《佛山市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2021年4月1日起正式实施。在3月18日召开的《条例》颁布实施新闻发布会上，佛山市人大法制委委员法工委副主任刘高林表示，制定住宅物业管理条例，是推进社区治理和物业小区管理法治化建设的重大举措，更是维护广大人民群众切身利益，推进和谐社会建设的制度探索，现实意义重大。

据南都记者了解，《条例》重点着力目前存在的“业主大会召开难、业委会成立难”的问题；针对物业管理区域内有关专业经营单位未能够依法落实水、电、气等设施的管养职责问题进行规范；同时，针对公共收益长期以来范围不清、监管缺失、收支不透明等问题，通过立法手段予以规范，对“公共收益管理”进行调整。

同时，在发布会上，相关部门负责人结合《条例》，就部分小区内存在的私搭乱盖、消防通道被占、服务标准不统一、业委会滥用权力、小区养犬管理与物业收费规范等等热点话题和案例进行了详细解答和回应。

条例解读：

强化党建引领

今年将有一半小区要成立党支部

目前佛山全市有1957个小区，其中已有483个小区成立了党支部，其中禅城区、顺德区的两个小区已经首次纳入了广东省10个党建试点。

刘高林表示，本次《条例》将“党建引领”的有关内容予以体现。尤其是当前佛山在党建引领社区治理工作有诸多亮点，党对物业管理区域内有关工作的领导对构建和谐稳定的社会治理格局重要的主导作用。

对此，佛山住房和城乡建设局四级调研员蔡克强表示，围绕着党建进小区提升物业服务水平这项工作，市住建局开展了大量工作，下一步将加快推进，尽早实现全覆盖，今年的目标是在整个佛山市一半以上的小区成立党支部，“成立党支部不是目的，目的是将业主、业主委员会、物业公司的相互之间的矛盾进行化解。”

解决“业主大会召开难、业委会成立难”

“条例为业主大会的成立营造了条件，此前有两个条件，一是20%以上的业主联名申请就可以了，二是交付使用的面积达到50%以上也可以了，现在的条例在原来的基础上又新增一条：首套房屋交付满两年，且交付面积占比30%以上。”蔡克强表示。

刘高林介绍，根据《民法典》的有关精神，明确物业管理区域内属于业主自我管理区域，而业主行权的方式就是通过业主大会或者业主委员会，《条例》着力在目前存在的“业主大会召开难、业委会成立难”的问题上下功夫。

根据《民法典》“物权编”中“建筑物区分所有权”的有关内容，进一步确立业主在物业管理区域内需要通过“业主大会”和“业主委员会”来行使权利、维护利益的原则。

包括明确业主大会筹备组工作的具体内容、程序、筹备组人员确定等相关内容，确保筹备组能够及时成立、工作能够及时开展，与确立业主大会在小区管理中的支配地位，细化首次业主大会的成果，根据首次业主大会表决的不同结果，有针对性的推动首次业主大会决议的执行等等。

规范水、电、气等设施管理养护责任

同时，本次《条例》还特别针对物业管理区域内有关专业经营单位未能够依法落实水、电、气等设施的管养职责问题进行规范。

本次《条例》明确第四十四条至第四十六条的有关内容。一是明确新建住宅小区和已建住宅小区在专业经营设施管养职责的划定、验收和移交程序和标准，确保有关设施设备符合技术标准要求，承接手续明确规范；二是明确已建小区的移交责任主体，确保移交工作的顺利落实；三是明确管养费用应当依法计入企业经营成本，确保管养工作能够及时有序开展。

针对公共收益监管缺失收支不透明

通过立法手段予以规范

《条例》针对公共收益长期以来范围不清、监管缺失、收支不透明等问题，通过立法手段予以规范，对“公共收益管理”进行调整。

蔡克强表示，关于业主公共利益的范畴问题，《条例》用了5条篇幅来进行明确规定。一是明确了公共收益的范围，包括停车场、绿地、道路等经营所得的收益，以及公共设施包括游泳池、会所、篮球场经营所得的收益，以及广告包括电梯、楼道、小区区域门口设施所做的广告收益，还有其他方面的收益等等，条例都作了明文规定。二是依法明确公共收益的使用用途，以补充住宅专项维修资金为主，其他用途仍需由全体业主依法决定使用；三是明确公共收益的使用监管具体举措和有关责任主体的责任；四是根据民法典的有关规定，明确物业服务人代管公共收益时，可以依法收取一定比率的管理费用。

具体工作中如何对此进行保障？

蔡克强表示，将加快建设智慧住建的信息化系统，用信息化手段公示小区公共部位、公共设施及使用所产生的公共收益，方便业主和业委会进行监督；将公共收益的公示情况纳入《住宅物业管理项目服务品质分级规范》中，实行服务品质分级规范加强日常检查；畅通举报投诉的渠道，方便业主投诉侵吞、侵占公共收益的情况。

行政执法进小区

创设泄露业主资料处罚措施

刘高林表示，对于行政执法进小区，明确执法单位责任一是规范部门职责表述。《条例》参照省物业条例及兄弟市同主题法规的表述，对部门职责做简略表述，主要突出行政执法进小区，强调有关单位的管理责任；二是比对已颁布施行的有关地方性法规的内容，增加有关城管部门实施相对集中行政处罚权的表述，明确城管部门的执法权限。三是《条例》对物业管理区域内有关影响业主大会召开、与物业管理区域环境等违法行为创设了相应处罚措施，同时为切实保障业主的隐私权，《条例》依据上位法规定依法创设针对泄露业主资料的违法行为的处罚措施，夯实业主自我管理基础，维护物业管理区域内的生产生活秩序。

热点话题：

小区内私搭乱盖现象怎么破？

小区内乱搭乱建、私自改建、扩建的现象，不仅破坏小区的和谐、整体形象，还严重影响房屋的安全。市城管局如何加强条例的实施，加大对小区违法建设的查处力度？

对此，佛山市城市管理执法局副局长苏嘉宏表示，根据《佛山市住宅物业管理条例》的第40条规定，物业管理区域内发生了法律法规规定的禁止性行为的时候，物业服务人员应当予以劝诫、制止，并且报告有关的行政主管部门，这个条文是明确了物业服务企业有劝阻、制止并及时向城市管理执法部门报告小区违法建设行为的职责。

“我们要收住小区里面的违法建设口袋，就必须要拉紧物业服务企业这根绳。”苏嘉宏表示，根据《佛山市违法建设查处办法》第十四条、第三十三条规定：”物业服务企业应当在发现违法建设行为时予以劝阻、制止，做好书面记录，并及时上报。对于未尽相应职责的物业服务企业，城管执法部门将该物业服务企业的违法信息报送建设部门进行诚信扣分。”    

消防通道被占存在隐患如何管？

小区楼栋消防通道经常被私车或者物品占用，如果发生火灾后果不可想像，而物业服务公司没有执法权，这部条例对发生这种现象应该如何管，怎么管？

市消防支队副支队长杨舜表示，现在越来越多出现了占用了消防通道造成救援时产生的危险和隐患，条例明确，物业服务者应当及时予以劝诫、制止并报告执法部门，这是其职责所在。

“但是社会上普遍存在了不同的两种现象，一是为了利益，更多的划车位停车。二是不认真履职、疏于管理，怕得罪人和乱停乱放导致”杨舜表示，通过进一步明确职责，如果有这类行为可以依照《中华人民共和国消防法》《治安管理处罚法》相关的条款进行处罚。“希望媒体结合条例加强宣传，大家可以记住，除了物业管理组织以外，我们每个公民、每个业主都可以举报这种行为，欢迎拨打96119全国统一的火灾隐患举报电话，我们会及时受理查明。”

如何避免业委会滥用权力？

在缺乏监督的情况下，业委会有可能出现滥用权力、损害业主利益的问题，为解决这个问题，条例强调了居委会对业委会的指导监督，在此基础上，居委会在加强对业委会的监督，做好基层治理方面开展工作？

佛山市民政局党组成员、副局长 张平海表示，在加强居委会对业委会的制度建设方面，首先将坚持党建引领，打造红色业委会，把支部建在小区内，将小区的各类组织，将小区内各类组织、物业服务企业、业主委员会、党员业主中的党建资源和力量进行整合，并加强小区党建阵地建设，让业委会参与社区治理有阵地、有组织、有归属，将社区党委居委的触角延伸到基层治理的神经末梢。同时还将强化社区党组织对小区业委会的领导；指导小区组建党员楼长队伍；加强对业委会业务指导以及发挥社区议事协商作用等。

如何加强小区养犬管理？

小区内养犬可能影响其他业主，当业主向物业投诉时，物业表示他们没有执法权，如何推进小区养犬管理？

苏嘉宏表示，根据《佛山市养犬管理条例》规定，物业服务企业根据业主委员会制定的文明养犬公约和倡议书，划定犬只活动范围，开展依法养犬、文明养犬等宣传教育活动。物业服务企业应当协助有关主管部门做好养犬管理工作，对小区内违法养犬行为应予以劝阻、制止，及时处理投诉、举报。劝阻、制止无效的，可以拔打12319向城管部门报告。

怎么给物业服务和收费制定一把“尺子” ？

物业服务缺乏统一的标准，业主、企业各执一词，条例第五十八条要求市房地产行政主管部门制订物业服务标准，目前市住建部门开展了哪些工作？

蔡克强回应，《住宅物业管理项目服务品质分级规范》将千变万化的物业服务过程、物业服务标准归纳为分为1-5级，1级最高，5级最低，明确了基本项、分级项、关键项，为物业服务企业划定最低的工作要求，目前该规范已经完成了送审稿，预计今年内可以颁布实施，规范实施以后，业主监督有了尺子、企业自查有了规范、政府检查有了标准。

下一步，住建局局将会同物价部门收集各区各项目的物业收费情况，并通过大数据分析，定期公布各区、各镇街、各服务等级对应的物业收费价格区间，使得物业收费调价有客观参考依据。

那么在小区交付之后，如果管理成本提升，在价格调整方面条例做了哪些制度设计？

市发展改革局科长 欧阳艳芬表示，根据2019年市发展改革局和市住建局联合出台的《关于进一步加强物业收费管理的通知》，物业服务企业重新约定收费标准的，应在前期服务合同期满前三个月按有关程序进行协商并由业主表决。“重新约定的收费标准不属于政府指导价管理，实行市场调节价。前期物业服务收费标准实行动态管理，由市发展改革局联合市住建局根据物价指数和社会承受力等因素适时调整并向社会公布。目前全市前期物业服务收费标准最高是2.7元/平方米·月。   ” 

采写/摄影：南都记者 路漫漫

编辑：路漫漫

本文作者

路漫漫

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