从拆除重建到综合整治，不管城市更新采用的是什么样的方式，本质上都是一个不断满足需求、解决冲突、提升效率的过程。作为深圳城市更新行业发展的重要参与者和见证者，面对越来越珍贵的土地和项目，绿景集团期望能找到一个突破点，探索出一套可以推而广之的城市更新方法论，在实现自身转型升级的同时，也为行业、城市与社会沉淀下一些更有价值的东西。

受访人：胡卫明：绿景集团副总裁

业务版图：前瞻城市更新潜力，砥砺耕耘，稳健长行

在绿景集团副总裁胡卫明看来，绿景的发展逻辑中有两个独到之处。其一，绿景始终聚焦于珠三角、长三角的核心城市的核心区域，这种务实稳健的战略布局符合整个行业的发展趋势，极具潜力。其二，绿景自成立以来便以城市更新作为主要的获地方式，可以有效降低拿地成本，提高毛利率。胡卫明强调，与很多房企不同，绿景一直坚持有所为，有所不为。“这种稳健发展的策略是比较受资本市场青睐的，毕竟所有资本都是趋利避害的，都希望获得高投资回报，同时严格把控风险。”

土地储备是房企生存的根本所在，而随着城镇化率加快，土地市场日益火爆，存量市场逐渐饱和，城市更新成为房企寻求持续发展的一条新赛道。早在很多地产商尚未意识到城市更新的巨大潜力时，绿景集团便率先开启了在城市更新领域的砥砺耕耘，斩获了一批优质资源，奠定了自身的城市更新版图。

作为深圳市城市更新协会的副会长单位，绿景二十多年来在城市更新领域所展现的务实高效的态度，超高的平衡技巧，业务布局和规模，以及对社会和城市的贡献都值得充分肯定。如果说，NEO项目代表了绿景过去在城市更新领域所达到的高度。那么，放眼未来，被誉为“深圳旧改航空母舰”的白石洲城市更新项目则是绿景重塑品牌形象、实现战略转型的重要契机。从某种程度上来说，白石洲项目就代表了绿景城市更新这一品牌，社会各界对白石洲项目的期待就是对绿景的期待，二者之间早已画上等号。

深圳模式：没有最好的城市更新，只有最适合的

从企业发展的微观视角来看，白石洲项目是绿景发展道路上的重要分水岭。而当把这个项目放在一个更宏观的时代视野下，还能从中窥见深圳城市更新的发展脉络。

2009年，基于城市快速扩张与用地紧张的矛盾，深圳市创新性提出“城市更新”概念，全面系统推进城市更新。深圳也是全国第一个启动城市更新立法工作的城市，并用较短的时间完成了从“运动式”的大拆大建向“平衡式”的综合整治的转变过程。

在胡卫明看来，深圳从最初鼓励整体拆除重建到现在偏向综合整治，经历了一个不断探索和反思的过程。“拆除重建也好，综合整治也罢，其实都只是一种行为模式，最终要取决于城市发展理念。”从《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》发布和实施以来，整体拆除重建、部分拆除重建、综合整治这三种模式一直是并存的状态，只是每个阶段的侧重点不同，这种变化体现了城市发展模式的日趋成熟。“不存在最好的模式，每种模式都应该与城市特定发展阶段的需求和使命适配。”

在第一阶段，短期利益是城市更新的主要驱动力。首先，是为了解决城市发展的功能需要。随着深圳发展壮大成为一座超大城市，原有的城市发展规划已经无法满足新的发展需要，城市功能性衰竭的问题日益凸显，交通拥堵、环境污染等城市病愈加严重。其次，深圳在快速发展的同时，也面临着不少历史遗留问题。比如，散落在城市核心地带的城中村，由于土地规划混乱，不仅影响整体城市规划的落地，大量违建也给管理造成了较大压力。第三，房地产行业的高周转特性吸引了大量资本涌入，大大推动了城市更新的发展进程。三大因素“三力合一”，掀起了深圳的第一轮城市更新浪潮，而为了快速解决问题，整体拆除重建成为这一时期主要的城市更新模式。

城市机体：如何平衡保留与拆除的关系

随着短期利益逐渐得到满足，城市管理者和决策者思考的重点开始转移。“驱动深圳第一轮发展的主要动力是土地红利，但城市的土地资源毕竟有限，长远来看，人才才是推动城市发展的核心要素。”对于城市持续发展的驱动力，胡卫明有着清晰的认识。

然而，必须正视的一个客观问题是，上一阶段大量的土地释放使得城市房价高企，无形中提升了城市的门槛，进城“门票”令人望而生畏。“居住是一个人最基本的需求之一，如果人们在这座城市居无定所，他们只会把这里当做是一块跳板。对于城市而言，这是非常要命的问题。这意味着这座城市的桩基是不稳固的，缺乏充足的发展后劲。”

所幸，意识到高房价给城市后续发展造成的副作用之后，整个城市也开始集体反思。“回溯城市的起源与发展历程，我们不难发现，这其实就是一个不断整合资源、优化资源配置的过程。换言之，城市的形成源于人们对效率的追求，而城市最终的归宿也是提升效率。”胡卫明一语道破了城市发展的要义。“也正是因此，很多人都在提倡建设‘低成本生活区’，即，城市要发展产业，必须构建与之匹配的配套功能系统，降低生活成本，提升效能。”

从这个层面来说，城中村其实是我国特定历史背景下的产物，承载着一种特殊的城市功能。“尤其是对于深圳这座移民城市而言，城中村为很多人提供了一个柔软的过渡空间。从物质的角度来看，城中村的生活成本相对较低。从情感的角度来看，城中村的社会生产生活方式更接地气，不会让人产生割裂式、断崖式的心理变化，能有效拉近人与城市的距离。”对于城中村的特殊使命，胡卫明有着深刻的认识和体会。

据胡卫明透露，中山大学的研究团队几年前曾在白石洲展开一项调研，与最初的预想不同的是，调研人员发现这里住着不少高级白领。“这群人想要在这座城市奋斗，也愿意暂时牺牲生活品质，为的是将来能成为有产阶层，在这里落地生根。这也就是为什么，绿景会以‘归属地，共享城’来定义这个项目。”

当然，城中村也存在很多不容忽视的问题。“自发形成的城中村，因为缺少合理规划，次生危机较多。比如，基础设施落后，人员成分复杂，食品卫生隐患，生活环境脏乱差等诸多弊端。”医学上有一个概念叫做“应激反应”，即各种紧张性刺激物引起的个体非特异性反应。胡卫明认为，这种机制同样适用于城市。城市机体在遇到问题时会释放“信号”，促使“医生”也就是城市管理者、规划专家、学者等展开“会诊”，分析“病灶”，开出“药方”，让城市恢复健康状态。

谈及城市更新项目如何构建更健康的城市机体，基于多年来的深入观察和探索，胡卫明指出，如何平衡保留与拆除的关系是一项重要课题。“城市更新容易导致依托城市原有肌理而形成的社会形态和生活场景的消失，这意味着一个地方所承载的城市记忆丢失了，这是我们不愿看到的结果。因此，白石洲项目一直把解决城市更新项目历史人文保护问题放在非常重要的位置。我们希望总结出一套‘白石洲方法论’，未来还能作为一套成熟的标准化价值体系向外输出，比如‘城市更新历史人文保护法’，推动整个行业的进步。”在胡卫明看来，尊重城市和生活在城市里的人，是打造一个成功的城市更新项目的基本前提。

房企未来：不仅是搭建空间，更在于打造空间能力

近两年，随着粤港澳大湾区发展规划的发布，以及成为中国特色社会主义先行示范区，深圳在国家战略体系中的地位进一步上升。这座富有创新和奋斗精神的年轻城市，可塑性极强，未来无可限量。关于深圳的发展方向和路径选择，可以从很多不同的角度去探讨。而对于绿景这样的开发商来说，当下最关注的点则是城市空间的发展走向。

在胡卫明看来，城市更新本质上是城市管理理念和发展模式的更新。“当城市还处在单一中心模式时，开发商的项目更多的是区位导向。但现在城市早已发展成多中心模式，人们的关注点也已经转移到建筑本身。当下，我们要重点努力的方向就是，整合所有优质资源，让有限的空间释放无限的承载能力。”

“就拿当下的新冠疫情来说，这种突发公共事件大大刺激了人们对空间能力的要求。它将促使人们反思过去的生活方式、价值观念，重新思考家庭关系、子女教育、健康医疗等问题。疫情之后，生命健康和安全问题必然上升到更加显性的高度。这些变化反映到房地产行业就是，构成产品核心能力的各个价值点的排序会发生变化——安全因素的排序会上升，对社区诊疗室、远程医疗服务、生鲜物资配送等配套设施和服务的需求也将增强。”基于对城市发展和社会生活的敏锐体察，胡卫明指出，塑造空间能力、提升城市效能，将是城市发展的终极方向。

“未来，资源在哪，中心就在哪。谁能够发现空间能力、整合空间能力、呈现空间能力，更好地满足城市和人的需求，谁就能占据城市更新的高地，成为新一轮发展的引领者，价值标准的缔造者和输出者。”胡卫明反复强调，房企的使命不应该停留在简单的空间搭建上，只有致力于空间能力的整合与释放，才能真正突破原有的模式，达到新的高度。

现阶段，由于突出的区位和规模优势，以及所承载的历史人文资源，白石洲项目备受瞩目，每一项计划、每一个突破，都牵动着资本市场、城市更新行业以及社会大众的神经。对此，作为项目现场总指挥的胡卫明始终保持着清醒的认识。他坦言，从城市更新的专业角度来看，白石洲项目的基础条件并不具备优势。“不过，超高难度的挑战也意味着巨大的机遇。如果没有这道命题作文，我们现在也许不会去思考这个问题。”

基于对城市发展历程的深刻洞察，胡卫明深谙绿景作为开发商所承载的重要责任。“我们建的不是单纯意义上的房子，而是空间，是空间能力。这需要我们打破、颠覆原有的城市更新理念和操作模式，去创新、去创造。”他的话语中，既透着坚定的使命感，又蕴含着满满的期待。

采写：南都记者 黄璐

编辑：向丽宇

本文作者

黄璐

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南方都市报记者