一系列有关教育和房地产领域的调控政策，令商用、工业地产及物业投资领域的供需两端都产生了一些变数。据CBRE世邦魏理仕监测，2021年广州写字楼市场供应创新高，拉开了新一轮供应高峰的序幕。零售物业市场中天河路商圈一枝独秀，个性化消费需求助推商业街区和老旧物业的改造。

优质写字楼：

供应创2016年以来新高

2021年最后一个季度，广州录得七个新增供应，共39万平方米，创下季度供应新高。全年新增供应达到93万平方米，仅略低于2016年的供应高峰，标志着由琶洲和金融城项目陆续交付所带来的广州优质写字楼新一轮供应高峰正式拉开序幕。

去年第四季度新落成的项目中，琶洲占据了五个、共约26万平方米的办公面积。另外两个新项目分别位于番禺和海珠的珠江后航道。琶洲新落成的部分项目，租赁条款较当前市场惯例更具弹性，得到租户的青睐，落成时预租率已超过八成。

供应高峰带动去年全年净吸纳量达到59万平方米，同时，广州空置水平也被推升至五年以来的新高，年末整体空置率达到11.9%，同比上升2.9%。空置率的攀升给租金带来了压力，去年四季度全市租金下行，环比下降0.7%，同比下跌1.2%。

在行业表现方面，第四季度录得的成交中，位列面积占比前四名的第三方办公空间、TMT、消费品制造业和金融业，占全部成交的77%。其中，第三方办公空间和金融业分别位列琶洲和珠江新城成交占比的首位。全年来看，TMT、金融业和消费品制造业占据全市成交前三位，分别占比24%、20%和13%。

展望2022年，广州将有约74万平方米的优质写字楼投入市场，较2021年减少21%，但供应水平仍处于高位，空置率攀升的可能性仍然存在，租金将面临下行压力。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|办公楼部负责人程志文表示，2022至2025年，广州将迎来供应高峰，面积接近360万平方米的优质写字楼有望投入使用，其中78%的面积位于琶洲和金融城片区。升级和搬迁需求也将会被新增供应拉动。预计供应高峰期间，年均净吸纳量水平将从供应低谷期的30万平方米上升到一个新的台阶。另外，从需求来看，随着广州期货交易所业务的逐步开展，资本青睐“硬核”科技，医药研发持续受捧，金融业、其他为制造业提供相关研发和专业服务的企业以及医药相关企业可能均拥有扩张的机会。而在办公室策略方面，外资企业较国内企业对于灵活办公的接受度更高，预计2022年将有更多新型的360办公空间设计出现在广州市场。

优质零售物业：

万博商圈影响力在增长

2021年第四季度，海珠区合生新天地开业，为海珠区带来七万平方米的优质商业空间。广州优质零售物业市场全年新增供应为32万平方米，较2020年减少22%。吸纳量方面，年末出现百货及包括天河区书店在内的零星大面积租户关店，四季度空置率环比上升0.7个百分点，至年末的8.5%。

2021年全年，优质零售物业首层租金仍在持续恢复中。尽管第二季度由于疫情的原因，零售市场遭遇短时间抑制，但是市场租金水平在下半年重拾回升态势，第四季度保持了上一季度0.3%的小幅环比上升速度，全年累计上涨1.6%。具体来看，销售额仍在稳步上升的核心高端商场和邻近高端住宅区、交通枢纽上盖的社区购物中心以及优质商业面积云集的次级商圈，都更容易得到零售商的垂青。

在品牌动态方面，从去年第四季度主要商场录得的新开店铺数量来看，服装、特色餐饮和轻食软饮的占比分列前三，与全年的趋势一致。去年四季度，专业运动品牌迪桑特、护肤品牌娇韵诗和日本买手店Studious Tokyo都在广州开出首店。去年年末，国外知名个人美妆护肤品牌Tom Ford、YSL、雅诗兰黛、Bobbi Brown、LA MER和兰蔻，也走出天河路，首进珠江新城。另外，新能源汽车仍然表现活跃，在第四季度开出12家新店铺，全年共有43家店铺开业。

展望2022年，广州将迎来优质零售物业的供应高峰84万平方米。其中，番禺区将有四个项目、35万平方米的新增供应。星河和益田两家来自深圳的知名商业开发运营商也将在城区开出首个项目。租金表现方面，天河路和珠江新城得益于品牌打造差异化，高端商务及居住人群集聚，以及优质物业汇聚、业态和品牌丰富的万博商圈，都将持续获得零售商关注，从而获得高于平均水平的租金增长。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，2021年，广州出现零星的传统商业业态凋零案例，但同时也有不少知名运营商通过旧改等方式扩张其在广州的版图，还见证了老城街区的商业新尝试。预计这些趋势将会延续至2022年，广州商业格局及模式的演进方向，一方面贴合零售商需求的变化走向，一方面也顺应当前年轻消费者的休闲消费方式的转变趋势。比如个性化的物业形态和区位需求，令东山的小洋楼及其他有户外休闲场景的物业更受品牌欢迎。另外，即将举办的冬奥会和2022年世界杯也将拉动相关体育运动和装备的销售，推动室内外运动体验和主题餐饮等业态的扩张。

南都记者 王艳玲

编辑：李美钰

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王艳玲

1.91亿

南方都市报记者

李美钰

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