从曼哈顿到东京，从香港到深圳，湾区城市各具特色。它们释放不同魅力的同时，也有着共同支撑——TOD。从城市的顶层设计层面来说，TOD综合体对人才、资本、商务、产业、技术有着强大吸附力，是各大国际一流城市所青睐的革新方式，亦是全球超级城市的必然产品，是湾区城市的发展“核”。

瞄准大湾区先进制造业之都的东莞，以优渥的洞察力，抢先为自己设计了一条跃级腾飞的路径。如今TOD模式在全球落地开花，东莞张开怀抱拥抱新模式，以虎门TOD为“引爆点”，多个TOD项目陆续发布，还有数十个TOD规划编制中，它们肩负着重塑东莞城市面貌的重任，聚合资源将东莞推向新的发展高潮，打造出独具特色的湾区城市。

（TOD综合体，已成为各大国际一流城市所青睐的革新方式）

引爆点设计——虎门TOD造就东莞起势

什么是TOD?

TOD，是指“以公共交通为导向”的开发模式，其中公共交通主要是指地铁、轻轨、高铁等轨道交通及公交干线。将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体，形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。

TOD的概念最早由彼得·卡尔索尔普在1992年提出，随后近30年在海内外城市获得实践。2017年，东莞市政府正式批复成立市轨道交通建设及TOD开发领导小组及其办公室，TOD开发是东莞提升城市品质的着力点之一。TOD办成立后，其负责人接受媒体采访时透露，“计划将全市90多个TOD站点开发建设工作融入东莞城市新的片区规划，推进轨道站点周边土地综合开发。”

自此TOD频繁出现在东莞的规划文件中。随着大湾区建设步伐加快，TOD也成为湾区城市的高频词汇。《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知》等相关规范文件陆续出炉。

2020年东莞两会上，市政府工作报告显示，东莞将高水平完成55个TOD站场规划编制，加快推进虎门高铁站等10个TOD重点建设项目。

虎门TOD有望2023年春节前建成使用。

TOD已在东莞起势。有全面发展，也有重点“引爆”，这个“引爆点”就是虎门TOD。

它是广深港客运专线在东莞设置的唯一高铁站，也是广深港客运专线、地铁R2线、穗深城际线的交通换乘站点，是东莞市域综合交通网络中的三个综合枢纽站之一，是东莞位于大湾区北部的门户，更是大湾区与国内外共同发展的纽带。随着滨海湾新区的建设，虎门TOD是其先导区，亟需扩容。

虎门TOD战略地位的唯一性、重要性不言而喻。2019年3月国铁、保利、虎门镇政府三方签署战略协议。虎门TOD建设是一次与政府进行城市升级，助东莞扩容、为湾区提速的战略合作。2020年9月，虎门TOD作为东莞市重大项目正式动工。项目名为保利·时区，最新消息显示，有望2023年春节前建成使用。

虎门TOD建设是一次政企联动，助东莞扩容、为湾区提速的战略合作。

驱动器设计——超级TOD综合体承载东莞未来

TOD的魅力在哪儿？满足交通需求只是其中一环。

打破“摊大饼”模式，以城市“核”集聚发展。1949年到2018年，我国城镇化率从10.6%到59.6%火箭式跳跃，大城市扩张的发展模式是一环、二环、三环，一寸一寸不断向外扩张。TOD模式给了一个新的发展方向，以轨道交通枢纽站或换乘站为核心，对周边用地进行梯度式开发。TOD如同城市发展“核”，汇聚资源，引导城市布局转变。

一代纽约地标——纽约曼哈顿新世贸中心，东京城市新都心——东京·六本木新城，香港都市核心——香港西九龙TOD，这些都是城市发展的“核”，资源汇聚形成高能量场，驱动新城腾飞。

突破城市边界，联动城市片区。典型如东京TOD，它影响的不只是东京，而是带动“一都三县”（即东京都、神奈川县、千叶县、琦玉县）都市集合体，串接3840万人口，突破城市传统边界，引导区域及区域内城市的有序合理、可持续发展。

总结来看，TOD可以破解运行效率低等“效益”问题的同时，更优化城市空间，提升城市能级。

TOD助力东莞城市整体形态重塑。

于东莞而言，大湾区建设步伐加快，城市竞争日渐激烈，自身土地的整体开发强度逼近50%，镇域经济特点明显，亟需打造强有力的发展极核重塑城市格局，聚合城市资源。东莞的跃级，TOD担当重任。

最新出炉的东莞“十四五”规划纲要，TOD就多次出现，东莞总体谋划轨道交通与城市综合体、城市空间的对接融合，利用TOD开发形成城市功能的聚合体和城市生活的共同体，推动城市整体形态重塑。

引领城市发展，TOD建设正当其时。随着“轨道上的大湾区”加快推进，东莞对外对内的连接通道与日俱增，轨道交通“从线到网”，东莞市中心城区、松山湖、滨海湾新区至周边城市有望实现1小时通达。轨道交通的加快建设，让TOD的发展有了最大的载体，TOD也成为湾区资源集合的关键节点。

可以预见，TOD建设是东莞持续发展的主要方向。

TOD是湾区资源集合的关键节点。

增长极设计——滨海湾新区舞动东莞腾飞之翼

从国内外TOD发展经验来看，TOD不止于物理空间延展，更在于再造城市经济增长极。于东莞而言，这个新经济增长极就在保利·时区虎门TOD项目。

对内，东莞整体谋划高铁站片区约5平方公里的交通、产业规划和城市更新，区域将打造成集商贸展示、商务服务、总部研发三大主导产业。虎门TOD联动滨海湾站TOD，构成哑铃式格局撑起东莞新引擎——滨海湾新区，两者间的滨海大道将打造成为总部经济与创新经济带。以虎门TOD为原点辐射周边，形成东莞城市发展新力场，带动产业和人口的集聚。

对外，东莞提出无缝对接广深，成为两城“超级联系人”，虎门TOD的战略位置决定它将万千宠爱于一身。这里是广深资源落地东莞的首站，也是东莞融入大湾区建设的首站，人流、信息流、资金流在此汇聚激发，迸发出新的城市成长动力。

建成后的虎门TOD，有望成为继香港西九龙、深圳北、广州南之后，又一全球视野之下的超级TOD综合体，将是名副其实的滨海湾新区极核，东莞升级腾飞之翼。

虎门TOD项目将助推东莞TOD建设步入全面发展阶段。

生活方式设计——湾区新地标成就人居标杆

当前，虎门TOD项目正紧锣密鼓推进，将助推东莞TOD建设从起势步入全面发展阶段。

值得注意的是，TOD模式并不是“轨道+物业”简单叠加，而是更强调两者的分工、互动、融合，这对于开发商资金实力、专业技术和开发经验都提出更高的要求。而且虎门高铁站改造扩容是全国唯一一座在运营中， 改造的高铁站，难度之高可想而知。

虎门TOD项目由保利联手国铁，以世界典型TOD项目为蓝本，参照了日本东京大阪站、涩谷站的规划，并选用香港西九龙TOD的原班设计院——凯达建筑事务所（Aedas）操刀，将虎门TOD打造为东莞新城市会客厅，湾区新地标。

项目总建面约150万平方米，汇聚办公集群、酒店、生态住宅、体验式商业等全维业态于一体，将建设高铁站房、TOD换乘中心等公共设施30万平方米，将交通出行、商业价值、公共空间与人本生活融合为一体。

虎门TOD将带来新的城市成长动力。

保利·时区项目未来将成为东莞人居新标杆。今年9月首批住宅产品一经推出，便收获市场热烈反响，吸引广深莞多区域买家进场。目前在售建面96㎡-141㎡三至四房住宅产品，接下来即将推售不限购不限贷，建面约80-96㎡创享空间产品，低总价低首付湾区门户资产，让更多买家能够同享虎门TOD的魅力。

文/梁锦弟

编辑：梁锦弟

更多报道请看专题：虎门高铁站将大变样 TOD项目迎新进展

本文作者

梁锦弟

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南方都市报记者