参考价政策出台“足月”，多家中介称带看量减少、成交量腰斩
深圳市住建局官宣建立二手住房成交参考价格发布机制已一月有余，此番从“面粉端”下手的刚性调控对楼市影响较大，市场观望情绪加重。多家中介称，新政发布后，门店带看量减少，成交量腰斩。专家认为，一二手市场相互影响，刚需或迎来“上车”时机。
多家中介：成交量腰斩，买房者担心当“接盘侠”
指导价调控下的深圳楼市，好似不受控制的回南天，沉闷、压抑，各色的观望情绪在蠢蠢欲动。二手房指导价新政已一月有余，中介们直呼生意难做。南都记者在实地走访深圳多家二手房中介门店过程中看到，门可罗雀，生意冷清，旺季时的喧嚣不复存在。
“自己一个多月二手住宅没开单了，整个门店也没有成交，全天几乎没有访客，这样下去怕是要饿死”，一名福田皇岗片区某中介小陈（化名）向南都记者“倒苦水”。
小陈向记者透露，其门店到访客户比之前少了一半。此外，由于其主要客户来自其他网络渠道进线，现在进线的客户相较指导价新政之前少了三成多，进线转带看率严重下滑。“基本都是线上问价，不出来看房。指导价一出，客户担心银行按指导价放贷，卖家又不降价，这样一来首付成本变高很多。”
小陈介绍，现在有些买家认为近期房价走势尚不明朗，又担心指导价影响市场时间过长，卖房者会因此缺乏耐心，随着后期放盘数增多，市场价格进一步走低，此时若出手，很可能做“接盘侠”。
也有中介表示市场正在回暖。据福田岗厦片区某中介强哥（化名）称，其所属片区在2月的交易数据惨淡，但3月的第二周开始，该片区二手房市场已经有回暖迹象，“主要是带看量比春节假期后两周多了，周边也有小区刚刚高于挂牌价成交了一套，双方僵持了一个多月，最后买家全款买”。强哥预测，指导价出台后，今年二手房价格上涨空间不大，但一手市场交易会很火热。
罗湖红岭片区一名中介则表示，现阶段该门店二手房交易停滞，市场偏冷，但随着近期商务公寓可通燃气的利好政策出台，目前已经开始针对有投资需求的客户推荐商务公寓。
中介门店生意的冷清正印证了深圳二手房市场从火热到渐趋冷却的事实。
机构数据：前三周成交跌幅超4成，业主报价心理预期降低
据Q房网数据研究中心监控显示：2021年2月，深圳全市二手住宅过户4166套，环比下跌40.55%。从区域来看，龙岗区以1255套的成交总量位列全市首位，占全市成交总量的30%；其次是宝安区成交774套，占全市成交总量的19%；再次是罗湖区成交743套，福田区成交730套，分别占全市成交总量的18%；南山区成交571套，占全市成交总量的14%；盐田区成交93套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六大行政区全部下跌，龙岗、南山、罗湖的成交跌幅拍均超4成。
反观2020年第四季度至21年1月，深圳二手住宅过户量已连涨三个月，市场有升温迹象；春节前四周周度网签量均在两千套左右，上涨预期再度高涨。正在这二手住房成交参考价格政策出台之后，二手市场骤然降温，成交量大幅下降。Q房网表示，对预期的打压及更多的不确定性下，深圳二手市场“或将暂时冰封”。
刚需得到进一步释放。一方面，从成交面积来看，2月份占比最大的面积段依然是60-90㎡户型，成交占比47.08%，较上月上升4.18个百分点；占比第二高为45㎡以下户型，成交占比19.58%，较1月上升1.41个百分点。90㎡以下面积段成交处于近半年来最高水平。而成交总价来看200-500万总价物业成交是主流，占50.42%。
此外，据中原地产相关研究透露，多个片区业主报价下调，其中以布吉南龙珠片区下调幅度最大，超13%，其他如布吉平湖老街片区、银湖豪宅片区、上塘片区、南山中心区、龙华中心区、香蜜湖片区、波托菲诺片区等均有不同程度的报价下调，均超2.5%。
一二手市场相互影响，利好刚需“上车”新房
戴德梁行研究院副院长张晓端认为，春节前一系列针对二手房交易的调控尤其指导价的措施令深圳二手市场成交遇冷，这种局面短期内还将持续，一定程度上，会将需求挤压至新房市场。同时，政策对于购房贷款的影响也将继续挤出市场上的投资性需求。这意味着，市场的整体需求将减弱，同时刚需占比将进一步增加。
“二手市场趋冷的氛围将最终传导至一手市场”，张晓端指出。不过，现阶段二手房市场会受指导价波及而快速降温，同时，伴随上半年深圳的一手房市场供应量加大，将刺激并吸纳市场需求，利好刚需“上车”新房。
张晓端介绍，新政下一些急于回笼资金的卖家在二手交易趋淡且市场预期发生变化的情况下或以低于市场的价格放盘，意味着深圳的二手房市场在价格上或将出现一定的回调空间。她直言，此前关注度较高的楼盘因学位、交通等利好因素而更多存在指导价与市场价差距大的情况，这也是现阶段受调控影响较大的项目或区域，但长远来看物业价值的支撑依旧坚挺。
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉也从组合调控的角度上解读了二手房参考价新政的联动效果。在他看来，参考价新政首要目的是一二手房联动调控，让新房限价的政策能执行得下去。二手房价不管控，新房价格是控不住的。力量庞大的炒客，辅以同样给力的杠杆，始终会让一二手房呈现“价格倒挂”的局面，没有“倒挂”就炒出“倒挂”，形成一二手房联动涨价。而祭出二手房参考价，意味着抵押物的价值被“锚定”了。
“以二手房为主的片区，过去自我强化的价格‘上涨循环’，即‘抱团涨价-挂牌价上涨-需求攀升-房价上涨-抱团涨价’就打破了。没有杠杆支撑，自我强化的价格上涨循环”，就循环不起来。这样，新房限价就有效果了。”李宇嘉说。
政策回溯
——建立机制，3595个小区被参考价
2月8日,深圳市住房和建设局发布通知，建立二手住房成交参考价格发布机制，全市3595个小区制定了参考价，多个楼盘被爆参考价低于实际价格。
——官方解读，27%楼盘价格虚高
2月9日，住建部专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋代表深圳官方公开解读称，3595个小区二手房指导价格的形成，是根据近一年楼市网签价格为基础通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成的。3595小区里面，62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致，10%的楼盘过去一年连成交价格都没有，27%的市场价格严重偏离参考价格，这些偏离市场价格的小区主要来自南山、福田、宝中热点区域，价格虚高，存在投机炒作的成分。
——严查经纪机构，挂牌价不得超出参考价
2月23日，深圳市房地产中介协会官网上公布一则关于转发深圳市住建局发布《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》。检查内容包括各房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；各房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。
——多家银行表态，参考价将作为按揭参考依据
2月21日起，光大银行深圳分行、深圳农行、深圳建行等银行陆续表态，二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。
——新盘积分摇号新规
3月2日，深圳再逢双盘齐开。罗湖区两个楼盘缙山府和万象华府同时发布销售公示，登记时间为3月2日上午9点至3月4日下午6点，而且这两房都同样再次启用综合积分摇号买房的入围规则。此次综合积分共分四类，包括家庭或单身在深购房情况、家庭或单身户籍情况、家庭或单身在深缴纳社保情况以及子女情况四类。其中子女情况为新增，深圳10年无房可加40分。有专家称，该规则“对有房族控制更严，对无房族支持更大。”
统筹：南都记者黄璐
采写：南都记者黄璐 顾威
摄影：南都记者 顾威
编辑：李行
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