“惜盘捂盘”、“夸大宣传”、“流水造假”……

近日，有市民向奥一新闻记者报料，称自己去年12月到坪山区楼盘碧湖春天北花园看房，在购房过程中，被现场销售人员层层套路，利用“帮忙延长尾款期”等言论诱导成交，最后却不守承诺，以致掉入买房“陷阱”。

为此，奥一新闻记者来到碧湖春天北花园位于坪山区汤坑路99号的营销中心进行现场探访。

仅展示部分户型样板房

夸大项目配套宣传

奥一新闻记者在现场看到，在建中的碧湖春天项目已经开始脱绿网。据了解，该项目分东花园、北花园、南花园及幼儿园四个地块开发，去年一期已售罄，目前可售的是二期北花园，该项目于2020年11月5日获批预售，在住建局官网备案的房源位于2栋的A、B、C、D座，共572套，均为住宅产品，户型建面约72.6㎡~130.8㎡，均价3.83万/㎡。

教育配套方面，销售人员称项目自带12班幼儿园和30班小学，并与旁边的华润楼盘共享教学资源，小孩的上学问题无需发愁。

但据坪山区住建局公示信息显示，申请学位需按规定积分排队录取，不能确保该小区内所有自购房类业主子女就读。业主购买该项目房屋，如申请学位根据积分排位情况未被录取，须服从坪山区关于学区划分及招生政策有关安排，同意并接受学位调剂。这一点销售人员并未告知购房者，容易引起购房者误解。

交通配套方面，销售人员介绍称项目附近有地铁14号线沙湖站和地铁19号线碧岭站（规划中）。经查证，预计2022年正式通车的14号线沙湖站，直线距离项目约4.5公里，步行也要半小时以上，称不上是“地铁盘”。而地铁19号线碧岭站目前仍在规划中，尚未获批建设，存在不确定性。项目距离赤子香路口和汤坑横坪路口两个公交站倒是仅一街之隔。

奥一新闻记者表示想看看各个户型的样板房时，销售人员告知：“只能看到95㎡和105㎡的样板房，其他的还拿不到钥匙。”

在参观约105㎡户型的样板间时，奥一新闻记者发现，阳台和窗外均有高楼遮挡，采光和通风稍受影响。房间并不大，目测得房率较低。销售人员解释，本期项目规划每层楼是“三梯四户”的布局，所以公摊面积会比较大。

此前就有不少网友诟病其约69%的得房率太低，不实惠。一般情况下，高层住宅得房率在75~80%之间较为合理。

楼栋旁是幼儿园和小学，部分业主或将受到学生活动噪音的影响。

据观察，项目周边到处都是工地和小产权房，马路上货车来往频繁，扬尘多，噪音大。项目周边缺乏大型餐饮购物场所，零星分布的几家小餐馆食客也以周边工人为主。

因此，有网友评价：“配套啥也没有，仅可享受马路噪音”。

项目涉嫌捂盘惜售

利用“再不买就没了”等言论制造紧张氛围

“现在碧湖春天北花园正在清盘，基本卖得差不多了，剩下20多套。面积约105㎡的只剩一套，再不买就没了。”当奥一新闻记者问及小户型情况时，销售人员告知已卖光，只剩户型较大的房子。

为了进一步核实销售说辞真实性，记者在深圳市住建局官网查询到，该项目目前尚有上百套待售期房，且面积约105㎡的待售房也不止一套。由此可见，该楼盘有“饥饿营销”之嫌。

奥一新闻记者还发现，项目D栋40层至47层有多个房屋正被区局锁定。

根据住建局官网解释，“区局锁定”是指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。

据悉，今年3月13日，坪山区住建局曾组织对在售的碧湖春天、润樾山花园、花样年旭辉好时光家园、中海万锦熙岸华庭等房地产项目营销中心进行检查，但并未公布检查结果。

奥一新闻记者致电深圳市坪山区住建局住房部咨询该项目被“区局锁定”的原因，得到的答复是：内部决策，不便公开。

据多名【家在】网友反映，自己因该项目虚假宣传等被套路交了定金，发现问题后找到开发商退定金却遭拒。

还有网友投诉，自己被忽悠在首付款不够的情况下，项目销售人员称可为其延长时间，但在交了定金和一部分首付款后工作人员却违约，拒绝延时申请。

房贷流水不足可“走关系”？

销售透露已有成功案例

销售人员称，如果客户银行流水不足，可帮其在银行“走后门”，此前已有成功案例。

该销售人员透露——

“项目开发商在多个银行有驻点，会根据客户的情况匹配银行，如流水较好的客户会为其选择四大行进行验资，而流水不足的客户则会找交通银行、华商银行、南洋商业银行等‘走走关系’。”

根据《商业房地产贷款风险管理指引》第三十六条规定，商业银行应着重考核借款人还款能力，应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。也就是说购房者在买房贷款时，银行流水中体现的近半年里每个月的收入需是房贷月供的2倍及以上，以此证明借款人有足够的还款能力。

据悉，今年1月23日深圳市住建局为加强房地产市场监管力度，出台了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，文中第八条措施明确提出：“房地产经纪机构不得教唆、诱导、协助购房人弄虚作假、提供虚假材料等骗取购房资格，或者为违规申请购买住房的当事人提供服务和便利。”

面对“糖衣炮弹”

购房者如何避免被套路？

为整治房地产市场乱象，确保房地产市场平稳健康发展，深圳市住建局频频释放楼市调控从严信号。今年1月24日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》政策解读，指出房地产开发商和中介机构需对购房人资格加强审查，包括户籍、婚姻状况、家庭成员证明材料、社保个税清单、收入证明、征信报告、购房款来源及近一年及以上的银行流水单；弄虚作假的购房人将遭到市公共信用信息平台惩戒，对于涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。

即便如此，仍有个别开发商在购房者不了解楼市调控新政的情况下，利用各种营销话术、销售套路诱导购房者弄虚作假，盲目下单。

那么，购房者在看房过程中，应该如何防止“被套路”，奥一新闻记者总结了以下几点：

Tips

1、“清盘”攻势，制造紧张感。“再不买就没了”似乎是很多行业营销的惯用话术，但房子毕竟是项大投入，如果匆忙下手可能会造成较大损失。购房前尽量多登陆住建局官网查询项目具体资料、销售进度等，防止上当。

2、实地踩盘，四处打听。楼盘销售在介绍项目医疗、交通、教育等配套时，往往会渲染片区未来的“完美”发展蓝图，但实际是否会兑现还有待考证。多去周边商店、小区打听打听片区的真实情况，再来判断地段价值。

3、切勿轻易听信口头承诺签合同。口头承诺没有法律效力，“为你申请最大优惠”、“延长付款期限”等销售话术切勿轻易相信。

4、遵守楼市调控规定，咨询专业人士意见。购房者应遵守深圳楼市调控规定，抵制借名买房，违规使用经营贷、抵押贷买房，购房资料造假等行为，遇到购房问题可向主管部门和法律人士咨询，避免上当受骗和触犯法律风险

奥一新闻见习记者 李姗姗

编辑：王泽权

本文作者

李姗姗

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南方都市报记者