近日，上海易居房地产研究院联合中国房地产协会发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》指出，2021年上市房企总资产规模增速放缓；盈利空间有所收窄，各项指标均有下降；调控杠杆初见成效，房企更加重视现金管理。此次测评的研究对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计155家。

从核心指标来看，上市房企运营规模增速持续放缓，总资产均值增速近五年来首次为负。2021年我国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。总体看来，在“房住不炒”和“三稳”政策的影响下，房地产行业整体规模虽小幅上涨，但增速持续放缓。

2021年上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地产开发业务收入的增速仍保持上涨外，净资产均值增速较去年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长。

偿债能力方面，调控杠杆初见成效，房企更加重视现金管理。2021年，在“三道红线”、房地产贷款集中度等多项政策出台的背景下，全年融资环境趋紧。2021年三季度政策持续收紧，部分房企引发债务问题，遭到国内外评级机构多次下调评级，而四季度至今，多部门密集发声以维护房地产市场的健康发展，促进良性循环，防范化解房地产行业风险。

报告显示，在长期偿债能力方面，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39%。短期偿债能力方面，2021年上市房企流动比率均值为1.66，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基本保持稳定。

现金短债比中位数为1.33，较上年提升2.31个百分点，短期偿债能力有所提升。2021年行业整体控负债，去杠杆压力较大。即使头部房企也要稳健笃行，注意负债规模、还款期限及现金流管理。

盈利能力方面，盈利空间有所收窄，各项指标均有下降。2021年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%；净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点；总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

从绝对盈利能力来看，11家上市房企净利润超过100亿，占比6.96%；25家上市房企出现亏损，占比15.82%。从相对盈利能力来看，仅3家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.90%。相比2020年，总资产报酬率超过10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比连续两年明显提升。总体来看，上市房企回报率主要集中在0-5%，整体盈利水平较2020年有所下降。

随着房地产行业金融属性的减弱，加上集中供地、“三道红线”等政策不断升级的背景下，资金回笼和去化压力较大，上市房企存货规模增速变缓。报告显示，2021年上市房企的存货均值同比上涨5.57%，增速下降9.23个百分点。2021年在“四限”政策影响下，房企去化承受一定压力。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约43%，30强房企占比约74%，50强房企占比约86%。相较2020年，集中度趋势加强。

测评研究报告还指出，随着2022年稳地产政策的持续推出，有利于房地产行业健康发展。同时，上市房企应从自身出发，精细管理、积极创新以更好地满足市场的需求。

越来越多的房企从客户需求出发，进行产品的迭代升级，推动产品服务力的升级，加强客户满意度管理，强调工程质量的监管，在科技赋能和数字化应用方面仍在不断推陈出新。此外，为拓展收入，寻找多种盈利渠道，多元化的业务发展、努力寻找第二增长曲线可能成为众多房企2022年的重要选择。

南都·湾财社记者 王艳玲

编辑：李美钰

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