又一房企的理财产品现爆雷风波！令市场惊讶的是，这是一家“手握近487亿现金”、“三道红线”指标均处于绿档的房企。

10月5日，佳兆业集团、佳兆业资本、佳兆业美好、佳兆业健康均发公告称，公司股份和债券将于2021年11月5日上午9时正起短暂停止买卖。就在前一天（11月4日），上述四家上市公司遇股债双杀，股价单日均大跌超10%。而造成这片乱局的第一张多米诺骨牌，竟是一笔价值数亿、未能如期兑付的理财产品。

佳兆业集团宣布短暂停牌

手握几百亿现金，却还不起几亿利息？

佳兆业的爆雷令市场措手不及，但如今回头再看，此前其实已有端倪。

10月底，网上便有消息称：由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现3亿元的兑付逾期现象。不过，在相关帖子下，有股民或投资者提出了反驳：“佳兆业现金足够，完全游刃有余。”

市场显然也没想到爆雷来得如此之快。11月4日早间，一则关于佳兆业理财产品逾期的截图在业界流传，该截图称目前佳兆业的流动性出现问题。同日早间，数百名理财产品投资者前往佳兆业维权。据网上流传的视频，现场人头攒动，大多是佳兆业的业主。

“真的爆雷了，本来是10月30号到期兑付的。”理财产品投资者罗女士告诉记者。另一名购买了相关理财产品、同时是佳兆业业主的女士称，她所在的小区有两百多名业主还在等兑付，不少业主投了一百万以上。

投资者的维权推动了事件的进展。11月4日下午16时许，佳兆业相关负责人公布了理财产品本息金额以及具体兑付方案。据悉，截至11月4日，佳兆业集团通过锦恒财富募集的总本金是119.13亿元，到期利息8.75亿元，合计127.88亿元。

产品兑付方案

佳兆业的初步兑换方案称，佳兆业将以锦恒财富产品到期时间为顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金和利息。对于到期本金，佳兆业将到期当月兑付10%，之后每3个月兑付10%，直至兑付完毕；利息也采用相似方法在一年内兑付完毕。

“真的没想到，佳兆业不是有很多现金吗？”前述投资者罗女士问。

在未爆雷之前，佳兆业的财务报表确实是好看的。据佳兆业2021年半年报，截至今年6月底，佳兆业剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，“三道红线”全部转“绿”。

同期，佳兆业的短期借款和长期借款分别为250.17亿元、987.61亿元，手握现金及银行存款高达487.4亿元，看起来应付短债不成问题。

手握几百亿现金，为什么还不起几亿利息？佳兆业管理层昨日在现场表示，虽然佳兆业账上是有资金，但是都是受限资金。此外，10月下旬，佳兆业的美元债遭持有人抛售，之后，惠誉、标普、穆迪等多家评级机构纷纷下调佳兆业相关评级，佳兆业本不明朗的融资环境雪上加霜。

在房地产行业走势低迷的情况下，佳兆业能否根据已出的兑付方案顺利迈过这一道坎，还是未知数。未来是否有更多投资者发起维权也仍未可知。根据锦恒财富官网，其目前为近2万名高净值人群提供资产配置策略，管理资产规模超过300亿元。

如何自救？佳兆业拟处置旧改项目

佳兆业在给出的初步兑付方案中称，佳兆业将通过多个渠道筹集资金，如着手处置重大资产。佳兆业表示，集团在深圳的旧改项目95个，这些项目无论是销售回款或资产处置均可带来充足的资金。

11月5日下午15时许，有媒体报道称华润置地等央企国企洽谈介入佳兆业深圳部分旧改项目。但今日凌晨，一名佳兆业中层管理人员向记者表示，公司目前暂无出售项目的计划。下午17时许，华润置地向媒体表示称消息不实。

情况尚未明朗，不过，处置数量庞大的旧改项目，对佳兆业来说，的确是一个快速回笼资金的渠道。作为自深圳起家的房企，佳兆业拿下了深圳诸多旧改项目，在业内素有“旧改之王”的美誉。据佳兆业此前公布的2021年半年报，佳兆业拥有城市更新项目213个，占地面积超5370万平方米；其中深圳、广州两地规模占比73％。

在前述兑付方案里，佳兆业也表示：集团在深圳的旧改项目95个(总货值6141亿),过立项14个(货值1102亿),过专规9个(货值802亿),主体阶段1个(货值49亿),另有前期项目71个(货值4188亿)，已供地即将预售4个(货值163亿)。

从佳兆业的土储策略来看，城市更新是佳兆业一直发力的方向。在此前召开的2021年中期业绩会上，佳兆业管理层也曾表示，在土地两集中的政策下，佳兆业已经占得先机。“尤其是城市更新获得土地方面，将为集团未来发展占得先机。”

与传统的招拍挂相比，城市更新的资金投入相对较少，但项目周期更长，一个项目需要历经5年甚至更长的转化周期。长时间周期转化存在着诸多不确定性，对房企的资金运作能力也提出了更高的挑战。

但此次理财产品延期兑付事件，显然将佳兆业脆弱的资金面暴露在大众面前。市场不得不追问或担忧：佳兆业到底有没有钱？那份漂亮的报表有几分能信？

无论后期佳兆业能否按方案所述兑付，“没及时还钱”已成为一时难以摘下的标签。两名原本准备购买佳兆业楼盘的深圳市民告诉记者，他们现在已改变了主意。“只能重新看房了。”

自救信号之前已释放

事实上，在理财产品延期兑付事件爆发之前，佳兆业已释放了些许自救的信号。

2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向山高金融（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。

据山高金融10月3日公告，于9月30日（交易时段后），山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。

山高金融公告

10月以来，佳兆业在组织架构及人事调整上也有诸多动作。10月下旬，佳兆业发布了一份内部文件《关于西南集团组织架构调整及相关人员任免的通知》（佳兆业集控人字[2021]458号）。该通知透露出一个重大消息：撤销成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团；撤销北京地产公司，相关职能及人员划归北京集团。

据其他媒体报道，有佳兆业内部人员曾对此次调整表示：“集团部分调整在目前的大环境下也是正常现象。”

此外，佳兆业在销售端也采取了不少促销措施，“金九银十”降价频频。但在市场变冷的大环境下，佳兆业的吆喝并没有取得多大的效果。根据佳兆业发布的公告，2021年9月，佳兆业合约销售金额约为57亿元，同比下降64.6%；2021年10月，其合约销售额约81.95亿元人民币，同比下跌30.49%。“金九银十”变破铜烂铁。

销售回款疲软，融资环境严峻，面对种种难题，佳兆业能否如数年前一样“起死回生”，仍未可知。从股市的反应看，市场的焦虑情绪尤为明显。停牌前一日，佳兆业集团（01638.hk）跌15.13%，佳兆业资本（00936.hk）跌13.21%，佳兆业健康（00876.hk）跌19.17%，佳兆业美好（02168.hk）跌11.18%。

奥一新闻记者 林少娟

编辑：林少娟