3月31日上午，万科举行2020业绩线上发布会。万科董事会主席郁亮在会上表示，“三道红线”、“双集中”标志着地产行业进入到了管理红利时代，将从规模速度到质量效益方面转变。“最明显的变化是，房子要回归居住属性、房地产回归实业属性。这是个非常明确和清晰的一个趋势。行业的回报水平也将逐渐向社会的平均水平来靠拢。”

2020年度万科业绩主要数据如

报告期内，万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。

2020年，万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%，财报显示，万科去年在43个城市市场排名前三，结算收入同比增长13%至3774.2亿元。 

2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重点城市群；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万m²。

2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

商企服务板块，万物云旗下“万物梁行”在149个城市累计服务超1700个项目，全年新增拓展超过200个项目，其中包括50个饱和收入超1000万元的重大项目，2020年收入实现两位数的增长率。

财报显示，2020年，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年底开业规模达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。物流仓储业务板块，累积开业项目建面700万平方米，管理项目收入同比增长37%。 

“三道红线”：年内有信心回归绿档

对于“三道红线”的相关数据，万科剔除预收账款的资产负债率一项，为70.4%，略超绿档要求的小于70%，现金短债比为1.8倍，净负债率18.1%，远远低于绿档要求的小于100%。对此，万科董秘朱旭在业绩会上表示，万科有信心年内回归到绿档，并保持在绿档。

而对于较低净负债率是否会影响公司发展的问题，郁亮表示，万科并不追求过低的净负债率。“进入到管理红利时代，高杠杆高库存时代改写了，有时候稍微低一点是在为了等待机会。”郁亮说，“正如说今年土地的集中供应的问题，那么对于资金实力来说要求很大的弹性。我们可能无意中正好是用比较低的净负债率等待了一个这样市场变化的机会。”

入股泰禾：进展不顺利

关于万科入股泰禾一直是行业内关注的大事。万科总裁、首席执行官祝九胜在业绩发布会上表示，泰禾的问题如果能够得到妥善的解决，对客户，对金融机构，项目的股东，相关各方来说，这都是一件很好的事情。但是，“好事也难办。从去年中期至今，已经有半年时间了，其实进展还是不顺利的。”祝九胜说，“万科帮人忙，也不会给自己添乱。万科是否入股泰禾还是有严格的入股条前提条件的。只有达成全面债务重组的方案的情况下，万科再考虑入股。目前的进度，具体入股还有相当大的难度。”

对于此前有消息称，万科和泰禾之间的合作有新进展，将计划成立资产管理公司。祝九胜表示，这个公司目前正在酝酿阶段。“但这是个操盘公司，不是一个接盘公司。操盘公司就是受各方的委托具体来干活的。它不承担项目本身的债权债务关系。”

此外，祝九胜还表示，“泰禾解题就像解锁。钥匙还是在泰禾自身和相关的债权人手上”，“但也不排除会有少数资源条件比较好、债权债务的协议也达成、相关各方都支持的项目能够先行启动。具体的方案还在探讨的过程当中。”

管理红利元年：机会源于客户需求与城市发展

会上多次提及行业即将进入到“管理红利”时代。郁亮更以家电行业为例，表示要即便进入到存量时代，也大有何为。“10多年前的时候，中国家电行业已经来到了类似今天房地产行业所遇到的管理红利时代。当时中国每个家庭基本普及了三大件，早就度过了短缺的时代。07年的时候，家电市场已经到了接近饱和的天天花板，但是经过这么多年的残酷竞争，行业洗牌，可以看见现在活下来企业比如像美的、格力、海尔，最终都是凭着好产品好服务，和良好的经营管理能力，也给股东创造了非常好的回报。”

郁亮认为，“三道红线”、“双集中”等系列政策出台，就标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。“行业最明显的变化是房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性，这是个非常明确和清晰的一个趋势。回归实业属性，行业回报水平，也要向逐渐向社会平均水平来靠拢。”郁亮说。

在郁亮看来，房子就是个耐用消费品。开发业务，越来越像制造业；经营业务本质上都是内容的经营，越来越像服务业。房企不能再像过去那样靠囤积生产资源、赚金融杠杆的钱了。“万科从2007年开始，就提出了不囤地不拿地王不捂盘的三不政策，这也符合万科一直以来的观点。”

如此，进入管理红利元年的房地产行业的机会在哪里？

郁亮认为，机会来自客户的需求与城市的发展的变化。“客户在家时间越来越多，社交距离变短了，对家庭空间的需求有变化，如何实现家居场景的复合化成为痛点。另外，以前房企只关心红线内的配套，而现在，社区一公里的配套成为基本需求……这些需求能否被满足，是全能的挑战，是个全新的赛道。”郁亮说。

另一方面，随着中国城市化进入第二个发展阶段，建设世界级的都市圈，将成为中国下一轮增长的核心驱动力。像TOD、城市更新，大型复杂项目等等，都成为未来城市的必备元素，也是行业的机会所在。

郁亮在提及万科发展短板时这样表示，万科战略相对比较清晰，但进入到管理红利时代之后，将遇到两个短板，一是组织，一是人才。“行业还有不少机会的，但是机会不再可。得能力者得未来。”

采写：南都记者 黄璐

编辑：戴越