8月30日上午，万科举行2021中期业绩推介会。公司总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席运营官刘肖，执行副总裁、财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭参会。

净利润同比下降超10%，“期中考没考好”

朱旭从业绩概要、财务状况、业务情况和未来展望介绍了万科2021上半年运营情况。

万科发布2021年上半年度实现营业收入1671.1亿元，归属上市公司股东净利润110.5亿元；实现合同销售金额3544.3亿元。在外界关注的“三条红线”部分，万科保持“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求——持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）。

业务层面，开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3亿元，同比分别增长5.5%和10.6%，开发业务结算面积1115.4万平方米，结算收入1443.3亿元，分别同比增长6.2%和11.9%，合并报表范围内已售未结合同金额7819.1亿元，较年初增长12%。项目资源方面，上半年共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。租赁住宅方面，万科持续打造青年公寓品牌“泊寓”，截至6月底，泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。泊寓积极响应政策及市场需求，为政府提供人才安居房，已为多个城市提供超过3万间人才房；同时，泊寓的万村业务目前已开业6.4万间，租金水平较普通城市泊寓低近四成，整体出租率为95%，为城市中低收入群体提供了低租金、交通便利的居住场所；泊寓也为企业提供一站式服务，已累计为166家知名企业、近3.5万名员工提供租赁住所，所服务企业覆盖金融、科技、制造、建筑等行业。

针对万科上半年净利润同比下降11.7%，祝九胜表示，“面对这样的问题，让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。但是，忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向。”关于净利润的下降，祝九胜表示，主要三个方面的原因：第一是销售规模增长有限；第二是毛利率的下降稍快；从2017年到2020年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

多元业务积极发展，或需重估价值贡献

万科在半年报中表示，面对行业、城市、客户的深刻变化，公司正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。在物业服务、物流仓储、商业开发运营等多个转型赛道上实现了积极发展，涨势可人。

物业服务方面，万物云上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目，并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线上运营，2000+在管项目实现线上运营。商企空间服务板块，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块，通过提供城市空间管理、社区更新运营、社区协同治理及生态管家服务等整合服务，目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。

物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库稳定期出租率已达到94%。

商业开发与运营方面，万科以印力为主要平台稳健提升布局，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米；截至6月底，累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

祝九胜依旧表示，反思新业务、新赛道，也有很多值得检讨的地方。“例如，我们当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。挑战和风险正如一枚硬币的正反面，我们如果能真正建立这些能力，找到解题方式，从中长期来看就会有更好的发展机会。”祝九胜说，“同时，我们也需要转变对新业务的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。”

回应收并购：恒大有接触无合作，泰禾仍有联系

在业绩推介会上，祝九胜回应了近期万科跟恒大接触的传闻。“万科和恒大过往就有项目层面的合作，最近这几个月有接触和探讨，目前没有实质性的更多的合作”。对于跟泰禾收购进展，祝九胜也表示，对泰禾一直有一个小组在密切联系，符合条件的已然会履约。“对于并购这个问题，外界觉得我们的近期的传闻比较多，其实对于我们而言，是觉得应该去做一些有利于整个行业的事。在管理红利时代，我们需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要优秀的总包单位、优秀的供应商，一起共同为我们的终端客户打造好产品和好服务。”

刘肖也在会上表示，整个土地市场供应端呈现多元化的特质，包括土地两集中、收并购、城市更新等。过去三年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%。未来不论是公开市场，还是收并购市场，以及城市更新市场，一方面反映了城市供应本身的发展趋势，同时也反映了万科的投资策略会根据城市和政策的变化等相应的发生变化。

万科下半年经营关键词是行稳致远。朱旭表示，从行业方向看，住房将回归消费属性，为民生减负，与实体经济均衡发展。从城市的方向看，对空间功能的要求已经延续到城市界面的改善，产业的发展，基础设施的提升，公共服务的完善，以及生态涵养等一系列目标。从客户的方向看，不动产承载的功能以及从购买到租赁，从居住扩大到消费、休闲娱乐、生活服务、健康、养老、托育等各个方面。

“鉴于以上判断，万科下半年的整体业务策略是基于行业城市客户在发生的深刻变化，万科将加快从房地产开发为主，向不动产开发经营服务并重的转型，每个业务都要巩固提升自己的基本盘，在已有的赛道上建立起领先的竞争优势。”

采写：南都记者 黄璐

编辑：向丽宇

本文作者

黄璐

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南方都市报记者