2021年政府工作报告指出，今年政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。住房和城乡建设部副部长张小宏曾表示，今年将全力做好城镇老旧小区改造工作，推动实施城市更新行动，促进城市开发建设方式转型。

广州是全国城市更新改造最活跃的城市之一。“十四五”期间，广州计划推进183条城中村、541个村级工业园、182个专业批发市场以及11个物流园改造，基本完成422个旧街区改造项目。城市更新改造已成为当前广州一项极其重要的工作。

在“十四五”开局之年的关键节点，南方都市报聚焦广州新一轮城市更新改造，走访正在改造或即将改造的城中村，用文字和镜头记录老城区如何实现“逆生长”，试图探索更多可复制可推广的旧城改造“广州样本”，共同打造美丽宜居幸福新广州。

关注广州城中村改造，第一站“咩姐”带你走进广州知名土豪村——海珠区五凤村。五凤经济联合社包含三个自然村，分别是沙溪村、五村、泰宁村，位处中大布匹商圈。对于五凤村的了解，更多来自于周边车水马龙的服装辅料市场，受益于连片批发市场的产业收租，五凤联社下辖的五村年均分红一度高达86万元/户（2018年数据）。

那么，作为广州分红大户，目前居民区又是什么状态？改造进程到哪个阶段？一起跟“咩姐”去看看！

正午时分，广州市海珠区龙凤街泰宁大街一巷，阳光从握手楼上空直射下来，在幽暗的巷道正中划下一道白线。站在白线上，不到1米6的女生张开双臂，指尖只差一两厘米就可触及两边墙壁。此时,巷道那头有人骑电瓶车而来，老远就打开车灯，唯恐一不留神或撞上走在暗处的人。

这里是位处中大布匹商圈，广州分红大户——五凤村经济联合社泰宁村。户均逾70万元/年的分红（2018年数据），离不开村中连片批发市场的产业收租。紧挨着同一联社的五村，年均分红更是高达86万元/户（2018年数据）。

在众多商家眼里，闻名世界的中大商圈是聚宝盆；在众多外来务工者眼中，这里是曾经站着把风，防止联防员抓包三轮车运货就能赚钱的“发财天堂”；而在城中人看，这里是全广州最堵的“交通毒瘤”，大约2公里的瑞康路，一度驾车最快通行也要近半小时。

改造势所必然。

2018年5月，中大国际创新谷正式启动，五凤村也被纳入当年城市更新年度计划全面改造预备项目。两年多过去，今年2月8日，该村正式表决同意由珠江投资介入改造，约定于2025年底基本完成安置房建设。

五凤村即将蝶变。

城里的“渐空村”

“800多间房租不出去”

从双向四车道的南泰路，扎进泰宁大街一巷，瞬间感觉进入暗道。正午时分，一缕阳光从头顶倾注下来，除了阳光探及之处，其余皆是阴影。巷道两旁的房子墙壁，无论是抹水泥的，还是抹石米的，抑或是镶了瓷砖的，看上去都是灰扑扑的。

这样大约不到1.6米宽的巷道，地上两侧都有伸出来的入户门槛；从地底穿进每栋楼白色塑料水管如碗口粗，上面残留牛皮癣印记；大约在过肩高处，贴着一个个由透明盖子罩住的黑色电表，一根根连到高处的白管紧挨表箱，乍看有种电影里的定时炸弹感。

两侧的房门也是多样的：有的是上世纪八九十年代的可伸缩的铁架子门；有的是不锈钢铁门；有的是碰到即“砰砰”回响的，锈迹迹斑的，只在门中留几竖小口的全封闭铁门。

个别拉起来的卷闸门内，原为客厅，现是一个个敞开的小作坊，地上搁着一个个红绿蓝青等色的塑料盆，里面盛装一团团的银色链子，或者拉链，抑或不同颜色的鞋带，几个中年男女手动加工后，再装进身边的一个个黄白绿等不同颜色的蛇皮袋。

巷子里可供人笔直行走之地，大约不到0.8米，留给头顶上方的空间更少。略微抬头，直面两堵屋檐，悬晾着的衣服上方，是一根根或粗或细的电线光纤电缆晾衣绳。春天的阳光就这样从大约二三十分米宽的窄缝中探照进来。脚下的路不时可见下水道井架，污渍班班的铁架上，有时残留痰液，铁架下，装满各种零碎的生活垃圾。

从泰宁大街一巷出来，路稍稍宽些，巷尾的一家发廊，门上贴的报价表显示洗剪吹要60元人民币，直逼一些商品房小区。路过宏伟超市，路边探出来一个小小的中介门面，这是韶关人莲姐开的。讲粤语的中介小哥从墙上的10打钥匙中摘下其中两打，带南都记者去看房。

“你要什么样的房，我们这里都有，800多间任你捡”。才走几步，中介小哥就打开一楼的一间单间。打开铁门，进门处又是一扇暗红色木门，木门内是一个只够容身的卫生间。一侧有一架铁梯，直抵阁楼。这个单间隔成上下两层，有一个临巷而设的窗户，下层放一张1米2的木床，一张电脑椅，一张折叠桌，阁楼用铁栏杆和木板挡着，也可以横放一张床。

“前几年能租1300元，现在空置一年多了，850元/月可以外租”。中介小哥说，这两年房租都降了。

关上这间房，走到隔壁楼，从潮湿粘腻的楼梯走上去，空气中弥漫着刺鼻的油烟味儿。这栋楼建基面大约80多平方米，一层设11个单间，除了楼梯和拐弯抹角的通道，每间单间大约六七平方米。内里格局与一楼那间相似，同样进门就是一个暗红门的卫生间，这间摆的是1米2的双层铁架床。

正午时分，外面阳光刺目，但这个开窗的房间昏暗不堪，白天也必须亮灯。窗户与隔壁楼栋相对，窗台外延约有二三十分米，手臂长的人伸臂出去，定会碰到对面人家窗户。和一楼那个单间相比，这套房可以700元至750元成租。

“去年，我的出租房租金起码少收四五万元”。在五村泉源林公祠门口，梁叔告诉南都记者，他家12间房可出租，但目前租出去的只有六七间，“疫情开始就这样了”。

在五凤村和石溪村开中介的莲姐，来广州打拼近40年。靠着在村里开中介，一步步扎根广州，并已在广州买了两三套房给两个儿子。

“房子越来越难出租。去年出租了五六百间房，亏了200多万；今年更惨，到现在只出租了不到400间”。莲姐称，她和村民的合同一签十年，现在还剩三四年的合同。大约在2019年，她手上的房子出租了六七成，还有得赚，但去年只出租五成，今年出租不到四成，“现在屋主向我要租金我都没钱给，手上有800多间房（含石溪村）租不出去”。

莲姐吐槽，不仅房子租不出去，就算降租近一半也没有人要。“以前单间八九百，现有的租四百；以前配齐空调洗衣机的一房一厅有一千五六百元/月，现在千二三百元没人租。”她称这几年五凤村已经很少外省人务工，“外省人减少30%，本省人也减少约30%”。

从凤阳街五凤经济联合社的数据可见，截止2020年，泰宁村的外来人口只有9427人，在三条村中外来人口最少。加上沙溪村、五村，三条村的外来人口为43029人。

为什么外来人员减少？莲姐认为，这与当前广州的打工收入低不无关系，“很多茶楼工资就三四千元，与老家区别不大；就算拿八九千元一个月，除了食宿，大抵也只有三四千元拿回家”。

此外，当前广州对外来人口要办的居住证，相应手续并不利索，“最麻烦的就是帮租客办居住证，手续像买房那么复杂，有时要一个月甚至两三个月才能办妥，你让那些七八十岁的屋主怎么去跑？”

“消灭”作坊工厂

一半是热闹一半是宁静

曾经，全广州最堵的道路，不在珠江新城，不在体育西，而在中大布匹商圈的瑞康路。大约2公里的瑞康路，从中大南门接连到新滘西路，周边都是各大布匹和纺织类批发市场。一般道路，自驾车两公里3分钟足以；但瑞康路拥堵的时候，最快也要半小时以上。

“有这么多三轮车，电动车的市区，晚上五点半下班，必须要赶快跑，要不几百米的路，一个小时都出不去”。附近某写字楼的白领吐槽。

莲姐亲见中大布匹商圈崛起。1984年，她从韶关农村来到广州，一直在五凤村周边工作和生活，“以前什么工作都做过，1990年开始帮村民出租房屋”。莲姐记得，当年五凤村的一个房间，月租只需要80元。

上世纪80年代的中大布匹市场，周边一片农田。1988年，广州整治市容，原来在海印桥底摆摊卖毛线、布匹的摊贩，被统一迁移到今天的中大布匹市场所在地。从地摊、铁棚，到简易商铺、大型商业批发市场，中大布匹商圈逐渐成形。

在广州700多家专业批发市场中，中大布匹商圈最有名，也是全国最大的布匹市场。从中大地铁站D口出来，路过全广州商铺租金最贵的商铺——粤民大厦自编19号(2020年租金参考价2995元/平方米，太古汇930元/平方米，只及其31%；北京路2为1700元/平方米，只及其56.8%），直行到瑞康路口，眼前豁然拥挤。

几年前起，瑞康路连接新港西路的路口已被拦截，设置“中大国际创新谷”招牌。站在路口望去，两旁连片密集的档口摆满各种布匹、辅料，远远望去一重又一重，似无止境。在某网站，曾经有网友和人打赌“2年他逛不完中大和附近的面料辅料档口”。

公开数据显示，这里目前有2万余户商户，直接从业人员超10万人，经营各种面料、辅料、家居装修用品等逾10万种。以布匹市场为中心，周边遍布3万多家规模不等的制衣厂、作坊、店铺等等，从业人员超过30万人，年交易额超2000亿元。

以瑞康路为界，路西侧这边为五凤经济联社辖内，东侧还有三个小地块为五凤所有，其余则是凤和康乐村片区。

凤阳街五凤经济联合社2020年7月公布的数据显示，中大布匹商圈产业用地主要有批发业、装卸搬运和仓储业。其中，五村批发业有9个地块，装卸搬运和仓储业有4个地块；泰宁村则有2个批发业，1个装卸搬运和仓储业用地；沙溪村11个产业地块均为装卸搬运和仓储业用地。

与瑞康路两侧批发市场之繁华相比，毗邻东晓南路一带的批发市场稍显萧条。

从纯阳观一侧的祥兴一街走进去，巷子间布满蜘蛛网一样的各类线缆。除了餐饮、粮油、小卖部，这里的民居亦被很多商家租用开作坊、加工厂。这里的窄街偶有运货的五菱宏光面包车进出，与自行车相遇时也会造成短时拥堵，很快就会引来辅警干涉。

越往村里走，出现越多一些原来用作加工厂的店铺拉下卷闸。到了五村来仪大街，关门现象更是常态。

在立有金色凤凰雕塑的村口，旁边一个规模不小的批发市场已经褪去广告标牌。地图显示，这里曾命名为雍纺纺织城，如今已看不到招牌。目前，这里一楼设了临时办公处，亦作招商之用，多幅广告显示“出租商铺仓库”。

凤景西路两侧，去年的疫情让这里的不少家纺类商家纷纷撤离。

2019年8月，原本在白云区东平一带开工厂接单的莫女士，租下广州海家纺城的一间建面100多平方米的临街店铺，开设家居生活馆，接单订制窗帘等等。

“我原以为中大商圈那么旺，生意不会差，结果几个月里的订单都不赚钱”。加上2020年初爆发疫情，莫女士及时止损，在2020年2月就将店铺转让。

开业前，她签了三年租约，铺租2.9万元/月，加上管理费水电费，每月支出3万多元。前后经营半年，倒亏几十万元。

12年前，中大商圈某餐厅大厨陈生，租下村里的一栋楼做针织加工厂，但经营不到五六年就难以维持，迁厂到了惠州。

早在两三年前，坊间传出中大布匹市场搬迁到清远之前，这里就已有商家支撑不住。某铺料商在中大商圈的合作商，其中5家就有3家在2017年将厂搬到花都。

“不搬真的难以生存。这些年服装配件生意不好做，中大商圈又禁三轮车和摩托车，导致我们在五凤的工厂拉货到中大轻纺城都要找人看风”。某工厂老板黄生说，彼时在商圈内开小车和货车送货常常堵车，只能抄小路，禁电动车和三轮车后，生意运转大受影响，加上铺租费用高，不得不放弃曾坚守逾十年的中大商圈。

公开数据显示，为改善中大布匹市场交通秩序，缓解主干道交通压力，仅2019年有关部门就查扣“五类车”4万多辆。

进入2020年，仍有市民在网站留言“希望对海珠区中大布匹市场进行迁移改造”，并列举5条意见。

对此，广东省人民政府办公厅、广州市政府回复，已将中大国际创新谷纳入海珠区“一区一谷一湾”发展规划，培育、引进科技创新产业；成立纺织产业联合会，启动“时尚源创基地”项目，设立设计师中心，引领传统产业向国际时尚中心转型。同时加快推进周边城中村改造，并将彻底淘汰制衣厂、仓储等纺织服装下游产业，倒逼中大布匹市场转型升级。

可见，工厂作坊撤离中大布匹市场，撤离五凤村是历史必然。

五凤村三年大变

布匹市场将升级

作为全广州纳税额最大的批发市场，中大布匹市场成功让一大批人先富起来。

放眼广州望江豪宅，几乎都有出自中大商圈的业主。在房地产销售眼中，这些老板购房实力杠杠，亦是众多豪宅楼盘拓客的主要渠道。广州的半亿豪宅珠光御景壹号，就曾有不少中大布匹市场的老板置业。

2020年，广州卖楼王TOP3黄淑宜，亦曾将星河湾半岛的两套千万豪宅卖给中大布匹市场老板，其中一套建面286平方米的户型，在疫情期间就被布匹市场一老板以总价2600万元购入，“包括我们最大户型682平方米，往年也曾有中大的老板购买”。

在中大布匹商圈范围的逸景小学，家长圈传出该校的赞助费已从2018年的最高18万元，升至25万元，直逼省级名校第一梯队。

富得流油的老板，富得流油的中大布匹市场，作为地主的五凤村联社，亦由此成为广州知名的土豪村。

根据该社公布的数据，2018年，沙溪村的集体财务收入为3.2639亿元；泰宁村为1.3756亿元；五村为3.147亿元，整个五凤联社一年的集体收入达7.7865亿元。

在海珠区凤阳街五凤经济联合社，一名联社党委班子成员告诉南都记者，批发市场的场地往往与联社一签多年，租金每年递增5%至8%。在2019年，该社的集体收入和分红与2018年基本保持，变化不大；但2020年受疫情影响，商家出口订单减少，亦响应号召减租，所以这一年集体收入有所下滑。

对比广州已成功改造的猎德村，2019年，猎德村集体收入为2.5亿元，比不上尚未改造的五村、沙溪村收入。

分红亦如此。2018年，沙溪村、泰宁村、五村的户均分红为49.5593万元、70.2853万元、85.7168万元。该村联社党委班子成员告诉南都记者，在广州的城中村分红中，五凤联社比较特殊，以户来划分，“平均分的话，每个人每年分红可能十万八万吧”。

南都记者从富力、保利获悉，猎德村2019年人均分红为9万元；琶洲村当前则为7万元，“108亩项目投入市场后，有望人均约增加3万元”。以此对比，五凤联社高于猎德、琶洲。

当然，隔壁凤和联社的康乐、鹭江村2018年人均分红24.4365万元、15.8313万元，亦与五凤村相当。

2019年初，中大布匹市场传出搬迁清远的消息，同年12月，广州市商务局人士证实不搬。于此前一年，中大国际创新谷正式启动，五凤村亦被纳入城市更新年度计划全面改造预备项目。

在今年2月份举行的签约仪式上，广东珠控城更集团总裁黄锦荣表示，珠江投资将秉承“惠人达己”的宗旨，集全集团之力，助力五凤村的产业转型，打造集合科研、商务、时尚休闲等功能于一体的产城融合引领区。

“全面改造村里，布匹市场那些大型批发市场基本不会动，只作升级”。五凤联社党委班子成员告诉南都记者，五凤村具体的改造规划将于6月底前公示。

这也意味着，中大布匹市场老板们的蛋糕不会动，这商圈30多年来练就的霸主地位不会动摇。

从改造范围看，五凤（沙溪、泰宁、五村）三个项目东至凤和村、西至江南大道以西、北至凤景西路，南到新滘路以南，改造投资总金额约为228.9亿元，改造范围88.53公顷。其中，沙溪村拟投资金额110.8亿元，改造用地面积43.26万平方米；五村拟投资金额79.89亿元，改造用地面积33.3万平方米；泰宁村拟投资金额38.21亿元，改造用地面积11.97万平方米。

实地走访可见，五凤村如今已少见本地村民居住，留守村中的多为老人。贵为广州知名土豪村，当地年轻人早已在村外购房，即便是收租也是微信转账，鲜少回到村庄。

“我本人是很期待改造的，参观别的成功改造的村都会很羡慕”。一村民算了一笔账，他家共有2栋楼每栋5层楼，总共有600多平方米的建筑面积出租，“包括水电费在内，10间出租房，大约月收入1.4万元至1.5万元。”在他的想像中，依照改造后的商品房租金算，租金收入可增加一两倍。

去年6月，五凤村改造项目展示中心已落成启用，现场设置建面约45-180㎡一至四房共6种户型。按照计划，珠江投资将在2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸；2025年12月31日前基本完成安置房建设。

如今，村里正一步步施展相关工作。在五村泉源林公祠，村里老人偶尔聚集在聊天。被问及是否同意拆迁，梁叔表示“十二分赞成”。

“为什么不呢？最起码环境会变好”。

出品：南都创意中心 南都地产生活新闻部

统筹：黄翠萍 廖艳萍

采写：南都记者 邱永芬  

摄影：南都记者 张志韬

制表：南都记者 邱永芬

摄像/出镜：南都记者 邱永芬 廖艳萍 

视频剪辑：实习生 谢晓蕊

栏头设计：刘寅杉 刘妍妍 

编辑：黄露

本文作者

邱永芬

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