五年前，由于觉得股价始终被低估，万达商业决定从香港退市，转战A股。

然而在经过5年之久的等待未果后，万达商业可能又要重返香港资本市场了。

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

值得注意的是，从去年开始，大部分房地产企业进行了物业分拆上市，而商业物管企业均获得了极高的估值。这或许是王健林重新选择到境外上市的原因。

克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差。

万达上市的16年坎坷路

如果相较于在商业地产市场上的顺风顺水，万达在资本市场上的路显然坎坷很多。

万达的上市梦最早在2005年开始，当时香港R EIT s(房地产投资信托基金)上市大门开启，万达准备将9家商业广场打包到境外发行REIT s，募集目标在10亿美元以上。然而在2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REIT s计划被迫搁浅。

REITs无果之后，万达曾想改去香港红筹上市，但遗憾的是这条路也被监管部门封死。

2007年，王健林开始考虑让万达在国内A股上市。沿着计划，证监会于2010年受理了万达上市申请，但楼市调控却打乱了后面的计划。房企的融资渠道全面收紧，几乎所有房地产公司的上市工作都被迫暂停。

到了2013年，万达上市的道路终于走出了实质性的一步。当年万达借壳香港上市公司恒力地产成功登陆香港资本市场，随后万达在美国收购的AMC院线也在年底在纽交所成功上市。

而当同期大部分房企已经纷纷上市成功后，万达商业首次登陆资本市场是在2014年12月。当时万达商业成为当年港交所最大IPO。

但是因内地和香港市场的估值落差，让万达商业的价值遭遇严重低估，其股价长期低迷，让万达商管及投资者感到沮丧。2016年3月，在登陆港股600多天后，万达商业决定从港交所退市，同时推动万达商业国内A股上市。

对于香港退市，万达集团董事长王健林曾经对外解释，万达商业H股私有化，最核心的原因是公司价值被严重低估。当时万达商业董事长丁本锡也在股东周年大会上也曾表示：“香港市场用自己的尺子来衡量万达商业的商业模式，是不适宜的。”

实际上，在2015年9月，万达商业就启动了内地IPO程序，向证监会报送了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

受制于房地产调控政策，万达商业主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性，经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，甚至连公司名字都显露了万达商业“从重变轻”的决心，

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

A股等待太漫长，彻底轻资产化再战境外资本市场

尽管如此，因为众所周知的原因，万达商业A股IPO依然无法改变继续排队的命运。

此次万达商业主动撤回A股IPO申请，显然不愿意继续被动等待，选择主动求变。

从公告里不难看出，此次万达商业要彻底轻资产化，进行轻资产重组之后的万达商业，也许会更受资本市场的青睐。

据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差。轻资产后的万达商业无疑是奔着香港市场去的，当时的退市公告显示，万达商业表示长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。

南都记者林广

编辑：黄露

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黄露

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南方都市报记者