今年上半年，叮咚买菜、美团买菜等企业在广州和东莞等地悄然租下了不少面积的高标仓。不仅是生鲜电商，一家主要面向海外市场的服装类即时零售平台及其供应链相关企业也在广佛周边也租赁了约60万平方米的物流仓，比3个广州天河城的建筑面积还要多。

自去年年初疫情暴发后，商业模式正在加速改变。随着数字化转型的渗透，物流地产的需求日益旺盛。据世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部负责人邓伟介绍，目前，广州物流仓空置率创下三年来的新低，而租金在半年中上涨了2.5%。这个涨幅好于写字楼和零售市场的租金表现。

不只是省会城市，仲量联行的数据显示，高标仓租赁市场整体“供不应求”的现状导致大湾区五座城市高标仓整体租金呈现上涨态势。

广州仓储物流新增供应与净吸纳量表现

（图表来自世邦魏理仕）

今年以来，物流仓储市场供不应求

根据世邦魏理仕的统计，自2017年以来，广州的物流仓储市场在今年上半年首次出现了“供不应求”的现象：新增供应小于净吸纳量。

据邓伟介绍，2021年上半年广州净吸纳量达到18.5万平方米，比2020年全年还要高31.7%。去化主要集中在花都、番禺和南沙的高标仓库。但同期的新增供应却不到10万平方米。尤其是二季度，为0新增。但当季的净吸纳量却是近八个季度以来的第二高。

而在整个粤港澳大湾区，仲量联行的数据显示，今年上半年，深圳和惠州也均未见新增仓储面积入市。高标仓市场新增供应较少，分布也不均衡，基本集中在佛山和东莞两地。在这两座城市中，佛山上半年新入市的仓储面积为31万平方米，东莞仅为6万平方米。

该机构表示，今年1-6月，在处于低位供应和强劲市场需求的双重作用下，广州、深圳、东莞、佛山和惠州这五座城市的高标仓储市场整体空置率继续走低。比如佛山，上半年的新增仓储面积，一入市即全部租出。

物流市场租金水平上涨

在物流市场，谁是大租户？“跨境电商表现最为积极。”据邓伟介绍，零售和制造业是物流市场的主力客户，而在零售业租户中，91%又来自跨境电商。

他表示，超大型租户在区域的扩张和积极吸纳，带动广州空置率下降3.8个百分点至季末的7.6%，半年下跌了5.4个百分点，创下三年来的空置率新低。

而空置率的下降和需求的增长，又带动了租金的上涨。截至6月底，广州仓储物流市场的平均租金达到每月每平方米37.8元，在半年内上涨2.5%。

仲量联行的数据则显示，今年上半年，“供不应求”的现状导致大湾区五座城市高标仓整体租金呈现上涨态势。其中，由于东莞拥有同时辐射广州和深圳两个核心城市的良好区位和相对完备的仓库硬件设施配套，市场对其辖区内的仓储空间需求更大，当地租金上半年的涨幅达到3.2%，在五座城市中位列首位。

广州仓储物流市场情况

（图表来自世邦魏理仕）

“展望未来六个月，广州将迎来106万平方米的新增高标仓供应，使全年新增供应达113万平方米，比去年增长近4倍。”谈到下半年的市场情况，邓伟表示，这一波供应高峰，将推动广州仓储物流设施空置率的上升。但得益于这些项目大多位于理想的区位，如白云、黄埔、南沙等缺少可租面积的地区，因此需求面较为乐观。

“考虑到来自传统电商的稳定需求增长，加之新增的来自生鲜电商和即时零售企业的需求逐步进入市场，预计短期内租金仍将稳中有升。”仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁透露，由于即时零售平台短期内扩充的巨大需求极大地强化了业主的信心，有企业已提前预租了不少空间，缓解未来供应集中上市的压力。“虽然今年下半年五座城市新增仓储供应将超过120万平方米，但大部分都集中在广州市且目前项目的市场反应良好，预租情况理想。因此，我们预期今年下半年市场需求将有助消化新增供应，五座城市整体空置率水平不会有大幅增加。”

南都记者伊晓霞

编辑：李美钰

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伊晓霞

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李美钰

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