2016年，深圳首次提出重点更新单元的概念，创新实施机制，试点重点更新单元开发。在《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》中明确表示，为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，试点探索政府主导的重点更新单元开发，加快城市各级中心和重点区域发展，推动特区一体化。

重点更新单元计划由区城市更新局申请、市政府审批后进行公示。重点更新单元比一般更新项目的面积大很多。重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

据合一城市更新集团研究相关数据，从2016至2021上半年，以上述标准，不完全统计，深圳共计15个重点城市更新单元。其中,龙岗区重点城市更新单元数量最多。

▲来源于：合一城市更新集团

重点更新单元的创新试点价值与意义，在于政府发挥主导作用，以及对城市基础设施与公共服务设施的优先完善，在此创新初衷之下，重点更新单元的诞生以及实践，将意味着未来将更加注重政企合作下的大项目大统筹。

课题组在采访第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿时，他也表示，从城市发展来看，片区统筹将是未来城市更新的趋势，除了一个小区，一片住宅之外，医院、教育等民生基础设施，楼与楼之间、社区与社区之间的公共、公益配套都需要有人去做，开发商片区统筹的能力能让城市肌理更加精细。事实上，在深圳近十多年城市更新摸爬滚打之中，已形成了一批具有拿地能力、开发能力、以及运营能力的开发商。而国企与央企进驻做城市更新除了“逐利”，也是代表政府承担更多社会责任。比如，连片改造的土地整备类项目需要大量资金和前期风险投入，由国企全程跟踪，降低政府收储难度以及行政风险；市场意愿不强而又必须啃的硬骨头，国企和央企充当政府抓手等。未来对于开发商而言，能力要求将更为复合。“除了具备开发能力之外、还要具备产业协调协同的能力，更长远的融资安排的能力。”

部分重点更新单元简介：

1、宝安新桥东片区：首个“平方公里”级工改工项目，促宝安产业转型升级

据公开资料显示，宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元于2018年12月列入深圳市重点城市更新单元计划，是深圳市首个“平方公里”级工改工项目，总投资547.6亿元，将建成具有示范效应和引领作用的产城升级项目——新桥智创城。2020年10月，新桥东片区重点城市更新项目（以下简称“新桥东项目”）一期开工建设。

据了解，新桥东项目改造升级后将释放约250万平方米产业空间，为深圳市、宝安区的产业发展提供空间支持，未来可实现千亿级工业总产值规模，创造GDP100-200亿元，纳税30-50亿元，吸纳就业人口6-8万人，吸引各类优质企业和优秀高端人才集聚，成为宝安产业转型升级的“定海神针”。自2020年10月新桥东项目开工建设以来，宝安实业集团就以服务企业、强化联动的方式，开展新桥东项目招商工作，实现提前蓄客，并推动优质企业的“定制服务”，提高招商效率。截至目前，已对接初步意向企业近千家。

按滨海宝安官方微信公众号资料显示，新桥东项目片区功能定位为湾区一流的智能装备制造基地、国际顶尖的物联网产业集群、享誉全球的新型产业先行示范区。随着新桥智创城的运营和崛起，新桥东片区将成为宝安比肩南山科技园的高新产业片区。通过整体更新改造，将为深圳市、宝安区的产业发展提供空间支持，筑巢引凤，吸引更多优质企业和优秀高端人才集聚，从而推动宝安产业转型升级和高质量发展，加快建成世界级先进制造业产业集群，为宝安区助力粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设再添新引擎，让优秀人才在宝安心有所属、长久深耕。

▲新桥东片区重点更新单元效果图

2、宝安沙井大街片区：古墟风貌保护下的新活力中心

2021年10月26日，宝安区城市更新和土地整备局、沙井街道联合主办，华润置地承办的沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元城市设计国际咨询专家方案评审会在沙井古墟历史风貌区戏台举行，6家设计团队及由9位国内知名专家学者组成的评审团，为千年蚝乡未来的城市建设规划蓝图。该项目以“建设深圳西部中心的区域性公共活力中心；打造深圳最具本土人文气质和国际文创实验性的文旅文创示范区；营造生态韧性、慢行友好的宜居城区”为目标。用前瞻性、国际性视野统筹谋划，塑造代表深圳人文的沙井品牌，承载面向未来城市的精神文明。

据华润置地城市更新公众号披露信息，2020年4月28日，深圳市规划和自然资源局网站发布了《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》（草案），草案公示标志着沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元项目取得了实质性、突破性工作进展。

沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元位于宝安区沙井街道，由西环路、北环路、环镇路、创新路围合的区域，地处粤港澳大湾区东岸一线区位，是大湾区兼具本土特色及先锋气质的文化高地、深西中心文化核心。拟拆除范围用地面积约140万㎡，其中包含约23万㎡沙井古墟（历史文化活化区域）是深圳市的第一批历史风貌区。项目采用“重点城市更新单元+历史风貌区活化”的模式，更新方向为居住、新型产业、商业等功能。项目申报主体为宝安区城市更新和土地整备局，华润置地为项目前期统筹主体。

3、盐田田心工业区片区：盐田区首个重点更新单元项目

据深圳市盐田区城市更新和土地整备局官网信息，项目位置：位于深圳市盐田区沙头角街道，北临深盐路、西邻沙深路，紧邻正在建设的地铁8号线站点沙头角站。

项目规模：项目占地约18公顷，容积率为9.8，计容积率建筑面积约108万平方米。其中公共配套1.9万平方米。

据公开资料，田心工业区片区重点更新单元于2019年1月17日完成计划公告，成为盐田区首个政府主导的重点更新单元项目，是盐田区城市更新工作的重点，也是建设深港国际旅游消费合作区的重要空间载体。

4、光明轨道13号线车辆段片区：“站城一体化”设计TOD综合开发

2021年9月18日，光明区人民政府关于《2021年深圳市光明区城市更新单元计划第五批计划（草案）》的公示显示，凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元，拟拆除范围用地面积（1284375平方米）拟更新方向为工业（含普通工业和新型产业）、居住、商业等功能；

拟拆除范围内应落实用于城市基础设施、公共服务设施及其它城市公共利益项目用地总面积不少697428平方米。

项目结合地铁建设及周边连片工业及居住的升级改造，规模巨大，应该是凤凰城有史以来的少见楼盘。

据公开资料，深圳市轨道13号线起于南山区歌剧院站，止于公明北站，是支撑深圳西部发展、覆盖中西部地区的南北向交通走廊。目前13号线北延线已纳入《深圳市城市轨道交通四期建设规划调整》，轨道13号线车辆段选址于凤凰街道塘尾片区。不仅如此，在2021年初，东莞市发改局负责人对媒体表示，深圳轨道13号线将与东莞5号线对接。

据资料显示，为加快推进轨道13号线车辆段选址的落实与实施开发，决定以“重点更新单元+局部利益统筹”为主抓手，在落实车辆段的基础上，挖掘轨道站点周边二次开发潜力地区(研究范围约196公顷)，通过“站城一体化”设计和TOD综合开发，打造”光明西南组团中心”及“生态、宜居、乐业的综合新城区”。

2021年1月，光明区轨道13号线车辆段片区综合开发项目清拆工程正式启动。此外，该地块2020年5月招标，项目前期服务商为深圳市宏发房地产开发有限公司（宏发集团下属公司）。

5、罗湖清水河片区：产业更迭的重要见证

2021年2月26日，深圳市罗湖区清水河街道办事处发布《罗湖区清水河街道清水河片区重点城市更新单元意愿公示》 。公示显示，清水河片区重点城市更新单元位于罗湖区清水河街道，南临清水河一路、西接红岗路路，东临广深铁路，北临布吉河河道，拟拆除用地规模约46.0公顷。

清水河片区重点城市更新单元拟拆除重建范围内主要为仓储物流用房、城中村私宅与旧住宅小区，含部分商业用地、教育设施用地等，拟拆除范围用地面积459996.8平方米。经协商一致，清水河片区重点城市更新单元范围内权利人已与区城市更新和土地整备局签订城市更新意愿委托书，目前更新项目范围内同意更新意愿已达80.5%。

6、大鹏新区三溪片区：大鹏新区最大的城市更新单元

据公开资料显示，大鹏新区目前面积最大的城市更新单元——三溪片区重点城市更新单元计划审查申请经新区城市更新和土地整备工作领导小组2021年第2次会议审议通过，后续将作为大鹏新区重点城市更新单元项目，由市规划和自然资源局核定申报情况后，上报市政府审批，最终完成计划立项审批流程。

大鹏新区三溪片区,是大鹏新区目前面积最大的城市更新单元，西邻坪葵路、南接延安路、东邻比亚迪工业园、北靠金岭路，是葵涌中心区的核心片区和门户，涉及三溪、葵丰、葵新、径心湖4个股份合作公司建成区用地。拟拆除面积725372.8平方米，改造主导方向为居住、商业等，拟拆除重建用地范围内应无偿移交政府的用地面积不少于301778.9平方米（含道路、绿地、不少于66259.5平方米的教育设施用地、不少于38485.4平方米的文化遗产用地等），土地移交率为43.8%。

该片区现状以村民自建房为主, 建筑质量差，厂房闲置率高，商业空间缺乏，内部道路系统不完善，公共配套设施服务能级与品质较低。

▲大鹏新区三溪片区重点更新单元效果图

整个片区将在更高层面谋划大鹏新区形象定位提升、功能空间优化、产业能级跃升、配套服务落位等需求，拟通过城市更新构建“一轴一带三心多组团”的规划结构，将其打造成为大鹏新区行政、经济、文化中心乃至深圳东部新中心。

7、龙岗区平湖旧墟镇片区：首个以更新途径实施的枢纽型TOD开发

2018 年 1 月 9 日，深圳市规划和国土资源委员会发布《龙岗区平湖街道平湖旧墟镇片 区（GX04）重点城市更新单元计划》，为深圳市首个列入计划的重点更新单元，项目专规于2021年2月20日进行公告。申报主体为深圳市龙岗区城市更新局（现为龙岗区城市更新和土地整备局）。

项目位于平湖街道中心，东临平湖大街，西临上大街，南临守珍街，北邻平龙路更新单元用地面积216388.6㎡，拆除范围用地面积202083.9㎡，开发建设用地面积106622.8㎡（含划入零星用地3000㎡），规划容积862230㎡，规划容积率8.1。据公开消息，项目拟由特发集团操盘。

据公开信息称，本项目在深圳的城市更新和枢纽型TOD开发建设领域有着重大的意义：这是深圳首个列入计划重点城市更新单元规划获政府批准，也是深圳首个以更新途径实施大型综合交通枢纽的TOD开发。

平湖枢纽缘起于始建于1911年的平湖火车站，作为京九铁路沿线的重要站点，它是内地来深的第一站，是平湖百年发展的见证者。平湖枢纽规划集国铁、城际、城市轨道于一体（广深铁路、深惠城际、10、17、18号线），是深圳中北部重要的区域综合型枢纽，也是未来平湖乃至周边区域的活力中心，是平湖、坂田联动发展的重要支撑，将承担未来市级重要的产业服务中心功能。平湖旧墟镇GX04重点城市更新单元是平湖枢纽核心组成部分，更新单元以平龙路、守珍街、平湖大街和广深铁路为界，面积约21.64公顷。更新单元以“枢纽新城、活力中心”为目标，通过立体缝合、生态链接、活力中心、多维界面等设计策略，建立起联系凤凰山公园的景观廊道，重构平湖城市中心格局，同时以多层次的复合功能开发，将平湖枢纽打造成为世界级商业商务创意核心区、充满生机与魅力的城市枢纽以及引领时尚的门户形象展示地。

采写：南都记者 黄璐

数据资料支持：合一城市更新集团

编辑：向丽宇

本文作者

黄璐

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南方都市报记者