自“三道红线”监管新规公布以来，降杠杆、降负债便成为了房企的共识。

2020年8月，监管部门提出了“三道红线”的融资新规，对房企有息负债进行管控。按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。

根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

新规出台数月，不少房企都交出了自己的2020年度成绩单。根据奥一新闻统计的20家重点上市房企数据，截至2020年末，有9家房企进入“零踩线”的绿档行列，同时，实现降档的房企有9家。

Top20房企中9家“零踩线”

在20家重点上市房企“三道红线”指标中，绿档企业有9家，黄档企业有9家，红档企业有2家，分别是中国恒大和绿地控股。

9家绿档房企中，世茂集团、中国金茂2家房企从黄档转为绿档，值得注意的是，金科集团实现三连降，从红档降至绿档，成功跻身“零踩线”行列，降负债成效显著。

而半年前，金科集团仍处于“红档”。根据金科集团半年报数据显示，其剔除扣除预付款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为0.98，三道红线全踩。

但不可忽视的是，绿档房企中有不少是擦线降档，部分数据相当靠近监管临界值。据奥一新闻统计，20家上市房企中，有3家房企剔除预收款后的资产负债率在69%-70%之间，有6家房企的现金短债比在1.0-1.5之间，有再触线的风险。

剔预资产负债率仍是房企难题

从净负债率来看，20家重点上市房企中，除了中国恒大、绿地控股两家“红档”房企的净负债率大幅超越100%的红线，其余18家房企均处于红线内，并且大部分维持在70%以下的水平，风险相对可控，其中万科、中海地产、华润置地、招商蛇口的净负债率不到40%。

与净负债率情况相似的是，20家重点上市房企中，除两家“红档”房企外，其余房企的现金短债比均大于1倍，完成达标。龙湖集团的现金短债比最高，为4.24倍，短期债务风险较小。

相比净负债率、现金短债比，房企的剔除预收款后的资产负债率仍为“老大难”，是“三道红线”中最难优化的指标。据奥一新闻统计，20家重点上市房企中，11家剔预资产负债率超过70%，越过红线。此外还有3家房企剔预资产负债率在69%-70%之间，触线风险较大。

克而瑞认为，现金短债比可通过加快资金回笼、将短期债务置换为长期债务等举措实现，改善难度最小；净负债率需通过降低有息负债规模、扩大盈利增加权益等实现；剔除预收款后的资产负债率，还需要适度增加预收款来有效改善，难度最大。

不少房企管理层也曾坦言，剔除预收款后的资产负债率的优化有一定难度。

阳光城执行董事长在业绩会上表示，关于扣除预收款的负债率这个指标，这是困难比较大的一个指标，要尽快地在第一个五年计划里面实现降到70%以下，实现三道红线全面的达标，很多企业跟阳光城一样，调整这个指标的困难都比较大。

绿城中国执行总裁耿忠强曾表示，剔除预收款项后资产负债率的优化有一定的难度，但绿城已经有向好的态势。

剔除预收款项的资产负债率过高，说明房企的有息负债占比过高，反映了房企存货周转偏慢、债务负担较重等问题。华创证券认为，如要改善该指标，房企需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，同时杜绝捂盘惜售行为。

房企积极降档满足监管要求

在“三道红线”的高压下，过去一年房企把降杠杆、降负债当做重点任务，通过多种渠道改善自身财务结构，包括控制拿地规模、加大销售促回款、IPO、分拆子公司上市、发行永续债等措施。

以融创中国为例，截至2020年末，融创中国成功从“红档”降至了“黄档”，仅剩剔除预收款的资产负债率未达标，降杠杆成效显著。

据中指院统计，融创中国2020年全年拿地金额为695亿元，拿地面积为1304万平方米，两者同比均大幅下降。融创中国2020年新增土地储备约为5877万平方米，同比下降41.05%。

同时，去年8月，融创中国旗下融创服务正式递交了上市申请。

2021年1月22日，融创中国发布公告称，计划于2021年2月21日提前一年赎回2022年2月到期、票面利率7.875%之美元债。据统计，融创中国于2020年3月、10月、12月分别回购1.48亿、3000万、3.18亿美元债。此次提前偿还2022年2月到期的8亿美元债后，已经在一年内累计提前偿还近13亿美元债券。

在上述多种措施作用下，融创中国快速优化资本结构，成功脱离“红档”行列。

通过分拆子公司上市来去杠杆、加权益的不只有融创中国，2020年大型房企纷纷加速拆分上市，包括世茂集团、金科集团等。据克而瑞统计，2020年8月以来，房企分拆旗下业务上市成功的企业有14家，远高于以往水平。

进入2021年，新希望地产、中骏集团、领地控股、越秀地产、新力控股等多家房企亦分拆旗下业务赴港上市。克而瑞统计显示，截至今年3月26日，已有8家房企分拆业务赴港上市。

4月15日，阳光城发布了《关于分拆所属企业到境外上市的公告》，公告指出，公司拟分拆旗下物业管服务企业阳光智博生活服务赴港上市。

除了分拆子公司上市外，资产出售也被认为是较为直接有效的“去杠杆、降负债”方式。

以富力地产为例，其在2020年的年报中指出，通过合理的购地策略、战略性的资产出售、集团层面的股份增发等措施，公司2020年总负债下降374亿元，净负债率大幅下降69个百分点至130%，在减少负债、提升现金流方面取得显著效果。

富力地产董事长李思廉在业绩会上表示，若价钱合适将继续出售资产，包括部分开发项目的股权等，截至2020年底，富力集团的库存现货有600亿，未来也会积极变现，以配合降低三条红线。

总的来看，在“三道红线”监管指标下，目前房企大多开始通过各种措施改善自身财务状况，已有部分房企取得明显成效，但是值得注意的是，其中有些房企主要是通过财务手段来优化负债指标以达到监管要求，但实际上公司的财务压力仍较大。

房企释放三道红线降档时间表

在行业普遍加速降档步伐的压力下，今年各大房企都给出了降档时间表。

恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在业绩会上表示，未来三年，恒大仍将开足马力降负债，目标是有息负债于2021年6月30日将降至5900亿以下，2022年6月30日降至4500亿以下，2023年6月30日降至3500亿以下。

针对“三道红线”达标时间，恒大计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求。

万科方面，万科董秘朱旭在2020年度业绩推介会上表示，目前，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，尚踩中一道红线，距离回绿仅“一步之遥”，公司有信心在今年年底实现“三道红线”全部转绿。

中南建设董事兼总经理陈昱含在业绩会上就“三道红线”问题表示，中南建设属于非债务性驱动公司，三道红线出台之前，公司内部主张已“不谋而合”。从“三道红线”全踩，到目前降档至“黄档”，中南建设保持持续“降负”态势，有信心最晚明年底实现“三条红线”达标。

绿城中国执行总裁耿忠强表示，公司会整体把控融资和降负债，争取未来2至3年，公司三条红线进入绿档。

Top10房企中“三道红线”全踩中的“红档”房企绿地控股则表示，公司将会按时间表节点完成三年降档目标。

同样属于“红档”房企的富力地产，明确将在2021年的未来9个月会降1到2道红线，到2022年底，实现“三道红线”完全达标。

奥一新闻记者 林思思

编辑：林思思