今年2月，深圳率先推出二手住房交易参考价格发布机制。这几个月来，陆续有11个城市采取了二手房价格指导。

昨日，广州也祭出“二手房指导价”大招。包括珠江新城片区在内的96个小区，无一个二手房指导价上10万+/平。即便是此前有曝出挂牌价达18万+的中海花城湾，当前指导价亦只有92641元/平方米。

换句话说，如果以指导价为银行贷款评估价，那么买房人和卖房人之间的价格就不能作为贷款的依据。这就导致买卖二手房，如果这套房价的价格和指导价相差太多，购房者几乎需要全款买房。

指导价出台之后，广州楼市影响力多大？

根据昨日广州住建局发布的首批住宅小区指导价，包括珠江新城片区等96个楼盘在内，无一个二手房指导价上10万+。其中天河区数量最多，其次为黄埔，其他分布在越秀区、海珠区、番禺区。

以贝壳的挂牌价对比不难发现，不少热门小区的指导价与市场挂牌价相差甚远。以珠江新城的中海花城湾为例，该小区指导价为92641元/㎡，而市场房源挂牌价多在18-19万元/㎡左右，指导价相当于市场价的5折。同片区的保利心语花园指导价为96957元/㎡，挂牌均价超15万元/㎡，差价近6万元/㎡。

位于天河北的帝景苑指导价60442元/㎡，挂牌均价8万/㎡，差价近2万元/㎡；侨林苑指导价80069元/㎡，挂牌均价超11万/㎡，差价超3.4万元/㎡；

位于天河公园的东方新世界指导价76922元/㎡，挂牌均价近13万/㎡，差价超5万元/㎡；华港花园指导价61752元/㎡，挂牌均价超8.4万/㎡，差价超2.2万/㎡。

位于车陂/东圃的兰亭盛荟指导价54920元/㎡，挂牌均价超8.3万/㎡，差价近3万/㎡；天朗明居指导价50725/㎡，挂牌均价超6.5万/㎡，差价超1.5万/㎡。

位于老黄埔的万科城市花园指导价41176元/㎡，挂牌均价52972元/㎡，差价超1.1万元/㎡；位于科学城的科城山庄指导价39118元/㎡，挂牌均价54639元/㎡，差价超1.5万元/㎡。

那么，刚刚发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》的广州，其二手房市场的现状究竟如何呢？

从下图可见，自2020年10月开始，广州二手房价开始出现明显涨势，在7月达到高峰。到了今年7月，二手房价同比涨幅已超过10%。

数据来源：中指院百城价格指数

针对二手房市场哄抬房价的情况，广州市住建局在今年1月5日就已发文；2月2日，广州市住建局就地产中介市场乱象与25家中介机构进行会谈，提出中介机构及从业人员要严肃对待近期个别楼盘业主盘哄抬房价情况，不参与不炒作；4月份，住房和城乡建设部约谈广州，受此影响，二手房在5月达到1.44%的高峰后，曾连续回落2个月。

1、为什么热点城市纷纷出台二手房指导价？

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，近年来热点城市二手房价格水涨船高，楼价上涨给管理部门带来的压力，是政策出台的直接原因。

其次，二手房市场份额在扩大。去年广州二手市场成交12.1万套、1092万平方米，总金额3252亿元，占了房地产市场半壁江山。

再次，二手房的拥有者大多是小业主，这些房子的购入成本，都比现在的挂牌价或政府指导价低。建立二手住房交易参考价格发布机制，其对市场的影响和副作用，比干预一手房价格要低。

“积极出台二手房参考价，是近期各大城市房地产稳定的重要政策。此类管控主要以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

2、对广州二手市场产生多大影响？

赵卓文认为， 广州首批公布的96个热点小区二手住房交易参考价格，“挤泡沫”的色彩更浓，将影响到市场的预期，广州二手房成交量有可能在年底跌至低谷。

严跃进表示，此次广州出台新政，已引起二手房市场的较大震动，后续政策将继续收紧。“尤其是银行信贷参照政府指导价之后，广州二手房的量价都会有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作后续也会继续被管控。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也表示对此观点表示认同。“如果广州效仿深圳，同样将指导价应用到银行的按揭贷款业务当中，势必对广州的二手住房交易产生重大冲击，这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下可谓雪上加霜，市场调整和行业调整在所难免。”

对广州此次出台二手房指导价，购房者们怎么看？2018年在兰亭盛荟买房的王小姐，今年上半年，又为其子女在同一小区购买过一套二手房。王小姐告诉记者，她见证了该小区二手房单价从4万元左右，现在涨到8万+。

南都记者看到，目前该小区在贝壳的挂牌价已破8.3万元/平，而兰亭盛荟的交易参考价仅为54920元/平，差价高达2.8万元/平。

房价涨幅肉眼可见，但不少买家担心银行按指导价批贷款，会令自己支付更高首付，导致买不了房。市民徐先生今年4月在天河区奥体买了一套二手小户型，但银行回复要到10月份才能放贷。由于卖房业主是“买一卖一”，拿不到银行放款，他也没钱买房。“现在二手房指导价是降低了，但业主不会按这个价卖房啊！如果银行贷款参考指导价，必然会导致首付提高，刚需更加买不了房。”

今年2月份，深圳成为全国首个发布二手房指导价的城市，发布了全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。指导价出台后，深圳二手房市场影响有多大？

南都记者根据中房指数系统百城价格指数，整理了去年7月至今年7月这一年中深圳二手房的市场情况。可以看到，深圳二手房价已经连续4个月呈现负增长，一直持续到7月。

在今年5月，深圳还因为一套二手学区房狂降600多万而上过热搜。消息显示，在阿里拍卖网上，来自深圳区房中的“爱马仕”——国城花园的一套房子，以2206万元成交。成交价与2月初同一户型房源相比，直降了662万元。除了“法拍房”这一因素外，就算在中介平台上，对比今年1月和5月的价格情况，国城花园均价也已下跌18.1%。

南都记者 王艳玲 伊晓霞

编辑：黄露

更多报道请看专题：广州二手房指导价来了

本文作者

王艳玲

1.91亿

南方都市报记者

伊晓霞

1.24亿

南方都市报记者

邱永芬

2.53亿

南方都市报记者

黄露

4.09亿

南方都市报记者