老破旧工业园如何提质增效？南都探园走了4个微改造园区
30多年楼龄的楼宇改造后成为带有高空花园的“科技+文创”新园区，过去以物流仓储为主要业态的鞋服基地改造升级成为“楼上直播、楼下发货”的公园式互联社区，原来破旧凌乱的工业老厂房摇身一变成为超高楼层的LOFT简约工业风格办公室，吸引众多创新型科技企业进驻……
“一起探园吧！走进广州精品产业园区”系列活动于日前开展了首场调研。系列活动由南方都市报组织策划。为了搭建合作交流平台，吸引社会各界公众关注广州产业园区发展，南都面向社会招募感兴趣的读者，组成“南都读者调研团”。
“一起探园吧！走进广州精品产业园区”系列活动于日前开展了首场调研。视频：南都记者 李琳 林耀华 实习生 邱锶 黄卓亨
首期调研吸引高校教授、园区运营从业者、建筑设计师等社会人士报名，读者调研团与南都村改课题组一同走进首站4个产业园区：南方同创汇、西城·智汇Park、珠江钢琴创梦园、保利1918智能网联产业园，深入了解各产业园区提质增效的创新经验。
“每个园区都有自己的特色，其中西城•智汇Park的生态化建设，让人感到很舒适。”一天密集走访多个园区后，建筑设计师廖颖华表示：“活动对我来说很有启发，看到了很多建筑活化的案例，与园区代表面对面座谈交流更让人受益匪浅。”
改造
“微改造”焕发新活力 园区自然生态成为卖点
调研团首站来到位于广州大道中289号的南方同创汇。南方同创汇位于南方报业大院，是南方报业传媒集团联手同创资产一同打造的旧改项目。中心广场的火焰雕塑标志、《南方周末》历年新年献词、斑驳泛黄的报纸版面等旧物，让南方报业传媒集团的厚重历史在崭新的园区中得以保留。
“值得一提的是，在改造时我们将原来的窗下墙全部拆除，不仅景观视野更开阔，而且更好地利用了自然光，减少能耗。”南方同创汇招商运营负责人邓斯欣介绍，改造时建筑设计师在原有19层高、30年楼龄的办公楼上续建7层，并在屋顶增加绿化空间，旧建筑摇身一变成为一个“会呼吸的立体花园”。
邓斯欣介绍，特别是在新冠疫情的影响下，不少客户选择退租珠江新城CBD的密闭写字楼。即使是刚改造完不久就遭遇了疫情，南方同创汇改造后自然生态的办公空间还是受到了市场欢迎，项目启动招商7个月后就圆满完成招商目标。
南方同创汇的高空花园。
自然生态越来越受到园区运营者的重视。从西槎路转入西城鞋业基地，西城•智汇PARK绿色小清新风格的广告牌映入眼帘。园区占地面积约为4万平方米，总建筑面积约7.6万平方米，整体呈L形走廊式布局，由6栋多层建筑围合而成。园区前身是一栋栋老旧物业，以物流仓储为主，结构单一，业态低端。
邀请了台湾设计团队进行“微改造”后，园区变身成为公园式的园林景观，随处可见错落有致的绿植花草，园区中轴线形成一条绿廊。园区负责人王洪军介绍，园区的建筑立面运用了金属网架与钢构作为植生墙面，攀爬的绿植增加了绿色的同时缓冲阳光的直射，整个园区的绿化率高达40%，为商务办公赋予了自然活力。
西城•智汇PARK。
参观完西城•智汇PARK，从事园区运营的广东乐天控股集团营销策划总监陈柯衡感觉耳目一新。“这个园区整体的生态化建设做得非常好，在产品设计上下了比较深的功夫，有一定的市场竞争力。”他表示，如何把握低密度办公社区、企业实用面积之间的平衡，西城•智汇PARK的做法和经验值得作为同行的他学习借鉴。
而由原广州中车轨道厂改建成的保利1918智能网联产业园，将过去空间充足厂房改建成全新超高楼层的LOFT简约工业风格办公室。在旧址升级的同时，园区保留原生态绿化，坐拥65%原生态绿地面积，数百棵古树在园区改造过程中也得以保留。
保利1918智能网联产业园。
运营
瞄准产业链上下游 形成产业集聚
“这个品牌曾经在天河城开过专卖店，现在他们全部转到线上，目前这里是他们的线下展厅。”走在西城·智汇PARK二期街区上，园区负责人王洪军介绍说，园区紧邻站西鞋服商圈、流花服装商圈、梓元岗皮具商圈三大专业市场，周边有明显的物流仓储资源。如今，园区已经从原来的低效低端的仓库转型为精致时尚的创意园区，并配套了INPARK摄影基地、会议中心、首层商务展厅、共享会议室等设施，最大化帮助园区企业快速转型升级。
“在园区内，企业可以轻松实现拍摄、直播、活动等一站式带货，真正做到‘楼上直播，楼下发货’。” 王洪军介绍，乘着广州提出打造直播电商之都的东风，园区如今已形成了以服包、电商等行业为主导的产业生态，集群效应进一步加强。
西城·智汇PARK打造的网红街区。南都记者 夏嘉雯 摄。
在调研过程中，广东乐天控股集团营销策划总监陈柯衡对如何“精准招商”非常关注。多个园区的座谈上，他都问到相关问题。“无法快速去化时，园区的运营压力如何解决？”“产业定位和实际招商你们园区允许有多大的偏差？”
在南方同创汇中，被称为“活化项目3.0版本”的招商策略给出了答案。南方同创汇招商运营负责人邓斯欣表示，旧建筑活化利用不是简单地改造后再重新出租，更加进阶做法是在项目进行改造之前就已经有明确的产业定位。在今年市场情况有所回暖的情况下，园区实际上已经不是“来者不拒”了，集中力量希望引进更多龙头企业。
“南方同创汇项目在改造前，我们就已经做了全面的市场调查，我们的客户群是哪些类型，他们需要多大的办公面积，这些都要提前搞清楚。”在邓斯欣看来，这是项目能快速去化并且形成集聚的一大重要因素。目前，南方同创汇进驻企业中以广告传媒、创意公司为主，占比超过60%，基本实现“科技+文创”的产业定位。
南方同创汇产业定位为“科技+文创”。
位于荔湾区的珠江钢琴创梦园前身是珠江钢琴厂的旧厂房，是广州珠江钢琴集团股份有限公司旗下城市更新项目。虽然还没正式开园，在园区招商方面已走出了清晰的路线。
珠江钢琴创梦园相关负责人介绍，园区以数字技术与智能音乐为产业定位，园区改造与产业招商同步进行。目前，国家轻工业乐器质量监督检测中心（广州）、广州珠江恺撒堡钢琴有限公司、广州珠江艾茉森数码乐器股份有限公司、广东琴趣网络科技有限公司等重点企业和平台已经入驻。
“我们以珠江钢琴集团为龙头引进产业链上下游的科技、研发型企业，向产业链微笑曲线的两端价值延伸。”据介绍，未来，园区还将成立产业基金，主要投资和孵化科技相关实业产业，同时为入园企业贯彻各类产业政策、对接项目资源，为企业项目实施提供过程辅导和支持。与此同时，探索和实践“主导产业链+产业创新中心+产业基金+产业组织+产业服务平台+产业社区”“六位一体” 的产业发展理念，构建数字技术与智能音乐产业生态。
珠江钢琴创梦园。
招募！南都邀请你一起“探园”
产业园区是培育新产业、促进产业转型升级、推动区域经济发展的重要载体。广州市产业园区商会的统计数据显示，2020年广州市各类园区约有1700多家。
为深入了解广州市产业园区（包括村级工业园、提质增效试点园以及其他民营园区）建设运营发展情况，南方都市报于去年年底正式发布了《广州市产业园区高质量发展评价指标》，希望通过“定性+定量”分析，寻找产业园区的“广州样本”。为此，组织策划“一起探园吧！走进广州精品产业园区”系列调研活动。
首期调研活动报名海报。
今后，我们还将走进更多产业园区，挖掘先进经验。无论您是从事园区运营、城市更新、建筑设计工作的社会人士，还是于相关学术领域深耕的学者教师、学生群体，或是热心参与社会事务的老广州，南方都市报都诚挚邀请您持续关注，报名成为“南都读者调研团”成员，一同为广州产业园区建设发展出谋划策。
采写：南都记者 夏嘉雯 实习生李焱彤
摄影：受访者供图（除署名外）
编辑：夏嘉雯
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