给头部房企全面“体检”！《规模上市房企研究报告》正式发布

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原创2020-11-28 13:09

2020年的中国楼市，就像一出凡尔赛文学。

上半年一度因为新冠肺炎疫情而致万里冰封，转眼下半年却已温暖如春。

上半年还在绞尽脑汁，不惜重金挖来明星直播卖房，下半年有的却已将房价稍稍挂起，就差“非诚勿扰”。

上半年，十强龙头房企的净利润累计不如一家工行；下半年，房企已经逆风翻盘欲奏凯歌。

在迎来巨变的2020年，头部房企们究竟过得怎么样？11月27日，在南方都市报主办的第十二届中国地产年会（广州站）上，由南都大数据研究院规模上市房企研究课题组打造的《规模上市房企研究报告（2020年11月）》正式发布，通过销售额、人力资源、薪酬水平、规模扩张、负债情况等11大维度，对80家规模上市房企进行综合的测评。

目标完成度待冲刺

下半年楼市有多欢，上半年行情就有多惨。

从南都大数据研究院发布的规模上市房企研究报告可见，80家规模上市房企中，有 54 家年初公布了销售目标，上半年目标完成度等于及大于 50% 的企业只有 3 家，占 5.6%。

在上半年的疫情震荡中，76 家上市房企只有销售 TOP5 名单巍然不动，但后面一干房企穷追不舍，为排名争得头破血流。和去年同期的销售榜相比，前 7 名上榜企业的名字和位置均未发生变化。但龙湖从去年的第 10 名提升至今年的第 8 名。华润置地也上升了 1 位。而去年排在第 8 的新城控股，经历了前董事长猥亵女童事件后，销售排名已被挤下前十，招商蛇口强势补位站队前 10。

上半年，销售出现增长的企业仍然占大头，不过绝大部分企业增幅集中在 10% 以下；目标完成度超过 50% 的企业，只有3家，仅占5.6%。

受疫情影响，2020年有 10 家企业谨慎地将今年的目标定在去年销售完成值以下。

即便如此，上半年只有22 家企业完成全年任务的 40% 左右，占总数的 40.7%；完成度在三成左右的企业占比达 44.4%。还有 9.3% 即 5 家企业完成度不足30%，其中 1 家企业只完成全年销售目标的 1 成多。

42%的房企均价降了

马斯洛需求中，人们格外注重安全和归属。所以，房子仍然是大众趋之若鹜的追求。疫情最终没有扑倒房企。

南都大数据研究院研究员看到，截至 6 月底，在公布均价的房企中，有29 家企业均价同比下跌，占总数的 42%。降幅最低的为 0.6%, 最高达 48.28%。

上半年，房企的销售均价跨度从 7000 多元 / ㎡到超 6 万元 / ㎡，卖得最贵的瑞安房地均价高达 64300 元 / ㎡，而排在第二的首创置业平均售价为 33811 元 / ㎡。

销售均价在 2 万元 / ㎡以上的企业共有 14 家；每平 1 万元至 2 万元间的企业数量达到 51 家，占比高达 71%；另有 7 家销售均价不过万，包括碧桂园、恒大等龙头企业。

在上半年，房企普遍诚心诚意卖房，均价同比上涨的企业只占 58%。销售均价下跌的企业中有 44.8% 的企业即 13 家房企下调幅度在 5% 以下，包括万科集团、保利发展、世茂集团、阳光城等。降价幅度达两位数的有 8 家， 5 家降幅在 10%-20% 间，1 家在20%-30% 间，另有 2 家均价下调在 4 成以上，为绿地香港和华侨城。

值得关注的是，80 家房企的半年业绩总营收达到 21456.9 亿元，其中 TOP10 房企营收总额就高达 12080.2 亿，贡献占比高达56.3%。但这 80 家企业中，还有 24 家营收出现同比下滑，跌幅最大的达到83%。

上半年前，营收 TOP10 的门槛为 448.7 亿元，恒大以 2666.3 亿元的营收额上半年的“收入之王”。

10 家企业中，恒大、中海、世茂和龙湖 4 家营收增幅站上双位数；另有绿地控股、万科、融创和保利发展增幅在 0.7%-5%间；碧桂园和华润置地出现了负增长。

80强房企中，营收同比增长超 1 倍的企业有 8 家；同比增长在 50%-100%有 6 家；同比增长在 20% 至 50% 间的企业有 16 家；26家企业的同比增幅都集中在 0-20% 间；另有 24 家为负增长，占比达 30%。

值得关注的是，曾凶猛的泰禾集团营收下跌最严重，上半年，泰禾集团房地产业务实现营业收入仅19.53 亿元。

2019 年上半年，50 强房企中有 13 家营收同比下降，占比 26%。但在今年上半年，80 家上市房企中，营收出现负增长的数量高达 24 家，占比也提升至 30%。

十大龙头房企利润不如一工行

大家都在吐槽开发商是否“暴发户”时，碧桂园、万科、恒大等十家全国最赚钱房企，上半年利润总和 1448.64 亿，还不如工商银行 1498 亿的净利润。

与去年同期相比，80 家规模上市房企上半年的净利总额 2690.73 亿，同比下降 11.7%。5家企业出现亏损，36 家出现净利润的负增长，前 10强房企有6 家净利下滑。

在上半年一直打折卖房的恒大，净利幅达 46%，华润置地同比下降 9.49%；碧桂园、绿地控股、中国海外发展和万科4 家企业降幅控制在5% 以下。

微妙的是，在大众看来最赚钱的房地产行业，大量上市房企净利规模偏低，净利在 10 亿以下的有 24 家；更有 9 家企业盈利不足 2 亿元，其间包括五矿地产、朗诗地产、北辰实业、大发地产、三盛控股、华远地产、建发国际、正商实业和中洲控股。

上半年房企仍然在扩招涨薪

在大众看多的上半年房地产市场，房企裁员占比相对显少。

在公布员工人数的41 家房企中，有 28 家的人员出现同比增长，占比 68.3%。当中有三家扩招逾一倍；扩招逾 20% 至 31.8% 的，有六家房企；另有 6 家扩招 10%-20% 以内；13 家房企扩招人数在10% 以内。

当然，也有13 家房企出现减员现象，占比 31.7%。

事实最终也证明，扛过最低谷的疫情，房地产行业又迎来更汹涌的“春天”。

截止 10 月上旬，已公布 2020 年 9 月销售业绩的 30 家企业合计单月房地产月度销售额达到 6096 亿，同比上涨高达 19%。这 30 家房企 1-9 月累计销售数据高达 41454 亿，同比上涨更高达 8.8%。

62 家公布薪酬数据的房企，上半年总薪酬支出达 824 亿元，当中 6 家无同比数据。其余房企中，36 家房企总薪酬支出同比上涨，20 家薪酬支出同比下降。这些房企中，人均月薪最高的达 36339 元，最低的仅 6287 元。

30 家规模上市房企中，员工人均月薪超过 2 万的有 7 家，分别为中海、融信、正商、瑞安、首创、时代、大发，他们的平均年收入至少在 26 万至44 万。绝对跑房全国大部分企业。

房企资产仍在爆增，恒大总资产超2万亿

截止到今年上半年底，80 家上市房企资产总额高达 251495.6 亿元，均值达到 3143.7 亿元。其中 TOP10 房企的总资产占近一半的份额，超过 12 万亿，同比增长 13%。

当中，TOP5 名单与去年同期保持一致。5 家企业资产总额达到 83349.41 亿元，同比增长近 1 千亿元，每家企业的资产数均跨过万亿大关。

值得关注的是，恒大以 22991 亿元位居第一，也是唯一迈过 2 万亿大关的房企，当之无愧“宇宙第一房企”。碧桂园和万科分列二三名，资产总额均超过 1.8 万亿元，绿地控股和保利发展则紧随其后。

净资产额突破千亿大关的房企有 11 家；净资产规模在 500 至 1000 亿间的企业有 17 家；规模在 500 亿以下 200 亿以上的企业有 25 家；200 亿至 100 亿间的企业有 14 家。另有 13 家企业净资产规模不足 100 亿，其中有 5 家净资产更是在 50 亿元以下，包括正商实业（40.12 亿）、天誉置业（40.02 亿）、嘉凯城（29.55 亿）、三盛控股（18.51 亿）和北大资源（5.91 亿）。

强者恒强。80 家企业中，数量上占比仅为 12.5% 的 TOP10 企业，资产量占总额的比却高达 48.9%。也就是说 25 万亿的资产中，有 12 万亿去到了规模前 10 的企业中；排在最前面的 5 家企业，更是分去了近三分之一的资产数，资产均值高达 1.67 万亿元。同时，80 强房企中，有 25 家总资产不足千亿元。

资产越高，土储实力愈强。

发布土储规模的 65 家企业，总土储已经近 30 亿平方米，这相当于全国商品住宅两年的销售量。

囤地最多的房企总土储已超过 2.4 亿㎡，而土储最少的房企总土储仅 154 万㎡，两者相差近 155 倍。当中，恒大、融创分别以 24000 万㎡（住宅）、24775 万㎡的土储规模位居前列。