南都讯 记者徐异菲 日前，招商蛇口发布了2021年上半年度报告。2021年上半年公司营收446.57亿元，同比增长83.62%。归属上市公司股东的净利润42.51亿元，同比增长365.32%；经营活动产生的现金流量净额27.74亿元，同比增加192.75%；总资产8296.64亿元，同比增加12.55%；基本每股收益达0.47元/股。

业绩表现亮眼 财务数据稳中向好

招商蛇口表示，净利润增长主要系房地产业务结转同比大幅增长。同时，以公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs（基金代码“180101”）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期净利润约14.58亿元。

据中报数据显示：1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1,769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

1-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。

随着2020年8月“三条红线”政策出台，房地产高杠杆、高周转的扩展模式逐渐走向终结，拥有“央企”背景的招商蛇口现金流相对充足，“三条红线”监测指标财务、债务结构维持稳健。报告期内，截至2021年6月末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35（根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）。

整体看来，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，财务结构稳定，抗风险能力较强。

招商蛇口今年正式对外宣布了持有物业双百目标。报告期内，招商蛇口基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。从本次半年报中首次披露的主要运营的持有物业情况来看，招商蛇口近年来持续沉淀优质持有物业，在核心一二线城市拥有众多优质资产。

另外，集中商业作为招商蛇口十四五战略四大核心IP之一，其“一业态一模板”以提升EBITDA回报率为目标，重塑全产业链标准，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力。

上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。截至报告期末，招商蛇口主要处于运营期的集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。

招商蛇口持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，截至6月底，招商蛇口长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。

园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。截至报告期末，公司产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

报告期内，招商蛇口以原持有的万融、万海大厦为基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施REITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。至此，公司形成了蛇口产园REITs（SZ.180101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。

迈入谋划高质量发展阶段，持续深化提质增效

随着存量房市场的到来，物业管理成为房企另一个战场。中国指数院预计，到2022年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。报告期内，招商积余实现营业收入477,873万元，较上年同期增长23.56%；利润总额36,370万元，较上年同期增长33.50%；归属于上市公司股东的净利润24,805万元，较上年同期增长38.84%；报告期内，招商积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%。截至2021年6月末，公司在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米。

业内人士表示：未来物业公司通过与集团公司进行资源整合和模式创新，可提供多元化的增值服务，逐渐成为房企利润的新蓝海。招商积余通过资产重组、业务整合，初步形成业务管理一体化，也将迈入“谋划高质量发展”的新阶段。

招商蛇口表示：2021年下半年，公司将持续加强区域、城市与板块聚焦，围绕核心都市圈、重点城市群进行深耕细作；进一步推进战略落地，深化质效提升工作运作机制，以“一城一模板”“一业态一模板”等专项工作的升级迭代为抓手，重点突破各业态能力短板，推动公司高质量发展；继续以提高产品和服务质量为基础，提升公司品牌形象；加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营；坚持绩效优先，聚焦强调股东回报水平的提升；持续深化提质增效，向管理要效益。

据了解，截至2021年8月12日，6个月内共有14家机构对招商蛇口的2021年度业绩做出预测，预测2021年净利润145.54亿元，较去年同比增长18.78%。其中，9家机构“买入”，1家机构“推荐”，1家机构“跑赢行业”，1家机构“强推”，1家机构“增持”，1家机构“优于大市”。

编辑：李行

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李行3687W

南方都市报记者