两会•访谈

十三届全国人大五次会议3月5日在京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。今年的报告提出，要继续坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

今年楼市走势会如何？我国住房市场是否已经供大于求？2022年全国两会期间，南都记者专访全国政协委员、房天下原董事长、中国房地产TOP10研究组联席组长莫天全。

全国政协委员莫天全。

南都：连续几年两会您都提交了房地产反垄断相关提案，去年则聚焦房地产经纪市场。为什么说，房地产经纪市场需要反垄断？

莫天全：房地产经纪市场集中度越高的城市，其房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中，买方和卖方的议价能力就越弱，高额的渠道费用严重挤压了房企的利润和购房者的议价空间。

房地产市场交易模式的扭曲，最终受损失的是消费者。因此，房地产领域跟其他行业一样，也需要反垄断。不管是推出反垄断合规指南也好，还是建立国家住房市场监管机构也好，目的都是为了行业健康良性发展。

南都：去年的提案有收到答复吗？

莫天全：有关部门跟我聊过，问过我的建议，有一些政策和举措已经在逐步推动，但是法规和制度的制定需要一定的时间，让我们共同期待房地产行业健康生态的到来。

长春市的一处在建楼盘。    新华社发

南都：去年我国房价下降，楼市不像以前那么活跃了，这意味着什么？

莫天全：过去一年房地产市场的变化，在宏观上是符合我国当前经济形势的，也是对2016年中央经济工作会议提出的“房住不炒”定位的践行。

2020年中央经济工作会议进一步重申要“因地制宜，多措并举，促进房地产市场平稳健康发展”。这表明了中央对住房问题和房地产市场健康发展的重视，着重要解决好大城市住房问题的决心。

在更加精准的调控政策下，房地产行业的调整势必是暂时的，最终会回归到平稳、健康、有序的轨道上来。

南都：我国房地产市场是否已到达供需拐点？住房是否已经供大于求？

莫天全：北京、上海等大城市广义上的供需拐点已经显现，但是随着二三线城市不断改善宜居条件、创造优越的营商环境，大量毕业生和部分一线城市外来人口选择到二三线城市定居，对当地楼市有一定刺激作用。同时，随着三胎政策放开，家庭改善型住房需要也会随之放大，能够带动一部分楼市成交。

南都：接下来，二手房盘活、老旧小区改造是否会成为房企进军的新方向？

莫天全：随着大中城市人口规模和产能结构的稳定，二手房市场占比越来越高，新开发项目规模缩减，上世纪七八十年代的二手房和老旧小区亟待盘活和改造。

在新开工面积逐步缩减的前提下，房地产企业应该适时调整规划和布局，从新房开发中抽离出一部分资源，投入到二手房盘活和老旧小区改造中来。同时，制冷和采暖等系统的新能源改造也迫在眉睫，新技术和新能源的应用，对降低城市能耗和空气污染具有非常大的影响。相关企业可在这个领域发力。

兰州市一处在建住宅。    新华社发

南都：近期有多家房企出现偿债危机，为什么会出现这种情况？

莫天全：2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标，今年已经是第三个年头，执行过程中房地产企业出现困境是市场的正常反应。

在“房住不炒”的主基调下，尤其是“三道红线”、“双集中供地”等政策实施后，房地产行业会朝着健康合理的方向发展，同时也会重塑整个行业的发展逻辑。以前野蛮生长的年代一去不复返，现在的房地产行业已从纯规模增长走向重品质增长的下半场。时代对房地产行业提出了新的要求，只有能够顺应潮流和时代的企业才能更具竞争力，才能在未来活得更好。

南都：也有多个城市出台“限跌令”，您对此有何看法？

莫天全：目前出台“限跌令”的城市主要是在三四线城市。相较一二线城市，三四线城市经济、产业薄弱，需求有限，在棚改退潮后，这些城市楼市的下行态势很明显。

2021年底，中央经济工作会议提出“促进房地产业健康发展和良性循环”，这对下行的房地产行业是重大利好消息。从去年年底到今年上半年，各地都在陆续出台各类房地产相关政策，包括土地、金融、信贷、购房、税费等，为房企发展提供更宽松的环境，也有利于行业开发更多更好的产品，更好地满足购房者的合理住房需求。

通过精准的政策调控和有效引导，价格和成交能够达到一个相对合理的平衡点，使房地产市场健康平稳发展，维护“房住不炒”是最终目标。

南都：各地的纾困政策能达到效果吗？能否成功释放一批消费需求？

莫天全：今年部分城市陆续放宽了相关政策，比如2月份广州多家银行下调了首套和二套房贷利率，3月1日郑州成为全国首个全面松绑“认房又认贷”的城市，不排除后续各地政府会根据经济发展需要和楼市状况跟进“松绑”政策。

利率和购房资格认定等的松绑，势必会释放一部分全新刚需和改善型刚需的购买力，推动成交规模扩大。在“房价备案”制度的约束下，“价稳量增”是市场愿意看到的，也是符合中央调控政策的目标的。

南都：履职政协委员以来，您重点关注哪些议题？共提出了多少议案和建议？

莫天全：履职四年间，我围绕“房地产市场健康发展、推动冷链物流乡村布局、加强关心海外华侨、华人和留学生”等方面，共向大会提交提案20余份，获得国务院办公厅、交通运输部、商务部等多部委回复，部分提案还得到大会优秀提案奖。

南都：您对这几年的履职经历有何感受？

莫天全：我认为作为全国政协委员，要起到一个表率的作用，为国家建言献策，把这个机会用好了，为国家贡献知识、能力。政协会议是委员们为国家尽职、建言献策的最高平台，我深感荣幸。

过去几年的政协会议我都积极参与，在会议前、中、后参政议政，每年都有四个以上的正式提案，还有一些联合提案。希望以后能更多地发挥政协委员的作用，为国家发展贡献自己的一份力量，在实际行动中起到带头作用，做一名名副其实的政协委员。

采写：南都记者丁境炫 黄慧诗 发自北京

编辑：梁建忠

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梁建忠

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