7月以来，全国多城曝出业主因所购楼盘暂停建设，收楼无期而不得不集体主动停贷，相关名单数量每日都在更新。从网上公开数据可见，超过180个楼盘业主公开称或将“主动停贷”，分布在超60个城市。

在知乎论坛里，“烂尾楼”、“断供”这样的关键词成为近期大众们讨论的焦点问题，从“买到烂尾楼是一种怎样的经历”，到“如何看待郑州铺天盖地的烂尾楼”，再到“业主集体不还贷，把烂尾楼全都给银行会怎样”这样的话题，成为搜索中活跃度较高的热门话题。

已经有商品房预售资金监管了，为什么还会出现烂尾？“预售资金监管”合规性成为最大的关注焦点。

广州暂未出现“停贷”事件。南都·湾财社记者 邱永芬摄

从地域分布上，以河南省、湖南省、湖北省的城市居多；从房企来看，则以近年出现债务问题的企业为主，如恒大、融创、绿地、新力、泰禾、阳光城、佳兆业、奥园、富力、实地、北大资源、正荣、世茂、当代等等。

广深是否有类似“主动停贷”事件？

南都湾财社记者注意到，广州目前暂未发生类似业主主动停贷事件。

而两天前（7月12日），网络流传出一份“深圳市场佳兆业樾伴山全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书”，其中提到，该项目2021年11月因监管资金被非法挪用导致樾伴山项目整体全面停工，截至7月12日，樾伴山项目仍没有正式全面复工，到交付所缺的2.5亿也没有任何进展。业主方表示如若7月20日未全面复工，樾伴山所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工。

原广州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江告诉记者，早在二十多年前，广州已经在执行较为严格的预售款资金监管。其背景是，上世纪九十年代广州经历了开发商卷款潜逃和写字楼烂尾之后，制定的严格的预售款监管制度。黎文江认为，从今天来看，这个办法仍然可行。

记者从某房企负责相关业务的人士了解到，“广州预售资金监管是非常严格的，除所有预售款全部要进监管账户之外，在提取上也是严格按照政策流程去执行。比如工程到了一定进度，企业才可以去做一定比例提取申请，10个工作日内资金到账”。

一位在深圳从事投拓业务的业内人士告诉记者，一般预售监管资金的提取是按照工程进度来的，工程每到一个节点就可以拨付一部分钱用于工程的结款，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。常规来说，项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85％。

但在实际操作层面，仍潜藏风险。业界律师表示，即便在目前仍未普遍爆发问题的珠三角，还是有很多监管仍需加强的地方。

广东博敦律师事务所律师王美舟从其近年所亲历的案件总结发现，目前房企仍有至少三个渠道在逃避预售资金监管：一是开发商利用自身的非监控账户收取房款；二是搞虚假的装修协议双合同，将一部分房款转移到其司装修公司的账户；三是搞虚假的个人转让房产，将房款转移到开发商所找的个人账户。

商品房预售款，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。按照住建部于2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确要求，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

既然已经有商品房预售资金监管了，为什么还会出现烂尾？早在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》就规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

预售资金监管“一城一策”，各地执行力度大不相同。相对严格的，如2013年版的《北京市商品房预售资金监督管理办法》，明确商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管。但像北京这样明确“预售资金应全部存入专用账户监管”的，放眼全国可谓凤毛麟角。

“从目前国内暴露的一些问题来看，在个别城市确实也有发生项目伪造工程进度违规申请预收款或擅自挪用预售款等违规情况，这也表明了商品房预售款监管制度执行的难度和复杂性。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓说。

目前，包括北京、东莞、重庆、广州、长沙、青岛、成都等地在内的城市，均收紧了预售资金监管政策。例如本月杭州出台了一系列新政，加大了对购房人所缴纳预售资金的保障力度，购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签，资金监管银行也将由政府牵头统一招标，中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。

另一边，为防止矫枉过正，不少城市也在优化现有的预售资金监管政策。如河南、山西、浙江等省市出台的新政，都明确要求商品房预售资金应当全部直接存入监管账户；只是在预售重点资金监管模式上仍有不同，有的为预售总价款*一定比例，有的为固定工程造价模式；有的为计划工程造价模式。

今年2月出台的全国性的预售资金监管办法，也作出改变：一是将之前由各地制定的预售资金监管政策进行规范统一；二是在保证交付安全的前提下，适当释放开发商的预售监管资金，解部分房企燃眉之急，推动房企经营正常化。比如，广州2021年新版《广州市房屋交易监督管理办法》，一方面在预售款专用账户的使用上全面从严；另一方面又降低了留存比例，流动性从宽。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在针对多地爆发“停贷”事件的点评中提到，规划报建流程上，开发商必须要提交的手续（比如五证一书），有没有到位才能进入下一个环节，比如没有施工证就施工，没有预售证就预售。更关键的是，预售资金有没有全部进入监管账户，有没有按照工程进度拨付，有没有留存一部分，直至项目达到交付标准才提取，如果这些都做到了，就一定没问题。如果没做到，就可能烂尾。这个责任，各地方、各银行，都得承担责任。

知名经济学者马光远则建议，首先相关部门一定要重视这次强制“停贷潮”，主动解决，对停工项目进行摸底，做好风险评估和应对方案；对业主，不要动辄以征信，以强制执行等警示业主。其次，相关部门、金融机构和地方政府以及项目的开发商要一起确定项目复工方案。

在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，业主们“强制停贷”缺乏法律依据，即使上法庭也很难获得支持。因为小业主和银行之间，是很清晰的借贷关系。“但为激活房地产市场而放松预售条件，这在当下是一件危险的事情”。赵卓文认为，当前房地产行业的风险正在累积：制度缺陷和规则多变，容易引发风险；房地产金融的监管，不能掉以轻心；房地产预售制度的弊端，应该引起有关部门的重视。

中原地产首席分析师张大伟则认为，目前银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备着多种的身份，既是房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人，又是购房款支付服务的提供者、购房贷款资金的提供者，“会在一定程度上影响银行在实际监管过程中的独立性和公正性”。

不过，张大伟认为，当前声称主动停贷的楼盘，其实仍有复活空间和渠道。他认为，大部分开发商并不是完全没有货值，烂尾楼其中有一半项目还是有一定剩余货值的，盘活货值继续建设问题不大。而少数已经没有货值的烂尾楼项目，只能依靠银行让利一部分，政府减免税费一部分才可能继续建设。

统筹：南都·湾财社记者 黄露

采写：南都·湾财社记者 孙阳 邱永芬 王艳玲

编辑：黄露

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