业主好好沟通,平衡双方利益关系。”袁艾香进一步指出。 

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则建议:租客可以与机构协商解决方式,在寻求无果的情况下,也可以积极运用法律途径维权。“在由于平台责任导致租户无法继续承租导致的损失,租客可以要求平台方承担损失和相关赔偿,即使公司破产也可以在未来的破产清算流程中依法按照比例获得赔偿”, 陈霄说。


长租公寓,未来如何“避雷”? 

短期,如何妥善结局蛋壳房东与租客间纠纷的民生问题;长期,如何从制度上建立健全长租公寓行业的管理体系,降低“暴雷”风险,完善监管体制,稳定租赁市场——对众多面临长租公寓行业隐患的城市而言,解决上述两项焦点问题迫在眉睫。

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资料图片

陈霄分析认为,蛋壳公寓的困境不仅仅是蛋壳自身的遭遇,更暴露了整个长租公寓行业的隐患,需要及时完善相关监管规范。 

面对近期来长租公寓“爆雷”、跑路等现象,日前已有杭州、重庆、成都、西安、深圳、厦门等地专门发布通知,对租赁市场加强资金监管,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管,并对“稳租金”提出相关的规定。

陈霄认为,这是政府机构针对长租公寓近期“爆雷”现象频出做出的积极反应,表明了政府对规范住房租赁市场秩序、堵住长租公寓监管漏洞的决心,同时也将“稳租金”作为调控的一个重要方向。

“长租公寓行业以往的野蛮扩张模式已经不适应当前的市场环境,未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路”,陈霄说。 

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租客在蛋壳公寓办公室门口等待。(摄影:敖瑾)


长期关注深圳本地长租公寓市场的徐枫则向南都周刊记者表示,深圳目前全市有上千家长租公寓机构和数量众多未登记在册的私人长租公寓房东,“大多数深圳长租公寓的经营者愿意玩下去,而不是短期割韭菜,对租客两押一收是的基本游戏规则,“像蛋壳这样的商业模式并不具有可持续性,长租公寓行业整体看来目前并没有成功的运营范本”。 

同时,徐枫也建议,蛋壳等长租公寓采用的长收短付等“非法集资”和租金贷等事关金融领域和租赁行业,应该由住建和金融两方管理部门联合执法,“租赁行业的监管已经到了需要相关部门赶紧行动起来的时候”, 徐枫呼吁。

(应受访者要求,张萍为化名)

编辑:王琦璋

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