近期，全国多地烂尾楼业主联合发布强制停贷告知书，引发社会各界广泛关注。根据克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。

期房烂尾、业主停贷，其背后存在哪些原因？烂尾楼又该由谁来买单？强制停贷是否可取？正确的维权方式是什么？针对这些问题，南都·湾财社记者采访中国城市房地产研究院院长谢逸枫、广东省房协专家委员会主任委员黎振伟、中山大学岭南学院经济学系教授林江、广东大同律师事务所冯骏律师、广东省消委会法律顾问陈北元律师等多位专家学者及律师，对上述问题进行探讨。

多方博弈 谁来为期房烂尾买单？

在多地烂尾楼业主发布的强制停贷告知书中，开发商、各贷款银行以及相关监管部门被认为存在违规行为，以至铸成延期交房现象。

7月13日，天津实地海棠雅著圣景豪庭全体业主发布强制停贷告知书，表示按照购房合同，圣景豪庭项目原应于2020年10月30日交房，截至今日已逾期交房超600天，且该项目自2020年11月起一直处于停工状态。全体业主要求项目最晚于2022年8月1日前实现全面复工，否则将强制停贷。在该告知书中，业主指出各贷款银行存在违规发放贷款，未履行资金监管责任，导致资金严重非正常流出。

一则强制停贷告知书

同样，在西安世茂璀璨倾城二期停贷告知函中，业主认为由于各贷款银行事前与开发商达成合作，违反购房合同及相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为开发商一般账户，导致按揭款脱离监管被开发商挪用。要求自7月起，强制暂停偿还按揭贷款，直至楼盘交付。

那么，烂尾楼出现的原因究竟是什么？由于烂尾楼而导致的业主损失，又应该由谁来承担？

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从制度层面追根溯源，多地出现楼盘停工的现象归根结底是商品房预售制的弊端以及商品房预售资金监管制度的漏洞。在预售制之下，国内商品房市场现房占比日渐下降，又叠加商品房预售资金项目滚动开发模式单一等因素，一旦经济形势有变，就会加快问题的集中性爆发。

一位房地产从业人员向南都·湾财社记者表示，烂尾楼出现的具体原因则是部分开发商面临现金流危机，资金链断裂。一方面，风险房企化解力度不足，部分风险房企带来的溢出效应又导致投资者对房企信心不足，致使房企融资成本上升；另一方面，购房者信心不足，倒逼交楼之余新购房需求下降。

为什么开发商会面临“账上没钱”的窘境？中山大学岭南学院经济学系教授林江认为，这很可能与开发商将预收款项违规挪用他用以及银行违反资金监管义务有关。如确有其事，业主可以通过法律途径起诉相关银行及来开发商进行维权。

在国内多个城市中，针对上述可能存在的问题，购房者可以携带购房合同和个人证件前往本地房管局查询开发商预售资金监管账户信息。在浙江，购房人可以通过浙里办App的“e房通”查询预售资金监管账户信息，如发现不能办理网签备案，则需要警惕是否存在项目款项未直接存入监管账户的情况。

此外，在广东省房协专家委员会主任委员黎振伟看来，政府部门也负有部分责任。相关政府部门作为商品房预售许可证的发放方和管理方，应该对房地产企业的销售规范、土地审批等流程负有监管责任。

多位受访人士都表示，早在九十年代，烂尾楼事件就时有发生，业内人士已经“见怪不怪”，但是业主集体通过强制停贷的方式“维权”却是鲜有耳闻。

谢逸枫表示，实际上停贷业主的诉求都很简单，就是希望开发商复工能够顺利交房。“可能是胜诉案例太少，其他途径走不通，他们才采取这个杀敌一千自损八百的做法，我觉得这种做法很无奈，也很值得同情”谢逸枫补充道。

黎振伟表示，地方政府及相关部门需要及时关注到强制停贷的行为和现象具有的多米诺骨牌效应，一旦业主真实实施停贷行为，就有可能触发一系列风险。

对此，银保监会有关部门负责人于14日晚作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

身陷两难 业主如何正确维权？

广东大同律师事务所冯骏律师接受南都·湾财社记者采访时表示，购房者、开发商及银行之间存在两层法律关系：“购房者与开发商之间签订的是购房合同关系，而银行与购房者之间达成的则是按揭贷款合同关系。”

“基于合同相对性原则，开发商若出现逾期交房甚至烂尾等情况，属于开发商与业主之间的纠纷，并不能当然成为业主不履行与银行按揭贷款合同相关条款的理由。”冯骏表示，若贸然‘断供’，业主可能面临违约和信用风险。

那么，作为购房者，应如何利用法律武器维护自身权益？

冯骏认为，应当视不同阶段采取相应的措施：“如果购房者若发现所购买楼房可能存在“烂尾”等无法按期交付的征兆，应当立即向相关部门申请信息公开，对开发商资金状况进行调查、了解；一旦房屋逾期交付，则可以通过法律诉讼，要求开发商支付违约金。”

广东省消委会法律顾问陈北元律师表示，以往的判例中，银行在监管资金流向中是否尽到审慎监管义务，往往是判决的焦点。“若购房者认为银行存在的违规发放贷款、未履行资金监管的情况，应积极取证并向金融监管部门举报。”

南都记者发现，在一些“烂尾” 项目中，部分开发商通过开具收据或欠条的方式，回应购房者退房要求。冯骏表示，购房者应审慎接受这一方式。“因为一旦接受收据或欠条，购房者和开发商之间的关系，由买卖关系变为债权债务关系。若开发商最后资不抵债，破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。”

此外，冯骏还提醒道，按照过往的经验，面临“烂尾”“暴雷”风险的开发商往往牵涉多个债权人的债务纠纷。债权人有权利依据法院的生效法律文书，申请强制执行，要求查封和拍卖这些房产，来保障自身债权的实现，而业主所购房产往往可能属于强制执行范围内。他表示，购房者应当及时地通过向执行法院提起执行异议申请，来维护自己的合法权益。

编辑：许爽