多家房地产停工原因何在，预售资金何以逃离监管？

多家房地产停工的原因，武长海表示，从过去来看，房地产行业维持较高杠杆与负债，企业本身流动性资金主要依赖银行贷款、地产项目预售货款。当行业处于扩张周期时，房子销售容易，资金周转快，同时盈利能够保证覆盖银行贷款利息等成本，就很少出现逾期交付甚至无法交付情形。

但在当前，地产项目出现交付问题，原因一方面在于楼房销售周转慢下来，另一方面在于价格，资金未能及时回笼。“那对于预售制下的地产项目而言，处于监管账户里的资金就一定程度被挪用。包括资金从未进入监管账户，也有可能银行配合开发商转走。平时周转快的时候，违规情况很难看出，流动资金转动慢了，覆盖不住在建的工程，交付问题就产生了。”武长海认为，这种情况，金融机构与供应商方面也会连锁反应，进一步加剧了地产企业的流动性危机。

董希淼也认为，现阶段，有一些该进监管账户的资金并没有进来。“例如一个大的楼盘，往往有多家做按揭的银行，把钱转入同一家银行账户中，这些银行没有动力。此外，开发商也不愿意将资金转到监管账户，因为会受到多种约束。”因此，下阶段，要对该转进监管账户的资金但未转进的情况加以明确应承担的责任。

此外，董希淼认为，预售资金监管比例不是越高越好，要根据不同资质的开发商、楼盘进度的不同，确定合适的比例。最后，在监管层面，要提高立法层级，比如由国务院发布预售资金监管条例，通过行政法规来明确责任，住建部门、开发商以及银行都要承担相应责任，明确责任之后要加强执行。

业主“强制停贷”之后：

会否承担法律责任？还有哪些求助途径？

毛鹏认为，对业主而言，最好的做法并不是单方面停止供楼，而是可以考虑：要么申请政府出面组织各方协商，商量一个各方均能够接受的方案；要么就是主动采取法律诉讼，向法院或仲裁机构以商品房买卖合同约定目的无法实现（即约定买房的目的实际无法实现）为由，申请法院或仲裁机构裁决解除商品房买卖合同以及贷款合同。

“无论对于银行还是购房者，对因开发商逾期交房导致银行与购房者之间法律诉讼，其实是一个两败俱伤的局面。”毛鹏认为，在开发商逾期交房事件中，受影响的远远不止银行、购房者，对当地政府财政收入、政府形象也影响很大，毕竟很多楼盘逾期交房的背后，往往与当地住建部门对开发商贷款按揭资金监管账户监督不到位有关。

毛鹏表示，虽然购房者主动起诉开发商和银行要求解除商品房买卖合同以及贷款合同的案例并不多，但是，近期确实也出现了一些生效法律文书，在开发商明显无法按时交房的情况下裁决支持购房者有关要求提前解除商品房买卖合同以及贷款合同的诉求。当然现实中，购房者主动起诉开发商和银行的案例较少，更多的案例是银行主动起诉购房者，在银行主动起诉购房者的情况下，购房者是可以以商品房买卖合同约定目的无法实现为由进行抗辩，并申请法院或仲裁机构裁决提前解除商品房买卖合同及贷款合同。

现阶段，该如何协调业主、房地产商、银行多方矛盾？

烂尾楼困局何解？武长海认为，目前需要一个全面的政策进行协调。首先，是监管资金总量控制上，会考虑房企信用、经营现金储备等因素。从这个角度来看，房企方面压力相对也会减少，银行资金监管更灵活，最终目标都是专款专用。从行政处罚及刑事责任角度来看，资金挪用必然是需要承担责任。随着各地监管制度的出台，应对后续房企资金监管问题，但也仍然需要面临此前资金已被挪用这一历史遗留问题。从执行不到位的问题来看，应压实主体责任，还有此前遗留问题该如何化解。当前也有较好的办法在执行，比如客户通过线上平台可以看到资金余量等情况，设定检查制度、监管账户招标等。

董希淼也认为，目前并不存在全国大面积出现烂尾楼的情况，风险相对可控。现阶段，楼盘烂尾及停工风险要由多方来承担和化解。首先，房地产开发商承担主体责任，要加快筹集资金，如果存在挪用预售资金情况，要及时归还。对于实力较弱的开发商，现阶段要及时收缩业务线，将精力放在保证楼盘交付的工作上。地方政府要起到综合协调的作用，主动推动各方解决问题，同时加强预售资金监管。此外，银行在此过程中要主动采取措施缓解购房者压力，例如推出阶段性的延期还本付息措施，同时为开发商提供资金支持。最后，购房者也要合理合法理性维权，合理管控购房风险。

除了房地产商、银行及政府方面，协调多方矛盾，对于业主方面而言，相较于诉讼，整体统筹可能显得更为紧迫。毛鹏建议，在政府的撮合下各方能够本着互谅、互信、有担当的原则，在避免损失无限扩大的情况下，想出一个折中的利益损失相对较小的方案，例如银行是否可以适当延长购房者还款期限和节奏，让购房者有耐心等待房屋竣工；开发商能够及时变卖或处置其他资产或通过不良资产盘活等方式引进新的资金方进来，协助将未完工的部分及时完工；购房者是否可以豁免开发商逾期完工的违约责任甚至放弃部分有关精装房的装修标准，最大限度帮助开发商降低完成剩余工程的资金压力，最大限度保障房子能够交付，让死水先流动起来。

政策制度优化：

房地产预售制度该不该调整，相关金融政策该如何优化？

综合来看，董希淼认为，现阶段房地产金融政策在持续调整，整个房地产市场健康平稳发展值得期待。针对房地产金融政策，董希淼建议，首先，要对现有政策进行优化。比如，阶段性放松开发商融资“三条红线”约束，阶段性放松房地产贷款集中度管理制度，给银行留出更多的整改时间。此外，对制度可以进行创新。比如，支持一些银行发放房地产并购主题债，支持合理的并购。针对可能烂尾的楼盘，央行可以创设“保交楼”专项再贷款，给银行提供低成本资金支持，银行获得资金支持后加大为楼盘定向输血。

此外，此次停贷风波中，房地产预售制度也备受关注。这一制度该不该调整？武长海认为，内地房地产预售制度的起源可以追溯到20世纪90年代借鉴香港也叫买楼花的预售制度。预售制发展过程本身有它积极的方面，促进了房地产快速发展，解决房企资金问题。另一方面，房款提前给到开发商，对于有实力又有信用的企业而言，也会按照合同进行施工、建设、装修，各方面都是严格按照合同进行。同时也难以避免信用不太好的企业，容易不那么严格按照合同履行责任。发展到现在，行业本身也进入了一个分水岭，但也只是意味着红利时代结束。因此在制度设计方面，应体现区别对待，比如房信用低、履行合同能力较弱的企业，与综合实力较强的企业进行区别对待，包括监管资金占比等。

毛鹏认为，现阶段，预售制度确实提高了房地产企业的资金周转率，对开发商如何利用有限的资金开发更多的楼盘提供了帮助，但从此次大规模断供潮来看，预售制度在执行过程中明显存在很多问题。

一是，虽然预售制度的初衷是好的，但执行过程中变形了。例如，按照央行的规定，商业银行仅可以针对已经完成主体封顶的楼盘提供按揭贷款支持，但实际执行过程中，很多项目在尚未主体封顶下，银行就提前根据开发商的要求发放按揭贷款或变相发放按揭贷款，直接导致敞口风险增大。而银行为何敢这么做，除了单纯追逐利润外，还与当地银监部门对银行的监督力度和处罚力度不够有关。

二是，预售制度应该与资金监管账户挂钩，即预售后按揭的款项应该进入资金监管账户，专款专用，但实际上，开发商在当地住建部门的默许或纵容下，会采取很多方式绕开资金监管制度，导致本来可以监管防止烂尾楼出现的第二道防线再次失控。其实监管部门要加强监管的方式比较简单，将房屋预售登记和资金监管账户入金挂钩，凡是办理房屋预售登记的就必须将资金进入监管账户，但实际执行时，住建部门对房屋预售登记监管很严，坚决防止一房多卖，但对于开发商是否将按揭贷款放入监管账户以及放多少进监管账户，则采取不投诉不监管不投诉不处理的模式，导致原本可以控制的风险未及时发现。

未来在地产销售过程中，如何防范烂尾楼事件再次发生？毛鹏认为，只要政府能够切实将预售制度中涉及按揭贷款发放的条件执行严格，将按揭贷款进监管账户的制度监督落实到位，那么预售制度还是一个可以继续施行的好制度。

采写：南都·湾财社记者严兆鑫 王玉凤 叶霖芳

编辑：严兆鑫

本文作者

严兆鑫

4338W

南方都市报记者