年后往往都是人事变动，高管换防的高发期。这次被推上“热搜”的，是由富力地产联席董事长兼总裁张力之子——张量执掌的实地地产。

近日，实地地产曝出半年内13位高管离职，涉及财务、投资、营销、区域总等多位高管，引发关注。其中实地副董事长兼总裁刘森峰、执行总裁兼CFO李斌、人力行政副总裁樊全文、营销副总张羽晴、原营销常务副总经理熊建生五人均为过年前后离职。

2月21日，针对高管集中离职消息，实地地产集团发布回应称，一是“涉及的离职前员工是在去年不同时间点离职，并非春节后集中离职”。二是“大部分人员是被公司劝退，仅有两人是因个人原因辞职。对个快速成长中的企业，人员进出实属正常”。

实地在回应中还表示，2020年国际国内市场环境严峻多变，如何实现更优的人员匹配度是所有企业面临的挑战。实地作为“地产+科技“双轮驱动的综合性企业集团，业务需求发展快，且形态多元，欢迎对智能科技生活有热情的各路能人加入。

规模冲刺，6年销售额增22倍

事实上，不仅实地，人事变动频繁，在新晋黑马房企中可谓见惯不怪。管理层不稳定的背后，是黑马们雄心勃勃的规模诉求，以及对业绩的考核。

早在2017年有媒体传出，实地某项目因开盘销售业绩不佳，整个城市公司营销总级别以上的人被全部开除。

公开数据显示，2015年实地集团销售额仅14.6亿，2016年突破百亿，2017年突破两百亿，2018年完成275亿元，2019年突破300亿元。中指院数据显示，2020年实地以332.5亿元位列销售额排行榜第100名。

业绩一路上涨的同时，2020年5月20日，实地集团正式向港交所递交了招股书。据招股书披露，2017年、2018年及2019年，税前净利润分别为4.14亿元、13.42亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%。同期股东应占净利润分别为3.15亿元、8.23亿元及7.27亿元。2017年、2018年及2019年，股权回报率分别为492.4%、92.6%及25.5%。

截至2020年3月31日，实地于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市，合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目。

其中，实地集团拥有应占土地储备10.17百万平方米，包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业、总规划建筑面积624.20万平方米的开发中物业以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。

人事变动与IPO失败背后

然而，实地集团首次IPO以失败告终。尽管为了冲刺IPO，实地层层频频引入明星经理人。包括：2019年原碧桂园副总裁兼江苏区域总裁刘森峰、泰禾集团原CFO李斌入职实地集团，分别出任总裁及首席财务官职位；2020年3月中海系副总裁刘军进入集团，担任副总裁一职等等。

在外界看来，净利率过低、短债承压、现金流吃紧等问题成为其冲刺IPO的障碍。比如，2019年实地实现归母净利润7.3亿元，同比下降11.6%；且净利率从2018年的12.9%下降至8.7%。

高速发展亦带来高居不下的负债。2017-2019年实地地产的借款总额（包括银行贷款及其他非银行借贷）分别为119.83亿元、117.71亿元及126.57亿元。若对比南都大数据研究院统计的2019年50家上市房企有息负债榜单，实地以126.57亿负债位列第48名。若对比300亿元销售额的房企来讲，实地的负债之重亦处于中等水平。

此外，2017-2019年实地地产净资产负债比率分别为3809%、533%及225%，虽然不断降低，但在业内依旧处于高位。

短债偿还压力也比较大。截至2020年第一季度，实地地产于一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近43亿元，而其在2019年末现金及现金等价物仅为20.4亿元，无法覆盖1年内到期负债。

现金短债比约0.5是什么水平？南都大数据研究院统计的2020年上半年80家上市房企，55家房企现金短债比处于1以上，25家处于1以下。实地以现金短债比约0.5位列偿债能力榜单的第72名。

2020年8月下旬，住建部以及央行划定房企融资的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。三条红线全踩的实地地产，何时会重启IPO亦值得关注。

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬  李美钰 黄露

南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

编辑：林广,黄露,李美钰

本文作者

王艳玲

1.92亿

南方都市报记者

黄露

4.11亿

南方都市报记者

李美钰

3.63亿

南方都市报记者